Тристайни апартаменти за продажба в кв. Люлин 10
Новото строителство в кв. Люлин 10 носи по-практични разпределения, но и нови въпроси: кога е Акт 16, дали има газ и къде паркират живущите. Картата (OpenStreetMap) показва едно училище и 4 детски градини тук, важна подробност, когато тристайният е за семейство. В кв. Люлин 10 тристаен апартамент почти никога не е първо жилище: по-често е второ след двустаен или продадено наследство.
Цените на тристайните в квартала в нашата извадка (124 оферти, септември 2026) се движат главно между €187 хил. и €250 хил., с медиана €200 000. Ако предпочитате подбрани актуални обяви тук първо от собственици, пуснете заявка; не сме агенция и не взимаме комисиона.
Най-честата грешка при тристаен апартамент е да се гони квадратура за сметка на удобно разпределение; две нормални спални стаи тежат повече от огромен хол. Квадратът в кв. Люлин 10 е само едната страна от историята; другата са годините, в които децата ще израснат там.
Как се придвижва семейство от Люлин 10
Метро в кв. Люлин 10 няма и най-близката линия не е за ходене пеш. Делникът тук разчита на автобусите и на личния автомобил. Трамвай тук няма, а спирките на автобус са 15. Покритието е добро; важното е на колко минути идват линиите в седем и половина в делник.
4,4 км до центъра изглеждат близо, но при двама работещи важи не само разстоянието, а през колко точки минава утрото: детска градина, училище, два офиса. Щом двамата работят присъствено, разликата между автобус и кола се умножава: всеки работен ден, по двама души.
Инвеститорите в квартала предлагат паркоместата отделно. Ако домът кара две коли, питайте за два гаража още при резервацията.
Тротоарите и пешеходните пътеки около училището показват доколко хлапето ще може да стига само. Вечерните линии са важни за тийнейджъри, които се прибират късно от тренировка. Хората от входа знаят за колко минути стигат до офиса; думите им рядко съвпадат с приложението. Пътят до бабата и дядото също влиза в сметката, ако те взимат децата от градината след работа.
Колко струва тристаен в кв. Люлин 10
Средните 60% от обявите са между €187 300 и €249 800, а крайностите са €154 900 и €480 750. Медианата на 124 обяви за тристайни в кв. Люлин 10 е €200 000, при €1 954/кв.м.
Как се нареждат обявите по бюджет:
- до €200 хил.64 обяви · 52%
- €200–250 хил.36 обяви · 29%
- €250–300 хил.17 оферти · 14%
- €300–400 хил.5 оферти · 4%
- над €400 хил.2 обяви · 2%
Най-плътният слой тук е до €200 хил., с 52% от офертите; за града най-плътен е слоят €200–250 хил. До €200 хил. има 64 оферти, обикновено по-малка площ, партер или жилище за основен ремонт.
| Година | Обяви | Типична цена | €/кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 23 | €199 000 | €2 341/кв.м | 86 кв.м |
| От 1990 до 2020 г. | 7 | €230 000 | €3 067/кв.м | 70 кв.м |
| С Акт 16 от 2021 г. насам | 11 | €253 000 | €2 300/кв.м | 111 кв.м |
| В строеж | 68 | €200 000 | €1 773/кв.м | 113 кв.м |
Най-евтин на квадрат е сегментът „в строеж“ (€1 773/кв.м), най-скъп е „от 1990 до 2020 г.“ (€3 067/кв.м).
В дъното на ценовата скала бяха €154 900 за 67 кв.м (последен, 2-ри етаж); 70 кв.м срещу €157 500, 13-и от 15 етажа, блок от 1980 г., парно; €159 000 за 82 кв.м (последен, 9-и етаж).
Колко се сваля? Най-често 3–7%, по-голяма отстъпка за обяви с ремонт или спешна продажба. В долната третина на класацията по €/кв.м: 16-о място от 103 квартала.
Хистограма на 124 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета
Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.
- Вноска по кредита и такси по сделката
- Приемаме и заявки от продавачи
- Можете да изберете само имейл
Какви са сградите в кв. Люлин 10
64% от тристайните в кв. Люлин 10 са ново строителство (с Акт 16 или в строеж), 19% са в сгради отпреди 1990 г.; за града само строящите се са 46%. При 55% обяви в строеж тук изборът често е между готов апартамент сега и по-голям след две години.
- Преди 1990 г.23 оферти · 21%
- 1990–2020 г.7 оферти · 6%
- С Акт 16 (2021+)11 оферти · 10%
- В строеж68 оферти · 62%
Медианната сграда има 7 етажа, а медианният тристаен апартамент е на 4-ти; 22 обяви са в сгради с 10 и повече етажа. Отоплението в квартала е главно от ТЕЦ: 99% от обявите с данни са с парно, 1% с газ.
