Публикувано на 20 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Възрастта на обявата и цената на тристайния

Сравнихме обявите за тристаен в homes.bg на над шест месеца с тези до два месеца в един и същ квартал. В 62 квартала медианата на разликите е −7,6% на квадратен метър. Старите са по-евтини в 45 от тях.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Старите обяви са по-евтини на квадрат

Сравнението е вътре в квартала, за да не смесваме кв. Лозенец с кв. Дружба 1. За всеки квартал с поне две стари и две нови обяви смятаме медианата на цената на квадрат във всяка група и разликата помежду им. После взимаме медианата на тези разлики.

Стари срещу нови обяви в един квартал, медиана на разликите

над 6 месеца срещу до 2 месеца
−7,6%
над година срещу до 2 месеца
−7,2%
същото, само с ТЕЦ
−7,9%
същото, само „Прокарва се“
−6,7%
наем: над 4 месеца срещу до месец
−7,6%

Продажби: €/кв.м; наем: месечна цена. Брой квартали: 62, 58, 41, 8 и 45. При „Прокарва се“ кварталите са малко.

Знакът е един и същ навсякъде. Над половин година: −7,6%. Над година: −7,2%. При старите сгради с ТЕЦ −7,9% в 41 квартала. Новото строителство дава подобна цифра, но само в 8 квартала, твърде малко за извод.

Обща цена същата, площ по-голяма

Тук идва първата изненада. Ако сравним не цената на квадрат, а общата цена, разликата почти изчезва: +0,2% в 62 квартала, като старите са по-скъпи в 31. Точно половината. Старите обяви са просто по-големи: в същия квартал медианата на площта им е с 9% над новите. По-големият апартамент почти винаги е по-евтин на квадрат. Купувачите на тристаен имат таван в бюджета, не в квадратурата. Затова част от разликата е площ, не възраст.

−7,6%на квадрат, всички стари срещу нови

−6,4%на квадрат само при 90–125 кв.м (44 квартала)

+0,2%обща цена, стари срещу нови

+9%площ, стари срещу нови

Ако оставим само апартаментите между 90 и 125 кв.м, разликата на квадрат остава −6,4% в 44 квартала, а старите са по-скъпи само в 13. Площта обяснява малка част. Остава нещо друго.

Евтините спрямо квартала висят по-дълго

Медианна възраст на обявата в дни според цената спрямо квартала

402

под −10% от квартала

315

±10%

260

+10–25%

179

над +25%

Тристайни за продажба в квартали с поне 8 обяви, без дните с масов внос.

Погледнато от другата страна, картината е същата. Обявите поне 10% под медианата на квартала са на 402 дни, над година са 54,1%. Тези с над 25% над квартала са на 179 дни, само 26,8% са над година. Тоест скъпата обява е млада, евтината е стара. Звучи обратно на здравия разум, но има просто обяснение. Обявите не се раждат евтини. Част от тях поевтиняват с времето, а скъпите, които не поевтинеят, изчезват от портала или се пускат наново.

Свалили цена или просто по-лоши

Има две обяснения и данните не могат да ги разделят напълно. Първото: собственикът е свалял цената. Обява, пусната на пазарна цена, след месеци без обаждания слиза под квартала. Свалянето е бавно и на малки стъпки. За един ден в homes.bg от 5 964 тристайни 16 свалиха цената, с медиана −3,4%. Натрупано за година, това е видимо. За imot.bg измерихме свалянията в свалени цени за 15 дни. Второто: апартаментът е по-лош и затова и е по-евтин, и виси. Партер, последен етаж без асансьор, панел до булевард. Цената на квадрат не вижда тези неща. Сдвояването по квартал маха локацията, но не и сградата. Вероятно е смес. Ако беше само второто, старите и новите обяви щяха да имат различен профил, а те не се различават много: делът на новото строителство е 22,1% при старите и 19% при новите. Кои тристайни висят най-дълго по етикет и площ, е в кои тристайни висят най-дълго. Още една проверка. Сред старите обяви някои са със сменени снимки, тоест някой активно ги поддържа. Ако поддържането вървеше със сваляне на цената, тези обяви щяха да са по-евтини от изоставените. Не са: в 69 квартала разликата е 0%. Новите снимки не носят по-ниска цена.

При наема същото, но по-бързо

Под наем сравнихме обяви над четири месеца с тези до месец, понеже квартирите живеят по-кратко. Разликата е −7,6% в 45 квартала, като старите са по-скъпи само в 12. Тук обяснението е по-скоро обратното: много от старите евтини наеми изглеждат забравени, не поевтинели. Квартира на стара цена, която никой не е свалил от портала, изглежда като изгодна оферта. Обаждането често завършва с „вече е дадена“. Затова при наема старата и евтина обява е по-скоро предупреждение, отколкото повод за пазарлък.

Какво да правите с това

За купувача възрастта е повод да провери, не присъда. Ако обява в кв. Витоша стои от година и е под квартала, попитайте за началната цена. Ако е над квартала и е от седмица, продавачът още не е тествал пазара и вероятно ще отстъпи по-трудно. Сметнете колко е далеч обявата от медианата на квартала, преди да говорите за цена.

Обявата спрямо медианата

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана на квартала, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Стара и евтина обява: какво да проверите

0 / 6

Попитайте каква е била началната цена и кога е сваляна
Сравнете площта с новите обяви в квартала
Проверете етажа, асансьора и изложението
Вижте дали сградата не е в строеж и на какъв етап
Попитайте защо не се е продал досега
Планирайте първата оферта според възрастта, не само според цената

Колко широк е обхватът на цените в един квартал и колко място дава за пазарлък, описахме в разсейване на цените и пазарлък. Кога евтиното е твърде евтино, е в твърде евтин тристаен. Самите обяви над година са в обяви на повече от година. Ако искате да сравним конкретна обява в кв. Хладилника със съседките ѝ, пратете я през заявката.

Оценка на редакцията: възрастта на обявата като знак за цената

3,2от 5

Оценка на редакцията: възрастта на обявата като знак за цената

Старите обяви за тристаен са по-евтини на квадрат в същия квартал, отчасти заради по-голямата площ, отчасти заради свалени цени или по-слаби апартаменти. Възрастта е полезен сигнал, но сама не казва дали обявата е изгодна.

Сила на сигнала★★★★★
−7,6% в 62 квартала, 45 от тях в една посока.
Чистота на сравнението★★★★★
Маха квартала, но не сградата и етажа.
Роля на площта★★★★★
Обща цена +0,2%, площ +9%.
Полза за пазарлъка★★★★★
Старата обява е повод да питате за историята на цената.
Риск от скрит недостатък★★★★★
Евтино и старо понякога значи проблем.

Предимства

Ясен и устойчив знак в много квартали
Работи и при продажба, и при наем
Дава аргумент за оферта

Слабости

Не различава свалена цена от лош апартамент
Новото строителство е с малка извадка
Не виждаме историята на цената

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Вноска по кредита и такси по сделката
Връщаме отговор до един работен ден
Не сме посредник, нямаме комисиона

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

По-евтини ли са старите обяви за тристаен?

На квадрат да: в 62 квартала обявите над половин година са с медиана −7,6% спрямо новите до два месеца. На обща цена разликата почти я няма.

Защо общата цена е същата, а квадратът по-евтин?

Защото старите обяви са по-големи, с около 9% повече площ в същия квартал. По-големият апартамент е по-евтин на квадрат.

Остава ли разликата при еднаква площ?

Да. Само при апартаментите от 90 до 125 кв.м тя е −6,4% в 44 квартала. Площта обяснява малка част.

Свалили ли са цената старите обяви?

Вероятно част от тях. За един ден 16 от 5 964 тристайни свалиха цената с медиана −3,4%. Историята на цената обаче не я виждаме, затова не можем да кажем колко точно.

Или просто са по-лоши апартаменти?

И това е възможно: етаж, сграда, изложение. Сравнението по квартал не маха тези разлики. Делът на новото строителство при старите и новите е близък, 22,1% срещу 19%.

Скъпите обяви по-нови ли са?

Да. Обявите с над 25% над квартала са с медианна възраст 179 дни, а тези под −10% са на 402.

Важи ли това за наемите?

Да. Наемите над четири месеца са с медиана −7,6% спрямо тези до месец в 45 квартала. Но много стари евтини наеми изглеждат забравени.

Как да използвам възрастта в преговорите?

Попитайте за началната цена и от кога се продава. Сравнете с медианата на квартала. Старата обява под квартала е повод за проверка, а старата над квартала е повод за по-ниска оферта.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →