Данни от 27 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен апартамент в София: какво се предлага и на каква цена

Преброихме 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в София и селищата около нея. Типичният тристаен се предлага за €260 300, има 107 кв.м по обява и почти всеки втори още се строи.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Тристайните в София на един екран

Всички числа тук идват от собствено преброяване на обявите в imot.bg към септември 2026. Това са цени, които продавачите искат. Сделките обикновено приключват няколко процента по-ниско, така че гледайте на тях като на карта на пазара, а не като на оценка на конкретен апартамент.

7 995 обяви. София-град плюс градовете и селата наоколо. В най-натоварените квартали скрейпът спира около 240 обяви на район, тоест в Младост, Дружба и Овча купел предлагането е още по-голямо от показаното.
Медиана €260 300. Средните 60% от обявите са между €201 600 и €348 000. Най-ниската цена в извадката е €66 000, най-високата €1 330 000.
€2 455/кв.м. Медианата на квадратен метър. Тя е под тази на двустайните (€2 514/кв.м), защото по-голямата площ разрежда цената на кухнята, банята и входа.
107 кв.м. Обявената площ на типичния тристаен. При новите сгради това е застроена площ с дял от общите части, при старите блокове по-често е близо до реалната.
45,8% в строеж. 3 660 обяви са за жилища, които още нямат Акт 16. Завършени от 2021 г. насам са 1 354 обяви.
65% с ТЕЦ. Процентът е сред обявите, в които отоплението изобщо е посочено. На газ са 30%, предимно новите сгради под Витоша и на изток.
€850 наем. Медианата на 2 721 обяви за отдаване на тристайни. Спрямо продажната медиана това прави брутна доходност 3,9% годишно.

Кой купува тристаен и какво реално получава

Тристайният в София рядко е първото жилище на човек, който живее сам. Търсят го двойки с едно или две деца, които искат детска стая с врата, хора, които работят от вкъщи и имат нужда от кабинет, и семейства, които продават двустаен, защото се очаква второ дете. Всяка от тези групи в крайна сметка избира между четири вида сгради.

Панел и ЕПК от 70-те и 80-те

Медиана €220 000 за 85 кв.м. Спалните са малки, по 9–12 кв.м, кухнята е отделна, а наоколо почти винаги има училище, градина и спирка. Слабите места: покривът, щранговете и асансьор, в който количката влиза трудно.

Тухла от 90-те и 2000-те

Медиана €289 500, 100 кв.м, €2 949/кв.м. Разпределението е по-свободно, терасите по-големи. Качеството обаче варира много, от солидни кооперации до сгради със спорове в етажната собственост.

Ново с Акт 16

1 354 обяви, медиана €308 500 за 116 кв.м застроена площ. Втора баня или отделна тоалетна е честа, но паркомястото почти винаги се купува отделно.

В строеж

3 660 обяви, медиана €247 000 и най-ниската цена на квадрат, €2 212/кв.м. Плащате на части и чакате ключа една-две години, понякога повече.

По-ниската цена на незавършеното жилище не идва даром: плащате с време, с риск и с по-голяма застроена площ, в която влизат стълбища и коридори. Разликите са описани подробно в тристайните в строеж и в тристайните с Акт 16.

Центърът, широкият център и големите комплекси

Тристайни за продажба по зони, септември 2026
Зона	Обяви	Медиана	На кв.м	Типична площ
Централна зона	403	€363 000	€3 508/кв.м	104 кв.м
Широк център	2 129	€310 000	€2 979/кв.м	106 кв.м
Под Витоша	1 495	€280 000	€2 523/кв.м	110 кв.м
Външен пояс	3 691	€230 100	€2 206/кв.м	106 кв.м
Селата и градовете наоколо	277	€230 000	€1 989/кв.м	108 кв.м

Разликата между центъра и комплексите е около €132 900 за жилище с почти същата площ. Квадратът във външния пояс излиза 37,1% по-евтино от централната зона. Там са Люлин, Дружба, Надежда, Обеля, Овча купел и Младост с най-голямо предлагане и с училища и детски градини, строени заедно с блоковете. Под Витоша цените са по средата, защото почти всичко там е ново и голяма част още не е завършена. Около София тристайният е най-евтин на квадрат, но без кола и детска градина наблизо животът там се организира трудно. Центърът има своя страница: тристаен в центъра.

С какъв бюджет колко избор има

до €150 хил.184 обяви
€150–200 хил.1 382 обяви
€200–250 хил.2 014 обяви
€250–300 хил.1 760 обяви
€300–400 хил.1 775 обяви
над €400 хил.880 обяви

Най-гъсто е между €200 и €250 хил.: там са 25,2% от всички тристайни. Под €150 хил. остават само 184 обяви, и повечето са или извън града, или в строеж, или в панел от 80-те в периферията. Над €400 хил. започва друг пазар: Лозенец, Изток, Докторски паметник, мезонети и къщи в блок. Ако бюджетът е ограничен, вижте къде още има евтин тристаен. За най-широкия слой има отделна страница: тристаен до €300 хил..