Новите кооперации тук по правило са монолитни, с подземен гараж или паркоместа срещу доплащане; цена на паркомясто се договаря отделно.
Детската количка до четвърти етаж без асансьор е тренировка всеки ден; с малко дете височината се усеща повече от гледката.
Изолираният блок спестява немалка част от сметките за отопление и обикновено се вижда още в цената.
Тихо ли е в кв. Люлин 10
Заведенията са 20, разпръснати из квартала; проблем са единствено ако са точно под вас. Транспортът в кв. Люлин 10 е среден: 15 спирки на картата.
Звукоизолацията между съседите нечесто се споменава в обявите тук; разберете каква е плочата и сложена ли е подложка под настилката. При коридорно разпределение спалните като правило са групирани в едната половина; при хол в центъра спалните са от двете му страни и шумът от дневната стига до всяка от тях. 32 детски площадки в квартала устройват родителите през деня и изнервят хората, които спят след нощна смяна. Училищата и градините (5) носят сутрешен трафик към 7:30 и 8:00 и междучасия, които се дочуват, ако гледате към двора им.
От 124 обяви в Люлин 10 на партер или първи етаж са 9, а на последния етаж 16. Средните етажи са над улицата и под покрива; там най-често е най-тихо. Новата дограма спира уличния шум, ала не и стъпките отгоре: разберете кой е на горния етаж. Минете около блока повторно: в 8 сутринта в делник и в петък вечер. Повторен оглед по друго време коства час, а пази от дълги години лош сън.
Карта на оценките за Люлин 10
Цена, избор, училища, зеленина, транспорт, ново строителство, наем и тишина: Люлин 10 получава 3,8 от 5.
- Достъпност на цената5
При €1 954/кв.м сто квадрата в кв. Люлин 10 струват около €195 хил.; средно в града около €246 хил.
- Избор на тристайни4,5
Преброихме 124 тристайни за продажба тук. Повтарящите се обяви в различни агенции леко надуват броя.
- Училища и детски градини3
По OpenStreetMap в квартала има 1 училище и 4 детски градини. При прием в градина адресът носи точки, затова адресната регистрация има значение.
- Зеленина и площадки3
На картата: 1 парк или градинка и 32 детски площадки. С малко дете площадката до входа е по-ценна от гледката.
- Транспорт и метро2,5
15 автобусни спирки. С две деца в различни училища транспортът се усеща всеки ден.
- Ново строителство4
68 обяви са в строеж и 11 в завършени след 2021 г. сгради: общо 63,7% от 124. С Акт 16 са 11, там може да се влезе веднага.
- Доходност от наем5
Дванайсет наема по €820 връщат 4,9% от цената на година. След данък, поддръжка и празни месеци нетната доходност е видимо по-ниска.
- Тишина и паркиране3
Люлин 10 е в зона „външен пояс“. Спалните към двора са най-сигурният начин да се спи тихо, където и да купувате.
Люлин 10 завършва с 3,8. Разликата между най-силния признак (достъпност на цената) и най-слабия (транспорт и метро) е 2,5 точки.
Плюсове за семейството
- Цена на квадрат €1 954, под градската
- Брутна доходност 4,9%
- 124 обяви за тристаен, има от какво да се избира
Слаби места
Признак под 2,5 няма.
Формулата е една и съща за всички 240 места на сайта; Люлин 10 не е оценяван на ръка.
Колко да заделите отгоре за тристаен в кв. Люлин 10
Приемаме, че купувате €200 000: това е средата за тристаен в кв. Люлин 10, изчислено от 124 оферти за 3-стайни в базата ни. Нито едно от тези пера не е включено в обявената цена.
За изповядване на покупката пресметнете приблизително €1 050, вкл. ДДС. Вписването е дребно на този фон: €200. Местният данък при придобиване в Столична община е 3%, тоест към €6 000 при тази цена. Уточнете ставката в деня на покупката, общинският съвет има право да я промени.
| Перо | Сума | % от цената |
|---|---|---|
| Местен данък, 3% | €6 000 | 3% |
| Нотариус | €1 050 | 0,5% |
| Адвокат | €350 | 0,2% |
| Такса за вписване | €200 | 0,1% |
| Без агенция | €7 600 | 3,8% |
| Комисиона (2–3% + ДДС) | €4 800–€7 200 | 2,4–3,6% |
| Банкови такси (оценка, обработка) | €200–€1 800 | 0,1–0,9% |
Агенцията по правило взима от купувача 2–3% + ДДС, или €4 800–€7 200. Собствениците, които продават сами, са 12 от 124 оферти тук; търсете ги, ако искате да избегнете комисионата. За правна проверка заделете €350, под 0,2% от цената. Инвеститорът рядко взима комисиона, но довършването от „замазка“ до ключ може да струва повече от една комисиона. Само таксите без агенция (€7 600) са колкото 9 месечни наема на тристаен тук.
В случай че продавате също свой имот, изчислете и неговите разходи: посредник, скица, понякога предсрочно погасяване.
За кого е тристаен в кв. Люлин 10
В кв. Люлин 10 се оглеждат различни купувачи и всеки търси нещо свое: едни училище, други тишина, трети наем.
Отдаване под наем
Месечният наем в кв. Люлин 10 е горе-долу €820. Преди данъци, месеците без наемател и поддръжка това дава 4,9% на година.
Сменящите двустаен
Смяната на двустаен с тристаен апартамент тук излиза около €50 хил. отгоре по медианите (€149 900 срещу €200 000). Банките често покриват точно такава разлика.
Двойка без деца
Стаята за работа е най-честата подбуда двама души да минат на тристаен апартамент. В кв. Люлин 10 квадратът е €1 954/кв.м, докато средният за София е €2 455/кв.м.
Семейства
В кв. Люлин 10 всичко нужно е на десетина-петнайсет минути пеша: 4 градини, 1 училище, площадки. Остава да проверите приемът.
По-трудно ще е за купувач, който иска задължително паркомясто в обявата. Коридорното разпределение пази двете спални далеч от хола; за семейство с деца такова разпределение се цени.
Два варианта се срещат нерядко: „детска и спалня“ или „спалня и кабинет“. Изборът определя също разпределението.
Пазарлък за тристаен в кв. Люлин 10: аргументите
€187 хил., €200 хил., €250 хил.: ето трите числа за тристаен в кв. Люлин 10, долната граница на евтината пета, медианата и началото на скъпата пета. На практика сделките се сключват с 3–7% под обявеното. При €200 хил. това са €6 хил.–€14 хил.
- Евтината петадо €187 300
- Медиана€200 000
- Горни 20%от €249 800
- Медиана минус 5%€190 000
Долният край на пазара тук: €154 900 за 67 кв.м на 2-ри етаж. Покажете такива обяви на продавача, но само в случай че са съпоставими. Изчислете по квадрат: обява за 100 кв.м при медианния квадрат в квартала струва към €195 500. В случай че е с €20 хил. отгоре, продавачът дължи обяснение защо.
12 оферти тук са от собственици, средно по €2 318/кв.м. Със собственик разговорът е по-личен: в случай че се нагодите към неговия срок за местене, ще получите отстъпка. Вторият аргумент е времето. Нямаме данни колко дни стои една обява, но порталите показват кога е качена, а в някои случаи и историята на цената. Тристаен, който не се е продал три-четири месеца, по правило има място. Не започвайте с последната си цена. Запазете си една-две стъпки.
На място в Люлин 10: чеклист за тристаен
Типичният тристаен в кв. Люлин 10 е приблизително 112 кв.м. Добре разпределени, те стигат за домакинство с две деца; зле разпределени, не стигат и за трима. Минете следното, преди да говорите за цена.
- Стаите за сън са причината да купувате тристаен. Измервайте ги лично, не вярвайте на плана в офертата.
- 9 обяви тук са на партер или първи етаж. При тях гледайте за влага зад мебелите и звуци от входа.
- 32 площадки в квартала по картата са плюс за детето. Уточнете единствено коя е най-близо до спалнята.
- Изложението на спалните стаи: към двора и на изток в повечето случаи е по-тихо и по-хладно лете, на запад към булеварда се спи по-зле през юли.
- Втора тоалетна или баня. В новите сгради тук е честа, в старите рядко я има, а при четирима души сутрин тя се усеща.
- Качете се пеша веднъж. Ако асансьорът спре, ще ги изкачвате с пазарски торби и дете на ръце.
- Паркиране за две коли. Единствено 0 оферти от 124 в базата ни споменават паркомясто или гараж, така че питайте директно и огледайте улицата вечер след осем.
- Погледнете дали някоя от стаите не е проходна. В по-старите разпределения до втората стая се влиза минавайки през хола, а такова нещо с тийнейджър вкъщи е изпитание.
Снимайте всичко, даже електромера и мазето. След четвъртия оглед апартаментите се сливат в едно.
Въпроси за тристаен в кв. Люлин 10
Колко наем мога да взема от тристаен в кв. Люлин 10?
Доходността в кв. Люлин 10 е около 4,9% брутно. Сметката: наем €820 по 12 месеца, върху медиана €200 000. Лихвата по банков депозит днес е по-ниска, но наемът иска работа. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалния разход. Един празен месец годишно сваля доходността с около една дванайсета. По права линия до центъра са около 4,4 км. Данъкът върху наема е 10% след 10% нормативно признати разходи.
ТЕЦ или газ: как се отопляват апартаментите в кв. Люлин 10?
Сред обявите в кв. Люлин 10, в които е посочено отопление, 99% са на ТЕЦ и 1% на газ. Тоест парното е нормата. В тристаен с две спални проверете дали всяка стая има радиатор. За по-малките: 4 детски градини тук според OpenStreetMap. Ако блокът е саниран, сметката за парно пада осезаемо. В подредбата ни по €/кв.м Люлин 10 е на 16. място от 103, като първото е най-евтиното.
Колко скъп е Люлин 10 в сравнение с другите квартали?
По квадрат Люлин 10 е около 20,4% под средното за града. В подредбата ни е 16. от 103. Подредбата е по обявите за тристайни от септември 2026. Цената на квадрат зависи и от дела на новото строителство. Люлин 10 отстои на 4,4 км от центъра. В класацията влизат само квартали с поне пет обяви. Най-евтин в класацията е Модерно предградие, най-скъп Докторски паметник. Обявите на зелено в кв. Люлин 10 са 68 от 124.
Каква заплата ми трябва за тристаен в кв. Люлин 10?
Вноската за типичния тристаен в кв. Люлин 10 е около €649. Банките обикновено искат тя да е до 40–50% от нетния доход на домакинството, значи около €1 400–€1 600 нетно общо. При двама съкредитополучатели доходите се събират. Люлин 10 отстои на 4,4 км от центъра. Банката изчислява дохода по трудови договори и осигуровки, неофициалните пари не се броят. Лимитът на БНБ за вноска към доход е 50%, но много банки са по-консервативни.
Има ли тристайни с паркомясто или гараж в кв. Люлин 10?
Между панелните блокове вечер е тясно, в новите сгради има подземни гаражи, но срещу доплащане. Нито една от 124 обяви в кв. Люлин 10 не споменава паркомясто или гараж. Гаражът почти винаги се купува отделно. Място в подземен гараж в София обикновено струва като малка кола, поискайте цена отделно. Проверете дали паркомястото е самостоятелен обект с нотариален акт или само право на ползване. Мястото пред блока не е ваше, дори продавачът да паркира там от двайсет години.
Кога е най-добре да купя тристаен в кв. Люлин 10?
Прогнози не правим. Сега медианата в кв. Люлин 10 е €200 000, а 68 от 124 обяви са в строеж. Практиката е, че през август и декември продавачите са по-сговорчиви, защото купувачите са по-малко. Детски градини тук по картата: 4. Много предложение на зелено значи и повече избор след година-две, когато сградите се завършат. Следете как се менят цените в сайта от месец на месец. Ако децата сменят училище, купете преди новата учебна година.
Колко излиза нотариусът и данъкът за тристаен в кв. Люлин 10?
Най-голямото перо е данъкът: около €6 000 при цена €200 000. Следват нотариусът (около €1 000) и вписването (0,1%, €200). При кредит добавете оценка €150–300 и такса за обработка. По права линия до центъра са около 4,4 км. Сумите са ориентир, проверете актуалната тарифа при нотариуса. Разходите обикновено се плащат от купувача, но всичко подлежи на уговорка. Данъчната оценка на старите панелни апартаменти често е доста под пазарната цена.
Колко повече струва тристаен от двустаен в кв. Люлин 10?
В кв. Люлин 10 двустайният е около €149 900, тристайният около €200 000. Третата стая излиза приблизително €50 100, тоест 33% отгоре. Срещу тези пари обикновено идват и по-голям хол, и втора тераса. Третата стая вдига и данъка при покупка, и сметките за отопление. Малкият тристаен от 75–80 кв.м понякога струва почти колкото голям двустаен в ново строителство.
Още варианти на няколко спирки
В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.
- кв. Люлин 9€1 876/кв.м
- кв. Люлин 8€2 056/кв.м
- кв. Обеля€1 666/кв.м
- кв. Връбница 2€2 286/кв.м
- кв. Люлин 7€1 927/кв.м
- кв. Гевгелийски≈ €208 хил.
- с. Волуякнаселено място
Още места за сравнение
Прочетете преди огледа
Търсите тристаен в кв. Люлин 10?
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Не сме посредник, нямаме комисиона
- Собствениците са най-отгоре
- Попълва се за две минути
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 124 от тях в кв. Люлин 10, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.