Тристаен апартамент в кв. Обеля 2
Обеля 2 е от местата, където тристаен на зелено и тристаен с Акт 16 се продават един до друг, и сравнението между двата е основната задача на купувача.
За тристаен в кв. Обеля 2 продавачите искат средно €1 903/кв.м, осезаемо под градските €2 455/кв.м, с 22%; базата е 77 обяви от септември 2026.
За родителите: по OpenStreetMap тук са отбелязани 2 училища и една детска градина, плюс 8 детски площадки. Ако сменяте двустаен с тристаен в квартала, разделите за бюджета и за цената на третата стая са най-важни.
Огледите през уикенда показват малко; разходете се и в делничен ден, щом децата тръгват на училище. Тристаен се препродава малко по-бавно от двустаен, тъй като кръгът на купувачите е по-тесен; мислете и за препродажбата след години. Списъкът на семейството, което гледа тристаен апартамент тук, като правило изглежда така: две нормални спални, училище пеша и паркомясто. Квадратът в кв. Обеля 2 е само половината от историята; другата са годините, в които децата ще израснат там.
За кого е тристаен в кв. Обеля 2
В кв. Обеля 2 идват различни купувачи и всеки търси нещо свое: едни училище, други тишина, трети наем.
Отдаване под наем. Купувач с цел наем ще получава около €650 на месец в кв. Обеля 2, тоест 4,2% преди разходи. Типичните наематели на тристаен са двойки с дете или двама-трима съквартиранти, които остават по-дълго от наемателите на гарсониери.
Работещите от вкъщи. Третата стая става кабинет. При €1 903/кв.м квадратът тук е под средния за София €2 455/кв.м, поради това третата стая не струва колкото в центъра.
Родители с едно-две деца. Средно подходящ: 3 училища и градини общо и 8 площадки. Вижте реалните разстояния от блока преди да платите капаро, а не след това.
Семейство, което расте. Ако продавате двустаен тук, за да купите тристаен в същия квартал, скокът е към €63 хил. по медианните цени. Сделката по веригата иска внимателна координация на двете сделки при нотариуса.
Отделната тоалетна или втората баня значат най-много за домакинство от четирима; за двойка са приятен бонус.
Как се разпределят цените на тристайните в кв. Обеля 2
Квадратният метър се движи от €1 680/кв.м до €2 024/кв.м (20-и и 80-и перцентил), разлика от 20%, която идва главно от сградата и състоянието. Половината тристайни в извадката ни в кв. Обеля 2 се предлагат под €185 300, другата половина над тази сума; преброихме 77 оферти.
Колко обяви има във всеки ценови слой:
- до €200 хил.55 обяви · 71%
- €200–250 хил.22 обяви · 29%
- €250–300 хил.0 оферти · 0%
- €300–400 хил.0 оферти · 0%
- над €400 хил.0 обяви · 0%
Тежестта на пазара тук е в слоя до €200 хил. (55 обяви), докато в цяла София повечето тристайни са между €200 и €250 хил. Под €200 хил. попаднаха 55 обяви; гледайте ги с повече въпроси, ниската цена почти никога не е случайна.
За ориентир, долният край на пазара в квартала изглеждаше така: €113 200 за 71 кв.м (1-ви от 7 етажа, в строеж, срок 2027 г.); €139 500 за 66 кв.м (5-и от 9 етажа, блок от 1980 г., парно); €140 000 за 95 кв.м (партер в сграда на 4 етажа, в строеж, срок 2026 г., парно). Като правило ниската цена крие причина: партер, последен етаж без изолация, липса на асансьор или неизяснени документи.
Сумите тук остават поискани цени; при сделката те по правило слизат с 3–7%, по-силно при жилища, които стоят в обявите над два месеца. В долната третина на класацията по €/кв.м: 9-о място от 103 квартала.
Хистограма на 77 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Колко пари трябват за тристаен в кв. Обеля 2
Да сметнем медианния тристаен в кв. Обеля 2 за €185 000, купен с ипотека за 30 години при 2,9% лихва и финансиране 80%.
| Разход | Сума |
|---|---|
| Обявена цена | €185 000 |
| Банкова оценка и такса обработка | €800 |
| Посредник, 2% плюс ДДС (при агенция) | €4 400 |
| Първоначална вноска (20%) | €37 000 |
| Местен данък, 3% | €5 600 |
| Нотариус, вписване, адвокат | €1 450 |
| Ипотека за 80% от цената | €148 000 |
| Месечна вноска, 30 години | €616/мес. |
| 25 години, 2,9% лихва | €694/мес. |
Първоначалната вноска €37 000 е само първата част; заедно с данъка, таксите и оценката стават €45 хил. Банките обичайно искат вноска до 40–50% от нетния доход, значи при €616 семейството трябва да получава поне €1 350 на месец общо.
С по-малък бюджет тук все пак има избор: до €250 хил. има 77 обяви от 77, а до €200 хил. 55 оферти. Ако единият родител е в майчинство, питайте в банката как признава обезщетението; практиката не е еднаква. При смяна на двустаен с тристаен, продажбата покрива голяма част от цената: двустаен в квартала носи приблизително €123 хил., а разликата е за кредита. Наемът на подобен тристаен тук е приблизително €650; вноската излиза по-ниска, затова наемателите с натрупано самоучастие често минават към покупка.
Числата са приблизителни; реалната вноска зависи от оферта на банката, доходите и застраховката. Калкулаторът пресмята и други варианти.
Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук
Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.
- Попълва се за две минути
- Номерът ви не стига до брокери
- Връщаме отговор до един работен ден
Нашата оценка на кв. Обеля 2 по признаци
Осем признака, които имат значение, когато купувате тристаен за семейство. Обеля 2 събира средно 3,6 от 5.
- Достъпност на цената5
€1 903 за квадрат и €185 300 за типичния тристаен: под градското ниво.
- Избор на тристайни4
В извадката ни в кв. Обеля 2 има 77 обяви за тристаен. Може да се подбира по етаж и разпределение, не само по цена.
- Училища и детски градини2,5
По OpenStreetMap тук има 2 училища и 1 детска градина. Броят не казва нищо за качеството.
- Зеленина и площадки2
Площадки на картата: 8; паркове и градинки: 1. За по-големите деца има и 6 игрища.
- Транспорт и метро3,5
Линия М2 минава наблизо, но станцията е извън границите на квартала.
- Ново строителство5
На зелено тристаен тук е около €190 400 за 102 кв.м застроена площ; в строеж: 49. С Акт 16 са 12, там може да се влезе веднага.
- Доходност от наем4
Дванайсет наема по €650 връщат 4,2% от цената на година. Над средното за града, но не драматично.
- Тишина и паркиране3
1 от 77 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто почти никой не споменава. Спалните към двора са най-сигурният начин да се спи тихо, където и да купувате.
Обеля 2 завършва с 3,6. Най-високо: достъпност на цената (5). Най-ниско: зеленина и площадки (2).
Какво работи в полза
- Цена на квадрат €1 903, под градската
- 79,2% от обявите са ново строителство
- 77 обяви за тристаен, има от какво да се избира
Какво да проверите
- Малко паркове и площадки
Оценката е наша, по формула върху 77 обяви и OpenStreetMap. Не е мнение на живущи.
Какво има около дома в кв. Обеля 2
В кв. Обеля 2 има 1 детска градина и 2 училища. Когато малкото е на три-четири години, градината на пет-десет минути пеша спестява повече време от нов паркет.
- 1 парк или градинка и 8 детски площадки по OpenStreetMap: това дава кварталът за разходки с количката.
- Супермаркетите в кв. Обеля 2 са 4. Мол няма отбелязан.
- 1 медицински център, 2 аптеки: толкова показва картата тук. При малки деца детски лекар на място има реална стойност.
