Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Свалени цени на тристаен: кой, колко и къде отстъпва за 15 дни

Свалихме обявите за тристайни в София на 17.09.2026 и отново на 02.10.2026. От 6 303 апартамента, които открихме и в двата списъка, 314 вече искат по-малко, а типичното намаление е −3,2%. Отстъпват главно собствениците на стари апартаменти. Строителите почти не мърдат.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Два скрейпа през петнадесет дни

Методът е прост, но има уговорки. Обява от септември приемаме за същата през октомври, ако съвпадат кварталът, площта, етажът, етажността, годината и телефонът за връзка. Така намерихме 6 303 двойки. 5 908 от тях стоят на старата цена, 81 са поскъпнали, а 314 са поевтинели.

314обяви със свалена цена, 5% от проследените
−3,2%медианно намаление за двете седмици
€8 650медианна отстъпка в пари

Цените са офертни, тоест мнението на продавача, а не сключена сделка. Петнадесет дни са къс прозорец. Всеки процент в текста важи за тези две седмици и не става годишен темп, ако го умножим по двадесет и четири. Извън сметката остават и обявите, които през октомври вече липсваха. Липсваща обява не е непременно продаден апартамент: може да е оттеглена, изтекла или пусната наново от друга агенция с друг телефон. За тях има отделен анализ на изчезналите обяви.

Повечето намаления са малки

Сортираме намаленията по размер. Около една четвърт (85 обяви) са под 2%, тоест няколко хиляди евро, с които цената често просто се закръгля надолу. Най-голямата група, 137 обяви, сваля между 2 и 5%. Двуцифрено намаление има само при 25.

Колко свалиха продавачите за 15 дни
85
0–2%
137
2–5%
67
5–10%
25
над 10%

Брой обяви по размер на намалението, 17.09.2026–02.10.2026.

Средното намаление е −4,2%, по-дълбоко от медианата. Разликата идва от няколко рязки смъквания. Най-рязкото е в кв. Слатина: тристаен от 122 кв.м в строеж, от €366 000 на €280 000. Такъв скок за две седмици рядко е чиста отстъпка. По-вероятно обявата е поправена или вече описва друга степен на завършеност. Не я броим за правило.

Старият апартамент отстъпва, строителят държи

Разделихме проследените обяви по вида на сградата. Разликата се оказа по-голяма, отколкото очаквахме.

Дял на обявите със свалена цена по вид на сградата
  • строеж
    1,3%
  • ново, завършено
    4,7%
  • 1990–2014
    11,9%
  • преди 1990
    12,3%
  • без година
    6%

Проследени обяви, дял от всяка група.

При строящите се сгради само 1,3% от обявите са поевтинели. При сградите отпреди 1990 г. делът е 12,3%, около 9,5 пъти по-висок. Строителят продава по ценова листа, която се сменя на етапи, а не всеки вторник. Собственикът на панелен тристаен от 80-те реагира на телефона, който не звъни. Размерът на отстъпката обаче е сходен: около 3% при старите и 3,5% при строящите. Различава се колко често, не колко.

Сметнато другояче, 56,1% от всички намаления идват от сгради, построени до 2014 г., а строящите дават едва 12,4%, макар да са почти половината пазар. Как цената на апартамента на зелено се движи с етапите разказваме в статията за Акт 14, 15 и 16. Там посоката е нагоре.

Скъпите за квартала свалят по-често

Всяка обява сравнихме с медианата на квадрат в нейния квартал и ги разделихме на три групи. Колкото по-високо е стартирала обявата, толкова по-вероятно е да е намалена.

Свалени цени според позицията спрямо квартала
3,8%
под −10% от квартала
4,7%
±10% от квартала
6,8%
над +10% от квартала

Дял на обявите със свалена цена във всяка група.

Обявите с над 10% над квартала поевтиняват в 6,8% от случаите, а тези под него в 3,8%. Продавач, който е започнал високо, по-рано разбира, че никой не звъни. Ако харесвате обява, видимо по-скъпа от съседните, шансът тя да слезе е по-голям. Само че не е голям: над девет от десет такива обяви не са помръднали за двете седмици. Как позицията спрямо квартала влияе на това колко бързо обявата изчезва, гледаме в статията за цената и скоростта.

Кварталите с най-много намаления

Тук влизат само квартали с поне 30 проследени обяви. Такива са 69. В 7 от тях за двете седмици нито една обява не е поевтиняла.

