Продажба на тристайни апартаменти в София от собственик

Колко обяви са наистина от собственик

Класифицираме всяка обява по профила, от който е публикувана: частно лице, агенция или строител. Не е перфектно, защото някои брокери пускат обяви като частни лица, но дава добра представа за съотношението.

Приблизително едно от петнадесет обявени жилища е на частно лице. Причината е разбираема: семейството, което продава, обикновено купува друго и предпочита някой друг да организира огледите.

Къде собствениците продават най-често

Най-много обяви от частни лица има кв. Лозенец, следван от кв. Манастирски ливади, кв. Банишора и кв. Оборище. Това са квартали с голям брой стари и средно стари сгради, в които хората живеят от десетилетия. В кварталите, където почти всичко е в строеж, собствениците почти липсват, защото там продава строителят.

Защо собственикът иска повече на квадрат

На пръв поглед е парадокс: без посредник би трябвало да е по-евтино. Разликата от €245 на квадрат спрямо агенциите идва главно от това какво продават собствениците.

• Готови жилища, не на зелено. Строителите предлагат 910 обяви с медиана €2 310/кв.м, повечето в строеж. Това дърпа средното надолу при тях и при агенциите, които препродават такива проекти.
• По-малка площ. Типичният тристаен от собственик е 99 кв.м, срещу 112 кв.м при строителите. По-малкото жилище винаги е по-скъпо на квадрат.
• По-централни квартали. Лозенец, Оборище, Стрелбище, Център и Хаджи Димитър са сред първите в таблицата. Там квадратът е скъп независимо кой продава.
• Емоционална цена. Семейството е живяло в апартамента двадесет години и знае колко е вложило. Това е реално, но купувачът плаща за това, което вижда днес.

Изводът: сравнявайте обява от собственик с обяви за същия тип сграда в същия квартал, а не със средното за града. Цените по квартали и по години на строеж са в цените на тристайните.

Колко спестявате, когато няма посредник

Комисионата на агенция от купувача в София обикновено е 2–3% плюс ДДС. Ето колко прави при три нива на цената. Когато купувате директно от собственик, тази сума остава при вас.

Срещу спестеното обаче поемате работата, която иначе прави брокерът: да проверите документите, да напишете предварителния договор и да организирате нотариуса. Адвокат за проверка и договор струва обикновено €200–500. Това пак е малка част от комисионата, но не бива да се пропуска.

Как да разпознаете истинския собственик

• Един телефон, много обяви. Ако същият номер продава пет апартамента в различни квартали, не е собственик.
• Името в нотариалния акт. Помолете да видите акта преди огледа или на него. Лицето, с което говорите, трябва да е в акта или да има нотариално заверено пълномощно.
• Ексклузивен договор. Някои собственици са подписали с агенция и пак пускат обява. Попитайте директно; ако има договор, комисионата може да се появи по-късно.
• „Без комисиона“ не значи „от собственик“. Така са маркирани 685 обяви, но повечето са от агенции или строители, които взимат пари само от продавача.
• Снимките. Воден знак на агенция или професионални снимки с широкоъгълен обектив са знак, че има посредник, дори обявата да е като на частно лице.

Преговорите без посредник

Директният разговор има предимство: собственикът чува вашите аргументи от първа ръка, не преразказани. Има и недостатък: никой не омекотява думите. Работи добре, когато носите конкретни числа. Покажете медианата и долната пета за квартала, обявите за подобни тристайни в същия блок или съседния, и сметка за нещата, които ще сменяте. Не договаряйте в първите пет минути на огледа. Семейство, което продава дома си, приема по-лесно оферта, дадена на следващия ден по телефона, отколкото забележки пред децата си. Всичко договорено потвърдете писмено, поне с имейл, преди да се пише предварителен договор. Ако искате да получавате само обяви от собственици, отбележете го в заявката. Даваме им предимство при подбора.

Какво поемате сами

• Проверка на собствеността: нотариален акт, как е придобит имотът, има ли съсобственици.
• Удостоверение за тежести за последните десет години.
• Скица от кадастъра и съвпадение на площта с акта.
• Данъчна оценка: данъкът при придобиване се смята от по-високата между нея и цената.
• Предварителен договор с ясни срокове, капаро и условия при отказ от банка.
• Резервиране на час при нотариус и плащане на таксите.
• Предаване на ключове, показания на уредите и прехвърляне на партидите.

Разходите в пари са описани в данъците и таксите при покупка.

Кога собственикът е по-добрият избор и кога не

Честно казано, разликата между добрата и лошата сделка рядко е в това кой е публикувал обявата. Тя е в проверката на документите и в цената спрямо квартала.

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Банишора€2 333/кв.м
• кв. Оборище€3 568/кв.м
• кв. Стрелбище€3 521/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Изток€4 213/кв.м
• кв. Люлин 10€1 954/кв.м
• кв. Медицинска академия€3 788/кв.м
• кв. Павлово€2 707/кв.м
• кв. Младост 1€2 778/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Проверка преди капаро
• Данъци и такси при покупка
• Спешна продажба
• Цени по квартали
• Оглед на тристаен