Къде се продават най-много тристайни

Кварталите с най-голямо предлагане в извадката
Квартал	Обяви	Дял в строеж	Медиана	Наем (медиана)
кв. Младост 4	240	53,3%	€269 100	€840
кв. Дружба 1	240	66,7%	€288 400	€690
кв. Малинова долина	239	67,4%	€210 000	€950
кв. Кръстова вада	239	49,4%	€316 000	€1 200
кв. Витоша	239	51,5%	€260 000	€950
кв. Овча купел	239	79,9%	€210 000	€800
кв. Манастирски ливади	238	59,2%	€267 500	€820
кв. Лозенец	234	15,8%	€460 000	€800
кв. Дружба 2	222	51,4%	€297 000	€820
кв. Овча купел 2	221	83,3%	€224 100	€720
кв. Банишора	217	48,8%	€267 300	€800
кв. Оборище	182	26,4%	€399 900	€850

Почти всички квартали в горната част на таблицата имат една обща черта: строи се много. В някои от тях повече от половината обяви са за жилища без Акт 16. Изключения са Лозенец и Оборище, където предлагането е голямо, защото кварталите са плътни и в тях има всичко, от стара тухла до нови кооперации. Броят обяви не е качество само по себе си. Голям избор означава повече сравнения и по-лесно договаряне, но и повече време в огледи. Пълната таблица с всички 103 квартала с достатъчно обяви е в цените на тристайните по квартали.

Колко струва втората спалня

Най-честият въпрос на семейство, което вече живее в двустаен: колко ще ни струва още една стая. Медианата на двустайните е €173 400, на тристайните €260 300. Разликата е €86 900. Ако цялата сума се вземе с кредит при 2,7% за 30 години, вноската расте с около €352 на месец. Четиристайните са съвсем друга категория: 2 059 обяви, медиана €412 200. Скокът от три към четири стаи е почти двойно по-голям от този от две към три, затова семействата с три деца често търсят голям тристаен с кабинет или трапезария, която може да стане стая. Сравнението по квартали е в двустаен, тристаен или четиристаен.

Покупката в шест стъпки

Съберете целия бюджет. Към цената сложете данък при придобиване (3% в Столична община), нотариус, вписване и адвокат. При €260 300 това са около €9 800. Подробно в данъците и таксите.
Минете през банка преди огледите. Ако финансирането е 80%, самоучастието при медианната цена е €52 060, а вноската по остатъка е около €845 на месец. Сметнете своя вариант с калкулатора.
Изберете два-три квартала. Тръгнете от училището или градината, после от пътя до работа. Семейството прекарва повече време в квартала, отколкото в самия апартамент.
Гледайте поне пет жилища. Какво да проверите на място има в чеклиста за оглед.
Документите преди капарото. Нотариален акт, скица, тежести, съсобственици. Списъкът е в проверката преди капаро.
Договорете, после подпишете. Цената в обявата е начало на разговора, не краят му.

Ако не ви се ровят хиляди обяви, опишете какво търсите в заявката. Ще получите подбрани актуални тристайни, с предимство за тези от собственици, и ориентир дали цената е разумна. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Вноска по кредита и такси по сделката
Кои документи да поискате
Попълва се за две минути

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен апартамент в София през 2026?

Медианата на 7 995 обяви е €260 300, а средните 60% от тристайните се предлагат между €201 600 и €348 000. На квадрат това е €2 455/кв.м. Цените са офертни, реалните сделки обикновено са малко по-ниско.

Каква площ има типичният тристаен?

Медианата е 107 кв.м по обява. Панелните и ЕПК тристайни от 70-те и 80-те са около 85 кв.м, новите с Акт 16 около 116 кв.м застроена площ, от която чистата е с 15–20% по-малко.

Къде е най-евтиният тристаен в София?

По цена на квадрат най-ниско са Модерно предградие (€1 597/кв.м), Обеля (€1 666/кв.м), Орландовци (€1 677/кв.м) и Люлин 5 (€1 765/кв.м). Под €150 хил. в цялата извадка има само 184 обяви.

Какъв дял от тристайните се продават на зелено?

45,8%, тоест 3 660 обяви са за жилища в строеж. Медианата им е €247 000, а квадратът €2 212/кв.м, най-ниско от всички видове сгради.

Колко пари трябват в брой за тристаен с кредит?

При медианна цена и финансиране 80% самоучастието е около €52 060, плюс €9 800 за данък, нотариус и вписване. Някои банки дават до 85%, тогава първоначалната сума пада.

Колко е наемът на тристаен и изгодно ли е да се отдава?

Медианният наем е €850 на месец, което дава брутна доходност 3,9%. След данъци, празни месеци и ремонти остават около 3%. Подробности в страницата за инвестиция в тристаен.

Има ли тристайни от собственици?

Да, но са малко: 534 обяви, или 6,7% от всички. Повечето са публикувани от агенции (6 551), а 910 директно от строители.

Вие агенция ли сте?

Не. Сайтът е информационен и не взима комисиона. Чрез формата „Заявка“ можете да получите подбрани обяви и ориентир за цената, без да плащате нищо.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 27 септември 2026 г.