Попитайте майките на площадката за детските градини наоколо: те знаят повече от всеки сайт.
Кухня с прозорец към площадката дава възможност да гледате малките отгоре, докато приготвяте вечерята. Добра градина на 15 минути тежи повече от три по-близки, в които няма места. През ваканцията малките прекарват дните навън, затова сянката над площадката е по-ценна от нова настилка. Куриерският офис в квартала пести разходки с количка, щом пазарувате онлайн. Сладкарница на ъгъла изглежда дребно, а неделните сутрини с деца се въртят покрай нея. В почивен ден сутрин извървете пеш маршрута дом, градина, магазин: за трийсетина минути ще разберете повече, отколкото от всяка обява.
Кредит за семейно жилище в Обеля 2: сметката
Тристаен рядко се купува единствено със спестявания. При медиана €185 300 в кв. Обеля 2 банката дава до 80–85%, а останалото, €28 хил.–€37 хил., е вашият дял. Лихвата в примера е 2,4%, в средата на сегашния диапазон.
| Срок | При 20% самоучастие | Кредит 85% |
|---|---|---|
| 35 години | €520 | €550 |
| 30 години | €580 | €610 |
| 25 години | €660 | €700 |
Банките гледат общо месечни вноски да не надхвърлят приблизително 40–50% от чистия доход на домакинството. За €580 на месец това означава нетни €1 450 за 40% или €1 150 на ръба. Лизингът за колата или кредитната карта намаляват сумата, която банката ще ви отпусне.
Съвместният кредит на двама е нормата при семейно жилище. Банката сумира двата дохода, но и двамата отговарят изцяло, а ако се разделите ипотеката не се разпределя сама. Смяната на двустаен с тристаен е класическият случай. Медианата за двустаен в квартала е €123 хил.; след нормалната отстъпка получавате горе-долу €117 хил., и за банката оставят някъде €76 хил.
Сметката е ясна, календарът не е. Когато сделките са вързани сроковете в двата ви предварителни договора следва да имат резерв от най-малко месец, иначе рискувате капарото двойно. Подробно за доходите и самоучастието има в кредит за тристаен.
Проверката на документите за тристаен в кв. Обеля 2
Новото строителство е голяма част от пазара в кв. Обеля 2: 61 обяви с акт 16 от 2021 г. насам или в строеж. Проверката е двойна: на строителя и на самия обект.
- Оценката от общината. Взима я продавачът, обикновено за дни. Стари местни данъци по партидата следва да са изчистени преди покупката.
- Нотариалният акт. Изисквайте копие още след първия оглед. Собственик, който бави да го покаже, казва нещо.
- Ако продавачът още плаща кредит. Уговорете в предварителния договор по каква сметка ще се погаси ипотеката и кога ще бъде заличена.
- Съпругът на продаващия. Разводът не решава въпроса сам. Вижте документа за подялбата, ако имотът е придобит в брака.
- Книжата на новата сграда. При придобиване на зелено вижте правото на строеж и дали парцелът не е заложен в полза на банка, която финансира строителя.
- Удостоверение за тежести. В него са ипотеки, възбрани и заведени искови молби. Вадете го актуален, от седмицата на сделката.
Ако продавачът протака с книжата, това също е информация, особено когато тук има 77 оферти за сравнение.
Къде е Обеля 2 на ценовата карта
На квадрат тристаен в кв. Обеля 2 е €1 903/кв.м, с 22% под нивото на столицата, където медианата е €2 455/кв.м. От 103 квартала с поне пет обяви Обеля 2 е на 9-о място по €/кв.м, броено от най-евтиния.
| Квартал/място | Обяви | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Обеля 2 | 77 | €185 300 | €1 903/кв.м |
| Връбница 2 | 25 | €236 200 | €2 286/кв.м |
| Обеля | 26 | €179 700 | €1 666/кв.м |
| Надежда 3 | 38 | €199 500 | €2 008/кв.м |
| Люлин 10 | 124 | €200 000 | €1 954/кв.м |
Ако бюджетът е тесен, вижте кв. Обеля: там квадратът за тристаен е €1 666/кв.м, срещу €1 903/кв.м тук.
Третата стая в квартала излиза около €63 хил.: двустаен върви за €122 800, тристаен апартамент за €185 300. Всеки квадрат в тристаен апартамент тук е по-скъп от този в двустаен (€1 903/кв.м срещу €1 800/кв.м).
Четиристайните в кв. Обеля 2 (10 обяви) са с медиана €245 000, €60 хил. над тристайния; четвъртата стая излиза по-скъпо от третата.
Моментът за покупка в кв. Обеля 2: сезон, строеж, училище
Ако детето мени училище, най-безболезнено е това да стане от септември, а не по средата ѝ. Училищата в кв. Обеля 2 са 2 по картата; уточнете как се приема още преди огледите. В юли и август срещите се разтягат заради отпуски, а през септември търсенето се връща рязко.
Почти две от всеки три обяви в Обеля 2 са за блокове, които още се строят. Сроковете на строителя са намерение, не договорена дата: питайте какви санкции предвижда договорът при забавяне. Посещението през зимата показва онова, което лятото скрива: мухъл по ъглите, хладни спални и кога се стъмва в спалните тук.
В кв. Обеля 2 по нашата извадка има 77 обяви, което е сред по-големите пазари в града. Данните ни са от есента на 2026; със следващото опресняване ще видите дали броят обяви в квартала се свива или расте. В заявката посочете и срока, до който искате да сте се пренесли.
Преди да дадете капаро в кв. Обеля 2: типичните грешки
Тристайният е голяма покупка за семейството, най-често с заем за десетилетия. Грешките по-долу виждаме отново и отново.
- Проходна стая. Родителска спалня, до която се влиза през детската, не е истинска стая: вижте скицата преди огледа.
- Само по снимките. Снимките в обявата понякога са от по-стари години или от друг етаж. Личният оглед е незаменим, и то през деня в кв. Обеля 2.
- Сметките за отопление. В кв. Обеля 2 100% от обявите с посочено отопление са на ТЕЦ. Три стаи струват чувствително повече от двустаен; поискайте фактурите за последната зима.
- Паркирането вечер. В случай че в обявата няма паркомясто, пресметнете отделно цената на гараж или място наблизо.
- Кредит без буфер. Към €601 на месец излиза вноската при заем за 80% на €185 хил. Не влагайте всички спестявания в самоучастието: семейството има и непредвидени разходи.
- Разходите над цената. При €185 хил. местният данък (3% в Столична община), нотариус, вписване и адвокат събират приблизително €7 100. С агенция прибавете още 2–3% плюс ДДС.
През заявката получавате и списък какво да проверите в книжата, безплатно.
Какво питат купувачите в Обеля 2
Лесно ли се паркира в кв. Обеля 2?
Нито една от 77 обяви в кв. Обеля 2 не споменава паркомясто или гараж. Между панелните блокове вечер е тясно, в новите сгради има подземни гаражи, но срещу доплащане. За две коли сметнете едното място в цената. По права линия до центъра са около 6,6 км. Проверете дали паркомястото е самостоятелен обект с нотариален акт или само право на ползване. Място в подземен гараж в София обикновено струва като малка кола, поискайте цена отделно.
Каква е типичната квадратура на тристаен в кв. Обеля 2?
Типичният тристаен тук е около 96 кв.м. Повечето са в средата, между 81 и 110 кв.м (53 от 77). В панел спалните обикновено са по 9–11 кв.м, в новото често по-големи. Наемите на тристайни в кв. Обеля 2 са с медиана €650 месечно. Поискайте скица с площите на отделните помещения, не само общата цифра. Застроената площ включва дял от стълбища и коридори, затова в новото числата изглеждат по-големи.
Какво да поискам от продавача на тристаен в кв. Обеля 2?
