Данни от 27 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Проверка преди капаро: документите на тристаен апартамент

Капарото е моментът, в който парите ви стават залог. Тристайният често е наследствен, семеен или купен преди десетилетия, а новото строителство има свои капани. Проверката отнема няколко дни и струва малко спрямо €260 300, колкото е медианният тристаен в София.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Основните документи

Документ за собственост. Нотариален акт, а при наследство и удостоверение за наследници. Вижте кой е собственикът и на какво основание.
Скица от АГКК. Площта, идентификаторът и собствениците по кадастъра. Трябва да съвпадат с акта и с реалността.
Удостоверение за тежести. От Агенцията по вписванията. Показва ипотеки, възбрани, искови молби. Вадете го с дата близо до сделката.
Данъчна оценка. От общината. Нужна е за нотариуса и показва, че няма непогасени местни данъци.
Семейно положение на продавача. Имот, купен по време на брак, обикновено е общ. Трябват подписите и на двамата съпрузи.
Етажна собственост. Удостоверение, че няма задължения към входа, особено в сгради с високи такси.

Повечето документи може да поиска продавачът или вашият адвокат. Удостоверението за тежести е добре да поръчате сами: така знаете, че е актуално и истинско. Прочетете и самия нотариален акт, не само първата страница: там понякога има запазено право на ползване за родител или друго ограничение, което продавачът е забравил да спомене.

Наследствен тристаен

Тристайните в старите квартали често се продават от наследници. Родителите са купили апартамента през 80-те, децата са пораснали, имотът се продава. Това е нормално, но изисква повече внимание.

Удостоверението за наследници трябва да е актуално. Проверете дали всички наследници са в сделката.
Ако някой наследник е в чужбина, ще трябва пълномощно с нотариална заверка и често превод и легализация.
Ако един от наследниците е починал след наследодателя, наследниците му също са собственици.
Непълнолетни наследници означават разрешение от съда за продажбата. Това отнема време.
Проверете има ли завещание, особено ако продава само един от наследниците.

Нито една от тези ситуации не е причина да се откажете. Но капарото трябва да е обвързано с условие всички собственици да подпишат окончателния договор в срок.

Ново строителство: какво още

Разрешение за строеж. Издадено от главния архитект на района или общината. Проверете дали е влязло в сила.
Одобрен архитектурен проект. Вижте апартамента в проекта, а не само в рекламата.
Собственост на терена. Нотариален акт за земята или договор за суперфиция с собственика. Проверете тежестите и по терена.
Актовете по строителството. Акт 14 е за груб строеж, Акт 15 за завършване, Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация за готова сграда.
Таблица с идеални части. Показва каква част от общите части се пада на вашия апартамент.
Кой продава. Строителят, собственикът на терена или инвеститор. Уверете се, че подписващият има право да продава.

При покупка на зелено плащанията трябва да вървят след актовете, а последната вноска да е след Акт 16. Повече в темата за ново строителство и в темата за Акт 16.

Съответствие между хартия и реалност

Документите казват едно, апартаментът понякога друго. Преди капаро сверете следното, по възможност на място, с копие от скицата в ръка.

Площта в акта, скицата и обявата. Разлика от няколко квадрата е нормална, от петнадесет не.
Броят стаи. Ако тристайният е бивш двустаен с преграда, има ли одобрено преустройство.
Мазето и таванското помещение: описани ли са в акта с номер.
Паркомястото или гаражът: отделен обект ли е или право на ползване.
Затворена тераса или присъединена стая: узаконено ли е.

Неузаконените промени не винаги спират сделката, но банката може да откаже кредит, ако оценителят ги отбележи. А ако някога продавате, същият въпрос ще зададе и вашият купувач. По-добре да го разберете сега и да го отразите в цената.

Капаро и ипотечен кредит

Повечето купувачи на тристаен ползват кредит, а банката има свои изисквания към имота. Ако нещо в документите не ѝ хареса, кредитът се бави или се отказва, а капарото ви вече е дадено.

Вземете предварително одобрение за сумата, преди да търсите конкретен имот.
Дайте документите на имота на банката възможно най-рано, дори преди капарото, ако продавачът се съгласи.
Оценката на банката може да е под договорената цена. Сметнете дали можете да покриете разликата.
Срокът в договора за капаро трябва да е реалистичен: одобрението и оценката отнемат от две до четири седмици.

Подробно за сметките по кредита има в темата за кредит за тристаен.

Договорът за капаро

Капарото се дава с писмен предварителен договор, не с разписка на салфетка. Сумата по практика обикновено е между 5 и 10% от цената, но е въпрос на договорка.

Точно описание на имота с идентификатор, площ, мазе, паркомясто.
Цената и начина на плащане: колко при капарото, колко при нотариуса, по сметка или ескроу.
Срок за окончателния договор, съобразен с кредита и документите.
Условие, ако банката откаже кредит: връща ли се капарото.
Задължение на продавача да предаде имота без тежести и без задължения към входа и доставчиците.
Кога ще се освободи имотът и в какво състояние. Какво остава: кухня, уреди, гардероби.

По закон ако купувачът се откаже, губи капарото, а ако се откаже продавачът, връща го в двоен размер. Затова договорът трябва да е ясен и за двете страни.

Как да платите сигурно

Плащайте по банков път, с ясно основание. При по-големи суми ескроу сметка в банка задържа парите, докато имотът не бъде прехвърлен. Струва малко и спасява от много. Пазете всички платежни документи до окончателната сделка и след нея: те са доказателството, ако нещо се обърка.

Не давайте капаро в брой на посредник, който не е собственик. Ако агенцията иска да получи капарото, вижте договора ѝ със собственика и изискайте капарото да е по сметка на собственика или по ескроу.

От капарото до нотариуса: типичният ред

Оглед и устна уговорка за цената.
Преглед на копия от документите: акт, скица, данъчна оценка. Проверка на тежестите.
Предварителен договор и капаро. Срок за окончателната сделка, обикновено от един до три месеца.
Кредит: подаване, оценка, одобрение, договор с банката.
Снабдяване с актуални документи от продавача и плащане на местния данък от купувача.
Нотариален акт, плащане на остатъка, вписване.
Предаване на ключовете, протокол за показанията на уредите, прехвърляне на партидите.

Най-честата причина за забавяне е някой документ, който се оказва остарял или непълен точно в последната седмица. Затова тежестите и данъчната оценка се вадят отново близо до датата на сделката, а не само при капарото.

Кога да спрете

Продавачът бърза необичайно и отказва да покаже документите преди капарото.
Цената е чувствително под пазарната за квартала, без видима причина.
Собственикът е в чужбина и всичко минава през пълномощник, когото никой не е виждал.
В тежестите има възбрана или ипотека, а продавачът казва „ще я оправим после“.
При ново строителство няма разрешение за строеж или е „в процедура“.

Ако искате втори поглед върху документите на конкретен тристаен или подбор на имоти с изчистена собственост, опишете случая в заявката. Ще ви върнем списък какво още да поискате. Не сме адвокати и не заместваме правен съвет, но знаем къде обикновено са проблемите.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Номерът ви не стига до брокери
Без такса и без договор
Вноска по кредита и такси по сделката

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко е обичайното капаро за тристаен?

По практика между 5 и 10% от цената. При медианен тристаен в София това са €13 хил.–€26 хил.

Какво става, ако банката откаже кредит?

Зависи от договора. Ако няма клауза за това, рискувате да загубите капарото. Затова я включете.

Трябва ли ми адвокат?

Не е задължително, но за €200–500 проверката на документите и договора е евтина застраховка.

Къде се проверява за ипотека върху имота?

В Имотния регистър, с удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията.

Може ли съпругът на продавача да не подписва?

Ако имотът е купен по време на брака, обикновено е съпружеска собственост и трябват и двата подписа.

Колко време минава от капарото до нотариуса?

Обикновено от един до три месеца. С кредит по-скоро два-три, заради оценката и одобрението.

Какво е право на ползване и защо е важно?

Право на някого, често родител, да живее в имота до края на живота си. Ако е вписано, остава и след продажбата. Проверете акта и тежестите.

Какво е ескроу сметка?

Сметка в банка, от която парите се освобождават към продавача едва след прехвърлянето на имота.

Мога ли да дам капаро за имот на зелено без разрешение за строеж?

Не. Без влязло в сила разрешение няма законно строителство.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 27 септември 2026 г.