Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Четиристаен на цената на тристаен: кога четвъртата стая е подарък

От 1 953 четиристайни в софийските квартали 157 са обявени на цена до медианния тристаен в същия квартал. Това е около 8%, а типичният такъв апартамент е 115 кв.м.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Осем на сто от четиристайните

Тръгнахме от купувача на тристаен. Той има бюджет около медианата на квартала и по навик филтрира по брой стаи. Какво пропуска? За всеки квартал с поне пет обяви за четиристайни, общо 71 квартала, броихме тези, които са обявени за не повече от медианния тристаен там.

157четиристайни на цената на тристаен
8%от всички четиристайни в тези квартали
115 кв.мтяхната медианна площ
157 кв.ммедианна площ на всички четиристайни

Типичният четиристаен в тези квартали е обявен за €423 хил. и има 157 кв.м. Евтините са с 42 кв.м по-малки. Тоест това не са големи апартаменти на изгодна цена. Това са апартаменти с размер на тристаен и една стена повече.

Защо изобщо ги пропускаме? Филтърът по брой стаи в портала скрива всичко, което не е „3-стаен“. Купувач с бюджет за медианен тристаен рядко отваря категорията на четиристайните, защото там медианата е с над €163 хил. по-висока. Точно в тази слепа зона стоят тези 157 обяви.

Къде се срещат най-често

Квартали с най-висок дял четиристайни на цената на тристаен

В кв. Павлово и кв. Горна баня делът е 40%. Звучи много, но зад процента стоят 8 и 4 обяви. Една продадена или поевтиняла и картината се мени. В кв. Лозенец броят е по-стабилен: 16 от 70 четиристайни са на цената на медианния тристаен, около €460 хил.

Отваряме обявите в кв. Павлово. Медианният тристаен там е €293 000, а четиристайните под тази цена са около 100 кв.м. При цена близо до тази граница квадратът излиза около €2 930/кв.м, над тристайните в квартала с техните €2 707/кв.м. Евтини са на стая, не на метър.

Какво имат общо

Черти на четиристайните на цената на тристаен спрямо всички четиристайни
  • сграда отпреди 1990: евтините
    31,8%
  • сграда отпреди 1990: всички
    11,3%
  • партер или 1-ви етаж: евтините
    14,6%
  • партер или 1-ви етаж: всички
    9,5%
  • в строеж: евтините
    22,9%
  • в строеж: всички
    37,7%

Дял от обявите в съответната група.

Старата сграда е най-силният белег. Почти една трета от евтините четиристайни са в блокове отпреди 1990, при 11,3% за всички четиристайни. Ниският етаж също е по-чест: 14,6% на партер или първи етаж срещу 9,5%. Строящите се, обратно, са по-малко, 22,9% срещу 37,7%. Обявите без посочена година или етаж се броят като „не“, така че истинските дялове може да са малко по-високи.

Последното изненадва. Очаквахме евтиното да е на зелено, защото строящото се по принцип е по-евтино на квадрат. Само че новите четиристайни са големи, около 157 кв.м, и дори с отстъпка не слизат до цената на тристаен. Евтиният четиристаен по-често от останалите е стар панел или тухла с четири стаи в площта, която днес строителите дават на три.

Четири стаи в площта на три

Сметката е проста. 115 кв.м на четири стаи дават около 29 кв.м застроена площ на стая. Типичният тристаен от 107 кв.м дава около 36. Разликата не идва от коридора, тя идва от спалните. Четвъртата стая в такъв апартамент е често 8–10 кв.м, а хола понякога е по-малък, отколкото сте свикнали.

Проверете и дали стаята е стая. В старите сгради част от „четиристайните“ са тристайни, от които с преграда е отделена част от хола. Това е преустройство и има значение дали е узаконено; подробно в преустроения тристаен. Колко струва една стая в различните типове жилища, сметнахме в цената на една стая.

Мислете и за мебелите. Детско легло, бюро и гардероб влизат в стая от 9 кв.м, двойно легло с гардероб трудно. Начертайте разпределението с реалните мебели, преди да решите, че четвъртата стая е спалня, а не килер с прозорец.

Кога четиристайният е по-добрата покупка

Да, ако

Имате две деца, които не искат обща стая, или трима души работят от вкъщи. Четвъртата малка стая струва повече от хубав хол. Подходящо е и за родител, който живее с вас.

По-скоро не, ако

Ще продавате след няколко години. Купувачите на четиристаен търсят простор, а тези на тристаен често не броят стаите. Отоплението на стар блок и общите части също тежат повече, отколкото личи в обявата.

За двойка без деца четвъртата стая рядко има смисъл; за тях по-добрият ход е тристаен с кабинет, описан в тристаен за двама с кабинет. Пълното сравнение между двустаен, тристаен и четиристаен е в отделна статия, а обратната смяна, от четиристаен към тристаен, в колко пари освобождава тя.

Проверка на конкретна обява

Най-полезното сравнение е на квадрат спрямо тристайните в същия квартал. Ако четиристайният е над тях, плащате за стената, не за площта. Това е нормално, стига да знаете защо. Ако е под тях, търсете причината в сградата, етажа или документите, преди да се зарадвате.

Четиристаен спрямо тристайните в квартала

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Оглед на четиристаен на цената на тристаен

0 / 6

Ако търсите обратното, тристаен на цената на по-малко жилище, вижте тристаен на цената на двустаен. Можете да ни опишете семейството и бюджета си в заявката.

Оценка на редакцията: четиристаен на цената на тристаен

3,2от 5

Оценка на редакцията: четиристаен на цената на тристаен

Четвъртата стая на цената на тристаен е реална, но идва със стара сграда и малки стаи. Подходяща е за голямо семейство, по-малко за препродажба.

  • Стаи за парите★★★★★

    Една спалня повече без доплащане спрямо медианния тристаен.

  • Площ на стая★★★★★

    Около 29 кв.м застроено на стая срещу 36 при тристаен.

  • Състояние на сградата★★★★★

    31,8% са в сгради отпреди 1990.

  • Наличност★★★★★

    8% от четиристайните, единици на квартал.

  • Лесна препродажба★★★★★

    Пазарът на четиристайни е по-малък от този на тристайните.

  • Полза за семейство с две деца★★★★★

    Решава въпроса с общата детска стая.

Предимства

  • Четвърта стая без доплащане
  • Подходящ за голямо семейство
  • Често готов за живеене, без чакане на Акт 16

Слабости

  • Малки стаи
  • Стари сгради и нисък етаж
  • Възможно неузаконено преустройство

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Номерът ви не стига до брокери
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Има ли четиристайни на цената на тристаен?

Да, 157 от 1 953 в кварталите с данни, около 8%. Обявени са за не повече от медианния тристаен в съответния квартал.

Колко голям е такъв четиристаен?

Медианата е 115 кв.м, срещу 107 кв.м за типичния тристаен и 157 кв.м за всички четиристайни. Стаите са по-малки.

В кои квартали се срещат най-често?

Най-висок е делът в кв. Павлово (8 от 20), кв. Горна баня (4 от 10), кв. Лагера (7 от 19) и кв. Стрелбище (7 от 21). Броят е малък, затова делът се мени лесно.

Защо са толкова евтини?

Най-често са в стари сгради: 31,8% са отпреди 1990, при 11,3% за всички четиристайни. По-често са и на нисък етаж.

На квадрат по-евтини ли са от тристайните?

Обикновено не. В кв. Павлово например при цена близо до медианния тристаен излизат около €2 930/кв.м срещу €2 707/кв.м за тристайните. Евтини са на стая.

Има ли такива в ново строителство?

Малко: 22,9% от тях са в строеж, при 37,7% за всички четиристайни. Новите четиристайни са твърде големи, за да слязат до цената на тристаен.

Как да разбера дали четвъртата стая е истинска?

Сравнете скицата с огледа. Ако стаята е отделена от хола с преграда, това е преустройство и трябва да е одобрено от общината по Закона за устройство на територията.

Кому е по-изгоден четиристаен вместо тристаен?

На семейство с две деца или с човек, който работи вкъщи. За двойка без деца или за скорошна препродажба тристайният обикновено е по-практичен.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен