Към съдържанието
Тристаен.com
Преброени 7 995 обяви за тристайни, септември 2026

Продава тристаен апартамент в София: колко струва във всеки квартал

Хол и две спални: какво струва това в кой да е от 136 квартала на София, а също в 104 населени места наоколо. Броихме обявите сами, за да видите нормалната цена, преди да седнете да пазарите.
Заявка за тристаенЦени по квартали
кухня хол баня спалня детска ≈ 107 кв.м · €260 300
7 995обяви за тристайни
€260 300медианна обявена цена
€2 455медиана на квадратен метър
107 кв.мобичайна обявена площ
Какъв тристаен търсите?

Къде стоят цените на тристайните

Половината обяви за тристаен в София искат под €260 300, половината над. Най-гъст е слоят между 200 и 250 хиляди евро: там са 2 014 обяви. Ако бюджетът ви е до €300 хил., влизате в два от всеки три тристайни на пазара. Над €400 хил. остават 880 обяви, около една на девет. Тези числа са поискани цени, а не договорени. На огледи продавачите често отстъпват между 3 и 7%, особено ако жилището стои в обявите от няколко месеца.

  • до €150 хил.184 обяви
  • 150 до 200 хил. €1 382 обяви
  • 200 до 250 хил. €2 014 обяви
  • 250 до 300 хил. €1 760 обяви
  • 300 до 400 хил. €1 775 обяви
  • над €400 хил.880 обяви

7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в София и близките населени места, разпределени по поискана цена. Източник: обявите в imot.bg, свалени и почистени от нас през септември 2026.

Тристаен, двустаен или четиристаен

Повечето хора, които търсят тристаен, са минали през двустаен: под наем или като собственици. Стъпката нагоре струва около €87 хил. при медианите (двустаен €173 400, тристаен €260 300). Следващата стъпка, към четиристаен, е много по-стръмна: още €152 хил., а и изборът се свива на 2 059 обяви. Любопитното е, че квадратът на тристайния е най-евтиният от трите. Причината е проста: кухнята, банята и входът струват горе-долу еднакво във всяко жилище, а при по-голяма площ тази сума се разпределя върху повече метри.

Обяви за продажба в София по брой стаи, септември 2026
ТипОбявиМедианна цена€/кв.м
Едностаен1 133€120 000€2 653/кв.м
Двустаен6 962€173 400€2 514/кв.м
Тристаен7 995€260 300€2 455/кв.м
Четиристаен2 059€412 200€2 690/кв.м

Ако ви трябва трета стая само за кабинет, понякога е по-разумно да погледнете голям двустаен с отделна кухня, който може да се раздели. Ако децата са две и растат, тристайният е минимумът, а четиристайният обикновено се оказва извън бюджета. Подробното сравнение на трите типа е в раздела Съвети.

Центърът, широкият център и комплексите

Един и същ бюджет купува съвсем различно жилище в различните части на града. В центъра получавате по-малко квадрати в стара кооперация, често без асансьор и никога с паркомясто. В големите комплекси получавате повече площ, но и повече време в задръстване. Под Витоша площите са най-големи, а колата става задължителна.

Медианни стойности на обявите за тристайни, по части на града
ЗонаОбявиМедианна цена€/кв.мПлощКвартали с данни
Централна зона403€362 989€3 508/кв.м104 кв.м4
Широк център2 123€310 000€2 977/кв.м106 кв.м33
Външен пояс3 666€230 433€2 206/кв.м106 кв.м50
Полите на Витоша1 485€280 000€2 523/кв.м110 кв.м16

Най-ниският и най-високият квадрат

Най-достъпни квартали

Най-скъпи квартали

Между двата края на списъка разликата е над три пъти. Изборът е най-голям в кв. Дружба 1, кв. Младост 4, кв. Овча купел, кв. Малинова долина, кв. Витоша: там строителството не спира и обявите се трупат. Всички 103 квартала с поне пет обяви са в таблицата с цените.

Какво всъщност има зад „тристаен, 107 кв.м“

Панел и ЕПК от 70-те и 80-те

Около 85 кв.м, медиана €220 000. Спалните обикновено са по 9–11 кв.м, кухнята е отделна и малка. Добре пазен блок със саниране е честна покупка, но питайте за щрангове и асансьор.

Тухла от 90-те и 2000-те

Медиана €289 500 и около 100 кв.м. Стаите обикновено са по-големи от панелните, терасите повече, а отделната тоалетна не е рядкост.

Нови сгради с Акт 16

1 354 обяви, медиана €308 500 и 116 кв.м застроена площ. Реалните метри са с 15–20% по-малко. Втора баня и паркомясто се срещат, но паркомястото обикновено се плаща отделно.

В строеж

3 660 обяви, €2 212/кв.м. Най-ниският квадрат, срещу риск от забавяне и плащане на вноски по график. Удобно, ако не бързате да се местите.

Етажът влияе по-слабо, отколкото мнозина мислят: партерът и първият етаж са около €2 360/кв.м, средните етажи около €2 498/кв.м. За семейство с малко дете и количка асансьорът обаче тежи повече от етажа. В 65% от обявите с посочено отопление то е от ТЕЦ.

Сметката на семейството

Медианният тристаен под наем в София струва €850 на месец. Вноската по кредит за 80% от медианната цена, €208 200 за 30 години при около 2,7%, е приблизително €845. Двете суми са почти равни, и затова много семейства решават да купят веднага щом съберат самоучастието. Самоучастието е по-трудната част: около €52 100 плюс около €11 300 разходи по сделката. Банката ще иска вноските по всички кредити да не минават приблизително 45% от нетния доход, което тук значи около €1 877 на месец за домакинството.

Сметнете вашия случай в калкулатора за тристаен, а подробностите за банките са в кредит за тристаен. Ако купувате за отдаване, брутната доходност е около 3,9% годишно, по-висока в Горна баня, Малинова долина, Модерно предградие.

Как работи заявката

  • Попълвате формата: квартали, бюджет, кредит или собствени пари, кога искате да се нанесете. Отбелязвате какво е задължително: две отделни спални, асансьор, паркомясто, не партер.
  • Минаваме през текущите обяви за тристайни в тези квартали. Една и съща квартира, качена от четири агенции, става един ред. Обявите с цена, която не отговаря на района, отпадат.
  • До един работен ден получавате кратък списък. При всяка обява пишем дали квадратът е в нормата за квартала и какво липсва в описанието.
  • Нататък действате сами. Не сме агенция, не водим огледи и не взимаме комисиона нито от купувача, нито от продавача.

Попълни заявката

Наръчници за купувачи на тристаен

Събрахме отделни страници за нещата, които обикновено объркват купувачите: как се чете разпределение, колко струва покупката освен цената, какво се проверява преди капаро, как се гледа тристаен на оглед. Началото е тристаен апартамент в София, а всички са в раздела Съвети.

Тристаен извън София

Когато бюджетът за града не стига за две спални, семействата поглеждат към Банкя, Бистрица, Божурище, Костинброд, Елин Пелин и другите 99 населени места наоколо. Там тристайните са предимно в нови малки сгради, квадратът е по-нисък, но училището и работата са по-далеч. Всички места са в списъка на селата и градовете, заедно с разстоянието до центъра.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Само обяви, които още са активни
  • Попълва се за две минути
  • Панел, тухла или ново строителство
Искам подбор

Въпроси за покупката на тристаен

Каква е цената на тристаен апартамент в София през 2026 г.?

Средната обява (медианата) е €260 300 при площ около 107 кв.м, което прави €2 455/кв.м. Преброихме 7 995 обяви през септември 2026. Всяка пета обява е под €201 600, всяка пета е над €348 000. Числата са поискани цени; при договаряне купувачите обикновено свалят няколко процента.

Защо квадратът на тристаен излиза по-евтин от този на двустаен?

Защото в цената на всяко жилище има „твърда“ част: баня, кухня, входна врата, дял от стълбището. При двустайния тя се разпределя върху по-малко квадрати. Затова тристайният е около €2 455/кв.м, а двустайният около €2 514/кв.м, въпреки че като обща сума тристайният е с €87 хил. по-скъп.

Къде има тристаен под €200 000?

Обявите до €200 000 са 1 566, почти всяка пета. Най-много са в кварталите с нисък квадрат: Модерно предградие, Обеля, Орландовци, Люлин 5, и в панелните блокове от 70-те и 80-те. Под €150 000 броим само 184 обяви, повечето извън града или с въпросителни. Повече на страницата евтин тристаен.

На зелено или със завършена сграда?

В строеж са 45,8% от обявите, с медиана €2 212/кв.м. Сградите, въведени в експлоатация от 2021 г. насам, се предлагат за €2 609/кв.м. Разликата плаща чакането: за семейство, което трябва да се нанесе преди учебната година, по-евтиният квадрат може да се окаже скъп. Виж тристаен с Акт 16.

Колко собствени пари трябват за тристаен с кредит?

При цена €260 300 банката обикновено дава до 80%, значи около €52 100 самоучастие. Към тях добавете около €11 300 за данък, нотариус, вписване, оценка и адвокат. Вноската по €208 200 за 30 години при 2,7% е около €845 на месец.

Мога ли да продам двустайния си и да купя тристаен едновременно?

Да, това е една от най-честите сделки. Разликата между медианите е около €87 хил., плюс разходите по двете сделки. Трудното е синхронът: капаро за новото, докато старото още не е продадено. Банките предлагат мостово финансиране, но условията се договарят отделно.

Какво прави заявката и колко струва?

Нищо не струва. Пишете бюджет, кварталите, дали ви трябват две отделни спални, паркомясто, асансьор. Преглеждаме текущите обяви, махаме повторенията и тези с цена извън пазара и ви пращаме кратък списък с бележки. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Колко голям трябва да е тристайният за семейство с две деца?

Обявената медиана е 107 кв.м, но в новото строителство това е застроена площ с общите части, а реалната е с 15–20% по-малка. Панелните тристайни са 75–90 кв.м и спалните там често са 9–11 кв.м. Детска стая под 10 кв.м побира легло и бюро, но не и две легла удобно.

Нови изследвания на обявите за тристайни

Групи квартали, удобства пеша, наеми, панел, булевард и бюджет: какво показват 7 995 обяви за тристайни. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен