полите на Витоша · 239 тристайни · септември 2026

Тристайни апартаменти за продажба в кв. Витоша

Тристаен в кв. Витоша се предлага обикновено за €222 хил. до €291 хил. според 239 активни обяви. Показваме площите, сградите, училищата наоколо и всички разходи по сделката.

Изпрати заявка Към числата

€260 000медиана за тристаен

€2 452цена на кв.м

239обяви в извадката

107 кв.мобичайна площ

Кв. Витоша е зона на ниско строителство: три-четири етажа, широки тераси и гледка към планината, за която се плаща.

Медианната обявена цена на тристаен в кв. Витоша е €260 000, смятана от 239 оферти в imot.bg през септември 2026, или €2 452/кв.м, колкото е и медианата за София (€2 455/кв.м).

Училищата (4) и детските градини (7) тук са първа тема на огледите, щом купувачът е семейство. Тази страница е за семейството, което мисли дали тристаен в квартала е по силите му: цифри, подводни камъни и сравнение със съседите.

Тристайните тук се купуват най-често с поглед към десет и повече години, затова скоростта е по-лош съветник от подготовката. Краткият списък на семейството, щом търси тристаен апартамент в кв. Витоша, най-често изглежда така: две истински спални, училище на ходене и място за колата. Квадратът в този квартал е само половината от въпроса; другата са годините, през които семейството ще живее там.

Цени на тристайни апартаменти в кв. Витоша

Най-ниската оферта е €160 000, най-високата €584 236, но работният коридор е €222 хил. – €291 хил., където са три от всеки пет обяви. В кв. Витоша средният тристаен излиза за около €260 хил., а квадратният метър е €2 452/кв.м, практически на нивото на града (€2 455/кв.м).

Обявите в кв. Витоша по ценови слоеве:

до €200 хил.24 обяви · 10%
€200–250 хил.81 обяви · 34%
€250–300 хил.88 обяви · 37%
€300–400 хил.30 обяви · 13%
над €400 хил.16 обяви · 7%

Центърът на тежестта на пазара тук е в слоя €250–300 хил. (88 обяви), а в цяла София най-много тристайни са между €200 и €250 хил. Под €200 хил. намерихме 24 обяви; гледайте ги с повече въпроси, ниската цена почти никога не е случайна.

Тристайни в квартала според сградата
Година	Обяви	Типична цена	€/кв.м	Типична площ
От 1990 до 2020 г.	28	€289 000	€2 603/кв.м	118 кв.м
С Акт 16 от 2021 г. насам	51	€269 700	€2 502/кв.м	107 кв.м
В строеж	123	€240 000	€2 305/кв.м	103 кв.м

Разликата между групите „в строеж“ и „от 1990 до 2020 г.“ е 13% на квадрат, ето защо медианата сама по себе си не стига.

Най-ниско обявените тристайни в извадката: 80 кв.м срещу €160 000, 3-ти от 5 етажа, в строеж, срок 2027 г., газ; €161 840 за 81 кв.м (1-ви от 4 етажа, в строеж, срок 2027 г.); 81 кв.м срещу €162 000, 2-ри от 5 етажа, в строеж, срок 2027 г., газ. Обичайно евтината цена крие причина: партер, последен етаж без изолация, стар асансьор или сложна собственост.

Всички суми са офертни цени; при сделка купувачите обикновено договарят 3–7% отгоре. По цена на квадрат Витоша е на 53-то място от 103 квартала с данни (първото е най-евтиното).

Сума за покупка€260 000 · 508 516 лв

—обяви се вписват в сумата

Хистограма на 239 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.

Сградите, в които се продават тристайни в кв. Витоша

Възрастта на сградата дели пазара в кв. Витоша: 0% стар фонд, 12% от 1990–2020 г. и 73% нови или строящи се. При 51% обяви на зелено тук изборът често е между готов апартамент сега и по-нов след две години.

Преди 1990 г.0 обяви · 0%
1990–2020 г.28 обяви · 14%
С Акт 16 (2021+)51 обяви · 25%
В строеж123 обяви · 61%

6% от офертите са във високи сгради (10+ етажа), типичната височина е 5 етажа. В кв. Витоша газът е обичайна опция: 94% от обявите с данни са на газ, 2% с парно.