Минимумът е нотариален акт, скица от АГКК, данъчна оценка и удостоверение за тежести. За тристаен, в който ще живее семейство, проверете и дали няма ипотека или възбрана. Адвокат за €200–500 спестява много нерви. Проверете дали всички собственици подписват, не само този, с когото говорите. Капарото се дава с писмен договор, в който е записано какво става, ако някоя от страните се откаже.
Каква е доходността от тристаен под наем в кв. Обеля 2?
Наемът е около €650 месечно. Годишно това са €7 800, или 4,2% брутно върху цена от €185 хил. Това е над средното за София. Данъкът върху наема е 10% след 10% нормативно признати разходи. Един празен месец годишно сваля доходността с около една дванайсета. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалния разход. По права линия до центъра са около 6,6 км. Линиите М2 минават наблизо, макар и без станция в самия квартал.
Колко трябва да доплатя, ако продам двустаен и купя тристаен в кв. Обеля 2?
Това е верижна сделка: продавате и купувате почти едновременно. В кв. Обеля 2 двустаен е около €122 800, тристаен около €185 300. За да не останете без жилище, уговорете с продавача на тристайния срок, който покрива и вашата продажба. Някои банки предлагат мостово финансиране, докато старото жилище се продаде. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Обеля 2 е 9. по евтиност на квадрат. Ако продадете двустайния първи, договорете с купувача да останете още месец.
Да купя ли тристаен в кв. Обеля 2 или да остана под наем?
На месец покупката печели. Сравнението: наемът на тристаен в кв. Обеля 2 е около €650, вноската е около €601. Сметнете и пропуснатата доходност на самоучастието. При покупка поемате и ремонтите, при наем те са на хазяина. Разходите по сделката са около €7 хил., които при наем не плащате. Двустаен тук върви около €122 800. Наемът може да се вдигне всяка година, вноската при фиксирана лихва не.
Продава ли се мазе заедно с тристаен в кв. Обеля 2?
Мазето е в акта или не е ваше, колкото и да казва продавачът. В новото мазето често е с отделна цена. Питайте и за влагата. В подредбата ни по €/кв.м Обеля 2 е на 9. място от 103, като първото е най-евтиното. Детската количка на стълбището често е повод за конфликт.
Къде наблизо до Обеля 2 тристайните са по-евтини?
Най-близкият по-евтин вариант е кв. Обеля: около €1 666/кв.м срещу €1 903/кв.м в кв. Обеля 2. За тристаен от 96 кв.м това са около €23 хил. по-малко. В обратната посока кв. Връбница 2 е по-скъп, €2 286/кв.м. Съседното място кв. Обеля 1 е на 0,8 км. В заявката можете да посочите няколко района наведнъж. Границите между кварталите в обявите не винаги са точни.
Санирани ли са панелните блокове в кв. Обеля 2?
В панелен тристаен проверете фугите, щранговете, дограмата и покрива. Старите тристайни в кв. Обеля 2 са около €153 000 при 80 кв.м. Проверете дали терасите са затворени законно. Фугите в панела са честа причина за влага. На картата броим 8 детски площадки тук. Съседното място кв. Обеля 1 е на 0,8 км. Ремонтът на панелен тристаен е по-предвидим от този на стара тухла.
Тристайни в съседните райони
Сравнете квадратния метър тук и в съседство. Разликата нерядко покрива данъка и нотариуса.
- кв. Обеля€1 666/кв.м
- кв. Обеля 1€1 996/кв.м
- кв. Връбница 2€2 286/кв.м
- кв. Люлин 10€1 954/кв.м
- кв. Връбница 1€2 273/кв.м
- кв. Надежда 3€2 008/кв.м
- с. Волуякнаселено място
Още места за сравнение
Прочетете преди огледа
Търсите тристаен в кв. Обеля 2?
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Можете да изберете само имейл
- Връщаме отговор до един работен ден
- Попълва се за две минути
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 77 от тях в кв. Обеля 2, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.