Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

„Без комисиона“ в обявата за тристаен: кой продава и какво спестявате

Намерихме „без комисиона“ в 685 обяви за тристайни, 8,6% от извадката. 81,5% от тях са в сгради в строеж, при 45,8% средно, а в същия квартал са с −3,1% на квадрат спрямо останалите.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Колко обяви пишат „без комисиона“

685обяви с „без комисиона“ в началото
81,5%от тях в сгради в строеж
€267 958медианна цена
113 кв.ммедианна площ при 107 кв.м за всички

Търсихме израза в началото на описанието, където imot.bg показва около 120 знака. Затова числото е долна граница: част от продавачите пишат това по-надолу. Медианата на квадрат в групата е €2 319/кв.м, при €2 455/кв.м за целия град.

Кой всъщност пише „без комисиона“

Дял на сградите в строеж
  • в строеж
  • готови
  • „Без комисиона“
    82%19%
  • Всички обяви
    46%54%

Дял от обявите за тристаен, септември 2026.

Представата е, че „без комисиона“ значи частно лице, което продава собствения си апартамент. Данните казват друго. 81,5% от тези обяви са за сгради, които още се строят. Това е строител, който продава от собствения си офис и няма нужда да плаща на посредник.

Порталът има свое деление по вид на рекламодателя: 910 обяви са от строители, 534 от частни лица и 6 551 от агенции. Частните лица рядко пишат „без комисиона“, защото за тях е очевидно. Когато ви трябва жилище от собственик, по-полезна е нашата статия за тристаен от собственик. Има и трети случай: агенция, на която плаща продавачът, пише „без комисиона за купувача“. Там комисионата обикновено е вече в цената.

По-евтино ли е без посредник

В 62 квартала, където има достатъчно обяви в двете групи, „без комисиона“ излиза с −3,1% на квадрат спрямо останалите. По-скъпо е само в 22 от тях. Изглежда като спестяване, но е подвеждащо.

Когато сравнихме само нови сгради с нови сгради, разликата падна до −1,2% в 50 квартала. Значи по-голямата част от отстъпката идва от това, че жилището още не е построено, а не от липсващия посредник. Строителят не ви подарява комисионата, той продава нещо, което ще получите след година или две.

„Без комисиона“ срещу останалите обяви: крайните квартали

В повечето от тези квартали групата „без комисиона“ е от 3 до 16 обяви. Крайните стойности показват смесване на различни сгради, не правило.

В кв. Център разликата е −31,2%, в кв. Малинова долина +21,4%. Такива разлики обикновено значат, че в едната група са няколко обяви от един комплекс, който е по-евтин или по-скъп от квартала.

Къде се срещат най-често

Обяви с „без комисиона“ по квартали
  • кв. Дружба 2
    49
  • кв. Кръстова вада
    36
  • кв. Обеля 2
    27
  • кв. Младост 4
    23
  • кв. Оборище
    20
  • кв. Овча купел
    20
  • кв. Овча купел 2
    19
  • кв. Банишора
    17

Най-много такива обяви има в кв. Дружба 2, кв. Кръстова вада и кв. Обеля 2. Това са квартали с много ново строителство, където един проект може да даде десетки обяви. В кв. Оборище числото е 20, което показва, че и в централните райони строителите продават директно.

Какво реално спестявате

Комисионата на агенция от купувача обикновено е 2–3% плюс ДДС. При медианната цена на групата това са хиляди евро и ги виждате в калкулатора по-долу. Всички останали разходи остават: местен данък 3% в Столична община, нотариална такса, вписване, адвокат. Проверете актуалните ставки в статията за данъците и таксите.

Колко бихте платили на агенция

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Срещу спестяването стои работата, която посредникът прави, или трябва да прави: проверка на документите, на тежестите, на правото на строеж. Без посредник тя е ваша. Затова отделете пари за адвокат, които обикновено са €200–500, и не пестете от тях.

Как се преговаря с офис на строител

С частен продавач спорите за крайната сума. С офис на строител спорите за нещо друго, защото цената е в ценова листа и продавачът рядко има право да я пипа сам. Затова и окончанията са други: сред обявите „без комисиона“ цените на 900 или 990 са едва 5,8%.

  • Отстъпка при по-голямо първоначално плащане. Много строители дават по-добра цена на квадрат, ако платите повече на ранен етап.
  • Етаж и изложение. Разликата между етажите в една сграда често е записана в листата и понякога се договаря.
  • Паркомясто или склад в пакет. Понякога е по-лесно да получите мазе, отколкото отстъпка от цената.
  • Довършителни работи. Уточнете писмено какво влиза в „до ключ“ и какво е за ваша сметка.

Каквото и да договорите, то трябва да е в предварителния договор, а не в имейл или в устно обещание на търговеца. Когато офисът смени служителите си, писменото остава, устното изчезва.

Проверка преди да подпишете със строител

Преди предварителния договор

0 / 8

Повечето от тези точки са подробно описани в проверката преди капаро и в статията за новото строителство. Как да разберете дали обявата е на строител, агенция или собственик, разказваме в анализа на телефоните в обявите, а за думата „инвеститор“ в текста за думите в обявата. Ако искате подбор на обяви директно от собственици, пишете ни през заявката.

Оценка на редакцията: обявите „без комисиона“

2,8от 5

Оценка на редакцията: обявите „без комисиона“

Спестявате комисионата, но почти винаги купувате от строител и поемате риска на строежа. Правилно разбрана, обявата е добра възможност. Неправилно разбрана, е изненада.

  • Цена спрямо квартала★★★★★

    С −3,1% на квадрат, главно заради етапа на строежа.

  • Спестени разходи★★★★★

    Няма комисиона за купувача, което при тази цена са няколко хиляди евро.

  • Риск от забавяне★★★★★

    Повечето обяви са за сгради, които още се строят.

  • Прозрачност на площта★★★★★

    Площта е застроена и включва общи части.

  • Проверка на документите★★★★★

    Цялата тежест е върху купувача и неговия адвокат.

Предимства

  • Без комисиона за купувача
  • По-ниска цена на квадрат в повечето квартали
  • Директен разговор с продавача

Слабости

  • Почти винаги строеж, не готово жилище
  • Сами проверявате документите
  • Застроена площ, по-малко реални квадрати

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Само обяви, които още са активни
  • Вноска по кредита и такси по сделката
Търся тристаен

Често задавани въпроси

„Без комисиона“ значи ли, че продава собственикът?

Рядко. 81,5% от обявите с този израз са за сгради в строеж, тоест продава строителят. Частните лица почти не го пишат, защото за тях се подразбира.

По-евтини ли са обявите без комисиона?

В същия квартал са с −3,1% на квадрат. Когато сравним само нови сгради, разликата е −1,2%. Отстъпката идва главно от етапа на строежа.

Колко спестявам без агенция?

Обикновено 2–3% плюс ДДС от цената. При медиана €267 958 това е около €9 600 при 3% с ДДС. Данъкът, нотариусът и вписването остават.

Може ли агенция да пише „без комисиона“?

Да, когато комисионата я плаща продавачът. Тогава тя обикновено е включена в цената. Питайте директно кой плаща на агенцията и колко.

Трябва ли ми адвокат, ако купувам директно от строител?

Препоръчваме го. Посредникът обикновено проверява документите, без него това е ваша работа. Адвокат за предварителния договор струва обикновено €200–500.

В кои квартали има най-много такива обяви?

В извадката ни водят кв. Дружба 2 (49), кв. Кръстова вада (36) и кв. Обеля 2 (27). Това са райони с много нови сгради.

Защо площта при строител е по-голяма?

Медианната площ в групата е 113 кв.м при 107 за всички обяви. Строителите обявяват застроена площ с дял от общите части. Чистата площ обикновено е с 15–20% по-малка.

Какво да проверя преди да платя на строител?

Разрешение за строеж, етап по актовете, схема на плащане, обвързана с актовете, тежести и клауза за закъснение. Чеклистът в статията покрива основното, но не замества адвокат.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Още от новите анализи

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички анализи →

Заявка: търся тристаен