Кооперациите от 90-те и 2000-те в квартала често са без топлоизолация; питайте колко излиза отоплението в студените месеци. Новите кооперации тук по правило са монолитни, със собствен гараж или паркоместа отделно; цената на паркомясто върви извън апартамента.

Детската към двора, асансьор, в който влиза количка, и място за колела: три подробности решават всекидневието повече от фасадата.

Попитайте каква е месечната такса за входа и има ли ремонтен фонд; таксата издава доколко организирани са съседите.

Колко време отнема пътят от Витоша

В кв. Витоша няма метро. Сметката за пътя тук се прави на ръка: от входа до бюрото, в най-натоварения час. Автобусите са гръбнакът на транспорта в кв. Витоша: 25 спирки по картата на OpenStreetMap, без трамвай.

Центърът е на 5,7 км. Сутрин това се взима за трийсетина минути, вечер понякога за повече. Часът между седем и девет тук решава повече, отколкото разстоянието. Питайте собственика с какво пътува той и колко време му отнема.

В извадката ни 9 обяви от 239 споменават паркомясто или гараж. В новото строителство гаражът най-често се продава отделно и следва да влезе в бюджета от самото начало.

Асансьорът, в който влиза количката, е част от придвижването на домакинство с бебе. На огледа го премерете с рулетка. Вечерните линии са важни за по-големи деца, които се прибират късно след тренировка. Пътят до бабата и дядото също така влиза в сметката, ако те взимат малките от градината следобед. Съседите по стълбище знаят за колко минути стигат до офиса; отговорът им рядко съвпада с приложението.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Кои документи да поискате
Вноска по кредита и такси по сделката
Подбор по квартал и бюджет

Искам подбор

Какво виждаме в обявите в кв. Витоша

От извадката в кв. Витоша изпъкват няколко неща, полезни за семейство, което търси тристаен.

Къде играят децата

Изборът за разходка с дете е ограничен: 7 площадки и 2 парка по картата. Картата отбелязва и малки междублокови площадки.

Ежедневието със семейство

Медицински места по картата: 17, фурни: 1, поща: 4. За храна има 30 обекта.

За децата

Картата показва 4 училища и 7 детски градини тук. Проверете училищния район и точките за прием по адрес.

Цената в перспектива

Тристаен в цяла София е медианно €260 300. Тук медианата е €260 000, с €0 хил. по-ниско. Сделката обикновено излиза с 3–7% под обявеното, тоест около €247 хил. при тази медиана.

Отоплението

ТЕЦ е само в 2% от обявите, газ в 94%. Останалото са климатици и локално отопление. Поискайте сметките за последната зима.

Витоша: силни и слаби страни

4,1от 5

Как стои кв. Витоша, ако търсите две спални и хол: 4,1 от 5.

Достъпност на цената3
€2 452 за квадрат и €260 000 за типичния тристаен: около градското ниво. Цената сама по себе си не натежава нито в плюс, нито в минус.
Избор на тристайни5
По площ 239 обяви се делят така: 7 до 80 кв.м, 33 от 81 до 95, 102 от 96 до 110 и 97 над 110.
Училища и детски градини5
Отбелязани са 4 училища и 7 детски градини. Броят не казва нищо за качеството.
Зеленина и площадки5
7 детски площадки и 5 парка и градинки в кв. Витоша. За по-големите деца има и 11 игрища.
Транспорт и метро2,5
Метро няма; остават 25 автобусни спирки.
Ново строителство4,5
Ново или почти ново е 72,8% от предлагането (174 от 239 обяви). Паркомясто в новите сгради обикновено се купува отделно.
Доходност от наем4
Дванайсет наема по €950 връщат 4,4% от цената на година. Тристайните се дават на семейства или на съквартиранти, пазарът е по-тесен от този на двустайните.
Тишина и паркиране4
14 от 239 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто или гараж се споменава в 9. Типичната сграда тук е на 5 етажа.

Средното 4,1 е от 8 признака с данни. Разликата между най-силния признак (избор на тристайни) и най-слабия (транспорт и метро) е 2,5 точки.

Какво работи в полза

239 обяви за тристаен, има от какво да се избира
4 училища и 7 детски градини на картата
7 детски площадки и 5 зелени места

За внимание

Нищо не пада под 2,5.

Редакционна формула, не анкета. Гласове на купувачи тук няма.

Директно, чрез брокер или от строител в кв. Витоша

В кв. Витоша посредниците държат 84% от обявите за тристаен, строителите 12%, а собствениците 4%; за цяла София делът на собствениците е едва 7%.

Агенции200 обяви
Строители29 обяви
Собственици10 обяви

Директната обява не е непременно по-евтина: €2 667/кв.м при собствениците срещу €2 452/кв.м за всички.

„Без комисиона“ стои в 12 обяви; проверете в договора дали условието важи и за купувача.

При 29 оферти от строители е в сила друга логика: плащате на вноски според актовете (Акт 14, 15, 16), а рискът от забавяне пада върху вас до Акт 16.

Без агенция никой не проверява документите вместо вас; минимум тези неща:

Данъчна оценка. Данъчната оценка обикновено е под пазарната, но данъкът се плаща върху по-високата от двете суми; от нея виждате долната граница.
Семейно положение и наследници. Съпругата на продавача и всички наследници трябва да са на подписването или да имат заверено пълномощно.
Тежести по имота. Ипотека или запор излизат в Имотния регистър; искайте актуално удостоверение.

Пуснете заявка и ще получите подбрани тристайни апартаменти наоколо, с предимство от собственици, и списък за проверка на документите.

Парите извън цената при тристаен в кв. Витоша

Ако купите тристаен в кв. Витоша на медианна цена, ще дадете на продавача €260 000 (цифрата е според офертните цени в 239 обяви от района). Отгоре средства искат общината, нотариусът, Имотният регистър, юристът и, в случай че има такава, агенцията.

Таксата на нотариуса за имот на тази цена е приблизително €1 250. Вписването е символично на този фон: €260. Първо Столична община: €7 800 местен данък при придобиване. Всеки €10 000 повече в цената носят €300 данък.

Разходи при покупка на тристаен за €260 000, кв. Витоша (ориентир)
Перо	Сума	В процент
Нотариална такса с ДДС	€1 250	0,5%
Данък при придобиване (3%)	€7 800	3%
Имотен регистър	€260	0,1%
Проверка от юрист	€350	0,1%
Без агенция	€9 700	3,7%
Агенция, 2–3% + ДДС	€6 240–€9 360	2,4–3,6%

Сложили сме €350 за адвокат. Сумата се вдига, когато продавачите са повече или имотът идва по наследство. Инвеститорът рядко взима комисиона, но довършването може да струва повече от самата комисиона. Два-три процента плюс ДДС за посредника са €6 240–€9 360 за €260 хил. Собствениците, които продават сами, са 10 от 239 обяви тук; търсете ги, в случай че искате да спестите комисионата. В случай че семейният бюджет е €270 хил. и нито евро повече, търсете оферти до €260 хил., а не до €270 хил.

Мястото в подземния гараж е самостоятелен имот с отделна цена и собствени такси, даже да се изповядва в една сделка с апартамента. Ако продавате и стар имот, пресметнете също неговите такси: комисиона, скица, евентуално заличаване на ипотека.

Тристаен в кв. Витоша и излизането от него

Тристайният се продава повторно на по-тесен кръг купувачи. Инвеститорите гонят едностайни и двустайни, а за тристаен идват главно домакинства, които купуват за живеене и избират бавно.

По брой обяви (239) кварталът е сред по-големите пазари за тристайни в базата ни. Това означава, че когато продавате, ще сте една от многото оферти и цената следва да е реалистична от първия ден. Цената на квадрат практически не зависи от броя стаи (€2 452/кв.м при тристайните, €2 484/кв.м при двустайните).

Училище на пешеходно разстояние. С 11 училища и градини в кв. Витоша семейният купувач има довод, който маха от пазарлъка.
Тераса и мазе. Голяма тераса откъм двора помага по-силно, отколкото показват метрите ѝ.
Изрядни документи. Всеки купувач с заем минава през оценка и преглед на документите; неузаконено преустройство отлага покупката.
Паркомясто или гараж. В кв. Витоша само 9 обяви от 239 ясно споменават паркомясто или гараж, така че то откроява обявата.

Когато решите да продавате след няколко години, ще се борите с сградите, които тогава ще бъдат съвсем нови. Сега 51% от офертите във Витоша са в строеж. Как изглеждат удобните разпределения: разпределение на тристаен.

Отговори накратко: Витоша

Има ли отстъпка за партер или последен етаж в кв. Витоша?

С количка и малко дете средният етаж с асансьор е най-удобен, и на него са повечето обяви. В кв. Витоша медианата е 2. етаж, а 14 от 239 са в сгради над 9 етажа. Крайните етажи в София са с около 5% по-евтини на квадрат. По права линия до центъра са около 5,7 км. За тристаен с деца асансьорът е важен от третия етаж нагоре. За по-малките: 7 детски градини в кв. Витоша според OpenStreetMap.

Има ли училища близо до тристайните в кв. Витоша?

Училища в кв. Витоша на картата: 4; детски градини: 7. Пеша до училище е предимство, което се усеща всеки ден. Детските площадки тук са 7 по OpenStreetMap. Разстоянието до центъра на София е около 5,7 км, без да броим завоите. Имената на училищата идват от OpenStreetMap и не са оценка за качеството им. Най-търсените училища вдигат цените на блоковете около тях. Проверете и къде са занималните и спортните клубове.

Колко са разходите по сделката за тристаен в кв. Витоша?

При цена около €260 000: данъкът в Столична община е 3%, тоест около €7 800. Нотариалната такса е около €1 250 с ДДС, вписването €260. С адвокат за проверка общо стават около €10 хил. Данъчната оценка на старите панелни апартаменти често е доста под пазарната цена. Разстоянието до центъра на София е около 5,7 км, без да броим завоите.

Ликвиден ли е тристаен в кв. Витоша?

Скоростта зависи повече от цената, отколкото от квартала. В кв. Витоша в продажба са 239 тристайни и 240 двустайни. Тристаен с две отделни спални се продава по-бързо от проходен. Картата показва 5 медицински центъра в кв. Витоша. Добрите снимки и документите в ред съкращават продажбата. Надценен имот стои, докато не се коригира цената. Наемите на тристайни тук са с медиана €950 месечно. Купувачите на тристайни по-често ползват кредит, което удължава сделката.

Нужна ли е втора баня в тристаен в кв. Витоша?

В старите тристайни обикновено баня и тоалетна са отделни, но са по една. Втората баня е белег на новото строителство и на по-голямата площ. В кв. Витоша 97 от 239 обяви са над 110 кв.м, там втори санитарен възел е честа находка. Най-близо е в.з. Малинова долина, на 1,3 км. Преустройство за втора баня в панел е трудно заради щранговете.

Каква е разликата в цената между двустаен и тристаен в кв. Витоша?

Сметката е проста: €260 000 минус €165 900 прави €94 100. При кредит за 30 години това са около €305 повече на месец. За семейство, в което някой иначе спи в хола, сумата обикновено си заслужава. Малкият тристаен от 75–80 кв.м понякога струва почти колкото голям двустаен в ново строителство. На картата броим 7 детски площадки в кв. Витоша. Третата стая вдига и данъка при покупка, и сметките за отопление.

Да купя ли тристаен в кв. Витоша или да остана под наем?

Вноска около €844 срещу наем около €950. За семейство, което ще живее в кв. Витоша поне 7–8 години, покупката обикновено е по-разумна. За по-кратко наемът е по-малкият риск. При покупка поемате и ремонтите, при наем те са на хазяина. Разходите по сделката са около €10 хил., които при наем не плащате. Двустаен тук върви около €165 900. Наемът може да се вдигне всяка година, вноската при фиксирана лихва не.

Гледайте и в съседство

В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.

Други райони

Преди да подпишете

Търсите тристаен в кв. Витоша?

Панел, тухла или ново строителство
Две отделни спални, етаж, паркомясто
Подбор по квартал и бюджет

Заявка без такса

Методика: медиана на поисканите цени; площта е каквато е в обявата (в новите сгради обикновено застроена). Повече в методологията. Последна проверка: 27 септември 2026 г.