Цена на тристаен апартамент в София по квартали

Тристайни за продажба, септември 2026

Прочетете таблицата така: първо цената на квадрат, защото тя позволява сравнение между жилища с различна площ. После колоната „обичаен диапазон“, в която са три от всеки пет обяви в квартала. Ако обява, която ви харесва, е под долната граница, питайте защо. Ако е над горната, трябва да има нещо, което го оправдава: гараж, тераса, нова сграда с Акт 16, гледка.

Обичаен диапазон: цените между 20-ия и 80-ия перцентил. Доходност: брутна, от медианния наем на тристаен в същия квартал. В най-големите квартали броенето е спряно около 240 обяви.

Как площта мени цената

Малкият тристаен, до 80 кв.м, е типичният панелен апартамент с две тесни спални или стар тухлен апартамент в центъра. Той е най-евтин като обща сума, €205 000, но най-скъп като квадрат: €2 857/кв.м. Причината е, че голяма част от тези обяви са в централните квартали. Между 81 и 130 кв.м квадратът е почти еднакъв, около €2 394/кв.м, а над 130 кв.м медианата е €356 200.

За семейство това е важно: ако плащате на квадрат горе-долу еднакво, по-голямата спалня за децата струва пропорционално, без надценка. Надценката е за адреса, не за метрите.

Година на строеж и цена

Най-скъп на квадрат е старият тухлен фонд отпреди 1970 г., защото е почти изцяло в центъра. Панелът и ЕПК от 70-те и 80-те са най-евтиното завършено жилище, но и най-малкото: около 85 кв.м. Тристайните, които още се строят, имат най-нисък квадрат, €2 212/кв.м, но той е върху застроена площ и се плаща на части, докато сградата расте.

Етаж, отопление и кой продава

Партерът и първият етаж се предлагат медианно за €2 360/кв.м, средните етажи за €2 498/кв.м, последният етаж за €2 367/кв.м. Разликата е по-малка, отколкото очакват купувачите, отчасти защото много нови сгради имат луксозни последни етажи с тераси. Тристайните на ТЕЦ са около €2 590/кв.м, на газ около €2 400/кв.м. Това не значи, че газът е по-лош: газово отопление има основно в новите сгради в периферията, където квадратът и без това е по-нисък. Собствениците искат медианно €2 704/кв.м, агенциите €2 459/кв.м, строителите €2 310/кв.м. Собствениците продават по-често стари и централни жилища, а строителите нови в покрайнините, затова сравнението е по-скоро за това какво се продава, отколкото за това кой е по-алчен.

Как е направена таблицата

• Източник. Публичните обяви за продажба в imot.bg за София и близките населени места, свалени през септември 2026. Тристайни: 7 995 обяви.
• Почистване. Отпадат обяви с площ под 50 или над 220 кв.м, цена под €35 000 и квадрат извън €700 до €9 000. Това са грешки при въвеждането или друг тип имот.
• Медиана. Навсякъде показваме медиана, не средна. Две обяви за пентхаус не могат да вдигнат числото на цял квартал.
• Минимум пет обяви. В таблицата са само кварталите с поне пет обяви, 103 на брой. За останалите страницата на квартала дава ориентир от съседите.
• Наеми. Доходността е от отделно преброяване на обявите за наем на тристайни в същия месец, 2 721 обяви.

Данните ще ги обновяваме периодично. Ако забележите квартал, в който числото ви се струва странно, пишете ни на info@tristaen.com и ще проверим обявите зад него.

Въпроси за цените