Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 2 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Колко се разпръскват цените на тристайните в един квартал и какво значи това за пазарлъка

За 93 квартала с поне 15 обяви сметнахме колко широка е средната половина от цените на квадрат спрямо медианата. В типичния квартал тя е 20,2%. В кв. Люлин 8 е 0,7%, в кв. Докторски паметник е 47,3%.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Какво мерим с „разсейване“

Подреждаме всички обяви в квартала по цена на квадрат и отрязваме най-евтината и най-скъпата четвърт. Остава средната половина. Ширината ѝ, разделена на медианата, е нашето разсейване. Число от 10% значи, че половината обяви са в коридор, широк една десета от медианата. Число от 40% значи, че медианата казва малко.

20,2%разсейване в типичния квартал
36,4%разсейване за целия град
93 кварталас поне 15 обяви в сметката

За целия град числото е 36,4%. В типичния квартал е почти наполовина. Изводът е прозаичен: кварталът сам свива разпределението, но не съвсем. Цените, които мерим, са офертни, не цени на сделки. Разсейването на сделките не го знаем и не го твърдим.

Кварталите, в които цената е почти една

Разсейване на цената на кв.м: най-тесните и най-широките квартали

Ширина на средната половина от цените, като процент от медианата.

кв. Люлин 8 е най-крайният случай. Средната половина от 144 обяви е между €2 052/кв.м и €2 066/кв.м, разлика от €14 на квадрат. На 110 кв.м това са около €2 000. Подозрително еднакво. Обяснението е в това, че 102 от тях са в строеж: това е ценова листа от малко на брой проекти, препечатана от много агенции.

кв. Модерно предградие и кв. Младост 4 са в същата категория, с 4,6% и 10,4%. кв. Хладилника е друг случай: скъп, с €3 571/кв.м, но сградите там са нови и от един тип, така че и цените се държат плътно.

Кварталите, в които медианата лъже

В кв. Докторски паметник средната половина е между €4 354/кв.м и €7 113/кв.м. Апартамент на долната граница и апартамент на горната, и двата по 97 кв.м, се разминават с около €268 000. Тук стари тухлени сгради без асансьор стоят до реновирани кооперации и нови луксозни проекти.

кв. Изгрев, кв. Бояна и кв. Център са със същия проблем. В кв. Люлин 9 разсейването е 38,7% по друга причина: там има и стари панели, и много нови сгради, които се продават на различни етапи. Медианата на такъв квартал е средно аритметично на два различни пазара.

Широкото разсейване често върви ръка за ръка с квартали, които стоят далеч над линията на цената по разстояние, както показахме в анализа на километрите. Там адресът се продава отделно от апартамента, и всеки продавач го оценява по свой начин. Съвет: в такъв квартал не започвайте разговора с медианата. Започнете със сградата.

Къде е вашият квартал по разсейване
0%12%24%36%48%типичен квартал 20,2%

Целият град: 36,4%. Най-тесен: кв. Люлин 8, 0,7%. Най-широк: кв. Докторски паметник, 47,3%.

Какво значи това за пазарлъка

  • Тесен квартал (под 12%). Цените идват от ценови листи или от сходни сгради. Отстъпка на квадрат се получава трудно, защото продавачът знае, че купувачът ще види същото число в съседната обява. Пазарлъкът е за схемата на плащане, паркомястото, мазето, довършителните работи.
  • Типичен квартал (около 20%). Медианата е полезен ориентир. Ако обявата е в горната четвърт, питайте какво оправдава разликата: ремонт, етаж, изложение. Ако не получите ясен отговор, това е вашето място за разговор.
  • Широк квартал (над 35%). Медианата на квартала почти не помага. Трябват три-четири обяви от същия тип сграда и същата улица. Пазарлъкът е по-голям, но и рискът да платите много е по-голям.

Практиката на пазара е сделката да е с 3–7% под обявената цена. Ние не мерим сделки, но тази практика се разминава с разсейването по предвидим начин: в тесните квартали отстъпката е по-близо до долния край, в широките по-близо до горния или над него. Какво казва самото окончание на цената, разказахме в статията за кръглите цени.

Груб коридор за конкретен апартамент

Коридор на цената с разсейването на квартала

Корекциите се въвеждат с минус за отстъпка. Резултатът е офертен ориентир, не оценка от лицензиран оценител.

Въведете медианата на квартала от страницата му и половината от разсейването като „±“. За типичния квартал това е около 10,1%. Резултатът е коридорът, в който е средната половина от обявите. Ако обявата, която харесвате, е над горния край, искайте обяснение. Ако е под долния, проверете защо: етаж, документи, строеж. Обявите, които стоят с повече от една четвърт под квартала, разглеждаме отделно в статията за твърде евтините тристайни.

Това не е пазарна оценка. Тя се прави от лицензиран оценител, а банката поръчва своя, когато взимате кредит. Калкулаторът ви казва само къде стои обявата сред другите. Дали квартал до вашия не е с много по-ниска медиана, вижте в статията за съседните квартали.

Преди да направите оферта

Пет въпроса преди първото число

0 / 6

Документите са отделна тема, описана в проверката преди капаро. На огледа гледайте нещата, които обясняват отклонението от медианата, по чеклиста за оглед. Ако искате втори поглед върху цена, пратете обявата през заявката.

Оценка на редакцията: разсейването като инструмент за пазарлък

3,6от 5

Оценка на редакцията: разсейването като инструмент за пазарлък

Едно число, което казва колко да вярвате на медианата на квартала. В тесните квартали пазарлъкът е за условия, в широките за цена.

  • Полза при първа оферта★★★★★

    Веднага показва дали обявата е в горната или долната четвърт.

  • Надеждност на медианата в тесните квартали★★★★★

    В кв. Люлин 8 коридорът е под 1%.

  • Надеждност в широките квартали★★★★★

    В кв. Докторски паметник медианата почти не помага.

  • Връзка с реалните сделки★★★★★

    Мерим офертни цени. Сделките не ги виждаме.

  • Лесно за самостоятелна употреба★★★★★

    Трябва само медианата на квартала и половината от разсейването.

Предимства

  • Показва колко да вярвате на медианата
  • Подсказва за какво да се пазарите
  • Работи с публични данни

Слабости

  • Само офертни цени
  • Малките квартали са с крехки числа
  • Не заменя оценител

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Без такса и без договор
  • Попълва се за две минути
  • Подбор по квартал и бюджет
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Какво значи разсейване на цените?

Колко широка е средната половина от цените на квадрат в квартала спрямо медианата. В типичния квартал е 20,2%, за целия град 36,4%.

Кой квартал е с най-еднакви цени?

Кв. Люлин 8: средната половина е между €2 052/кв.м и €2 066/кв.м. Повечето обяви там са в строеж, от ценови листи.

Кой квартал е с най-разпилени цени?

Кв. Докторски паметник, с 47,3%. Средната половина е от €4 354/кв.м до €7 113/кв.м, защото там стари сгради стоят до нови луксозни.

Мога ли да се пазаря повече в квартал с широки цени?

Обикновено да, но там и рискът да надплатите е по-голям. Сравнявайте с обяви от същия тип сграда и улица, не с медианата на квартала.

Колко се сваля от обявената цена?

Практиката е 3–7% под обявеното. Ние мерим само обяви, не сделки. В тесните квартали отстъпката е по-скоро към долния край.

Защо в нови комплекси цената почти не се пазари?

Защото цената на квадрат е от ценова листа и купувачите я виждат в много обяви. Пазарлъкът там е за схемата на плащане, паркомястото и довършителните работи.

Калкулаторът дава ли пазарна оценка?

Не. Той показва къде стои обявата сред другите в квартала. Пазарна оценка прави лицензиран оценител, а банката поръчва своя при кредит.

Какво да направя, ако обявата е над горния край?

Попитайте какво оправдава разликата: ремонт, етаж, изложение, паркомясто. Ако няма ясен отговор, предложете цена в коридора и бъдете готови да си тръгнете.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 2 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →

Заявка: търся тристаен