Квартали с най-голям дял на свалените цени (поне 30 проследени обяви)
КварталПроследениСвалениДял
Изток661015,2%
Център671014,9%
Борово33412,1%
Зона Б-1830310%
Хиподрума4149,8%
Надежда 16169,8%
Стрелбище104109,6%
Младост 19699,4%

Начело са кв. Изток и кв. Център, и в двата около всяка седма обява. Там квадратът е скъп и продавачите често опитват с амбициозна цена. кв. Стрелбище и кв. Младост 1 са големи пазари с много сгради отпреди 1990 г., така че попадането им в списъка не изненадва. Пазете се от прекалено точен прочит. При 30 до 60 обяви една-две промени местят дела с няколко пункта.

Какво да правите със свалената цена

Колко пари са едно намаление

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Медианното намаление е около €8 650. При 80% финансиране за 30 години вноската пада с около €28 на месец. Сумата не е малка, но рядко сама решава дали да купите. По-полезна е като сигнал: продавачът вече е мръднал веднъж и обикновено е отворен за разговор. Как да прецените полето за пазарлък по разсейването в квартала има в статията за разсейването на цените. Дали си струва да изчакате второ намаление, смятаме в отделна сметка.

Когато видите по-ниска цена в обява

0 / 6

Ако намалението е голямо, проверете дали обявата не е станала твърде евтина по причина, която никой не е написал. Обратната посока, поскъпванията, събрахме в статията за повишените цени. Ако искате да следим конкретни обяви вместо вас, опишете ги в заявката.

Оценка на редакцията: свалените цени като шанс за купувача

2,4от 5

Оценка на редакцията: свалените цени като шанс за купувача

Намаленията за две седмици са редки и малки. Шансът е при старите сгради и при обявите, стартирали над квартала, а не при строителите.

  • Честота на намаленията★★★★★

    5% от проследените обяви за 15 дни.

  • Размер на отстъпката★★★★★

    Медиана −3,2%, около €8 650.

  • Шанс при стари сгради★★★★★

    12,3% от обявите отпреди 1990 г. поевтиняват.

  • Шанс при строящи се сгради★★★★★

    Само 1,3% от обявите в строеж.

  • Надеждност на сравнението★★★★★

    Съвпадение по шест признака, но цените са офертни, а прозорецът е къс.

Предимства

  • Ясно показва кой продавач е гъвкав
  • Сравнява същите обяви, не различни
  • Работи на ниво квартал

Слабости

  • Само 15 дни наблюдение
  • Офертни цени, не сделки
  • Малки извадки в отделните квартали

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Достатъчни са име и телефон
  • Кои документи да поискате
  • Само обяви, които още са активни
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко тристайни в София свалиха цената за две седмици?

314 от 6 303 проследени обяви, или 5%. Сравнихме скрейповете от 17.09.2026 и 02.10.2026. Процентът е за тези 15 дни и не се превръща механично в годишен.

С колко обикновено се сваля цената?

Медианата е −3,2%, около €8 650. Средното е −4,2%, защото няколко обяви паднаха с над 10%. Почти три от четири намаления са под 5%.

Строителите свалят ли цените на апартаменти в строеж?

Рядко. Само 1,3% от обявите в строеж са поевтинели за двете седмици. Ценовите листи се сменят на етапи и обикновено нагоре.

Кои продавачи отстъпват най-често?

Собствениците на апартаменти в стари сгради. В сградите отпреди 1990 г. 12,3% от обявите са с по-ниска цена, а в тези от 1990–2014 г. 11,9%.

Ако обявата е скъпа за квартала, ще я свалят ли?

По-вероятно е, но не е сигурно. Над 10% над квартала поевтиняват 6,8% от обявите, под −10% само 3,8%. Огромното мнозинство и в двете групи стои на място.

Ако обява изчезне, значи ли, че е продадена?

Не. Може да е продадена, но може и да е оттеглена, изтекла или пусната наново от друга агенция с друг телефон. Затова тук гледаме само обявите, които намерихме и в двата скрейпа.

В кои квартали намаленията са най-чести?

Сред кварталите с поне 30 проследени обяви начело са кв. Изток (15,2%) и кв. Център (14,9%). В 7 от 69 квартала нямаше нито едно намаление.

Колко променя вноската едно типично намаление?

При €8 650 отстъпка и 80% кредит за 30 години при 2,7% вноската пада с около €28 на месец. Повече от сумата тежи сигналът, че продавачът е готов да преговаря.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен