Данъци и такси при покупка на тристаен: колко излиза в реални числа

Перата едно по едно

• Местен данък при придобиване. В Столична община е 3% от по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. За €260 300 това са €7 809. В съседните общини ставката обикновено е между 2 и 3%, проверете актуалната.
• Нотариална такса. Определя се по тарифа според стойността на имота, с ДДС. За медианния тристаен ориентирът е около €1 150, заедно с дребните нотариални услуги.
• Вписване в Имотния регистър. 0,1% от цената, за медианния тристаен €260.
• Адвокат. По избор, но препоръчително. Обикновено €200–500 за проверка на документите и договорите.
• Комисиона на агенция. Ако купувате чрез агенция, обикновено 2–3% плюс ДДС. При 2,5% за €260 300 това са около €7 800. Директно от собственик е 0.
• При кредит. Оценка на имота €150–300, такса за обработка 0–1% от кредита, застраховки. Ориентир за медианния тристаен: около €1 241 еднократно.

Сумите са ориентир. Тарифите и ставките се променят, а при конкретна сделка нотариусът ще ви каже точната сума предварително, ако му дадете данните на имота.

Сметка за четири цени

Без агенция и кредит разходите са около 3,7% от цената, с двете около 7,1%. Разликата идва почти изцяло от комисионата. Купуването директно от собственик е най-лесният начин да я спестите.

Разходите за медианния тристаен в различни квартали

Разходите растат почти пропорционално на цената, защото данъкът и комисионата са процент. Нотариалната такса расте по-бавно, а адвокатът и оценката са почти фиксирани. Това значи, че при по-евтиния имот дребните пера тежат относително повече, но като сума разликата между квартал в покрайнините и центъра е няколко хиляди евро само от разходите.

Данъчна оценка и цената в нотариалния акт

Данъкът се плаща върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. При апартаменти в София данъчната оценка обикновено е доста под пазарната цена, така че на практика плащате 3% от реалната цена.

Понякога продавачът предлага в акта да се впише по-ниска цена. Не се съгласявайте. Спестявате няколко хиляди евро данък, но рискувате при спор да можете да претендирате само вписаната сума, банката финансира процент от нея, а при бъдеща продажба ще платите данък върху по-голяма печалба. Освен това е нарушение.

Кой плаща какво

По закон разходите по прехвърлянето са за купувача, освен ако не е уговорено друго. На практика почти винаги купувачът плаща данъка, нотариуса и вписването. Продавачът плаща своята комисиона, ако работи с агенция, и снабдяването с документите за имота, ако такова е уговорено.

Всичко това може да се договори. При продавач, който бърза, понякога се договаря той да поеме нотариалната такса или част от данъка. Запишете го в договора за капаро.

Комисионата е отделен разговор. Някои агенции взимат комисиона само от продавача, други и от двете страни, трети от купувача само при определени имоти. Преди първия оглед чрез агенция попитайте писмено колко ще дължите вие и при какво условие. Подписаният протокол за оглед често съдържа точно това задължение.

Ново строителство и ДДС

При покупка на жилище от строител в цената е включен ДДС от 20%. Той не е отделен разход за вас, но проверете дали обявената цена е с или без ДДС: част от обявите в строящите се сгради са без, и разликата е една пета.

Местният данък, нотариусът и вписването се плащат и при ново строителство, обикновено при окончателния нотариален акт. Някои строители прехвърлят имота на етап груб строеж, други след Акт 16. Прочетете в предварителния договор кога се прави актът и кой плаща разходите. Ако актът се прави на етап груб строеж, данъкът и таксите се плащат тогава, а не при завършването, и трябва да ги имате готови по-рано.

Ако продавате двустаен, за да купите тристаен

Доходът от продажбата на едно жилище в годината по правило не се облага с данък върху доходите, а при продажба на повече имоти значение има и колко години сте ги притежавали. Проверете условията за своя случай в Закона за данъците върху доходите на физическите лица или със счетоводител.

Разходите при верижна сделка са два пакета: вие плащате като купувач на тристайния, а купувачът на двустайния плаща неговите. Ако продавате чрез агенция, добавете и вашата комисиона като продавач. Сметката за тристаен от €260 300 плюс продажба на двустаен от €173 400 чрез агенция лесно минава €16 хил. общо.

Покупка извън Столична община

Много семейства, които търсят тристаен с двор или по-голяма площ, гледат градовете и селата около София. Част от тях са в Столична община и там ставката на местния данък е същата. Други са в съседни общини, където данъкът при придобиване е определен от съответния общински съвет, обикновено между 2 и 3%.

При имот за €200 хиляди разлика от един процентен пункт в ставката са €2 000. Не е сума, която да реши избора, но е добре да я знаете. Проверете и данъчната оценка: при къщи и новопостроени сгради извън града понякога е по-близо до пазарната цена, отколкото в столицата. Списъкът на селата и градовете с цени е в раздела за населените места около София.

Разходите след покупката

• Годишен данък сгради и такса смет. За тристаен в София обикновено няколкостотин евро годишно, според данъчната оценка и района.
• Такса за поддръжка на входа. В новите сгради с асансьор, охрана и почистване е значително по-висока от тази в стария блок.
• Застраховка на имота, задължителна при кредит.
• Отопление и ток. За тристаен от 100 кв.м зимната сметка е разликата между спокоен и стегнат месец.

Ако искате да сметнем разходите за конкретен тристаен, който гледате, или да ви пратим обяви от собственици без комисиона, пишете ни през заявката. Кредитната част можете да изчислите в калкулатора.

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Люлин 10€1 954/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 109/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м
• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Изток€4 213/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →