Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Кой публикува обявите за тристаен в София: анализ по телефонни номера

Преброихме телефоните зад 7 995 обяви за тристайни. Различните номера са 2 036. Десетте най-активни държат 26,9% от обявите, петдесетте 42,8%, а 1 109 номера имат само по една обява.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Малко номера, много обяви

2 036различни телефонни номера
26,9%от обявите са на 10 номера
42,8%от обявите са на 50 номера
680обяви на най-активния номер

Всяка обява в извадката има телефон. Групирахме ги по номер, без да гледаме името в обявата, защото една агенция понякога пише с няколко имена, а един агент понякога работи с няколко агенции. Номерата и имената не публикуваме. Целта не е да посочим някого, а да разберем как изглежда пазарът от другата страна на обявата.

Най-активният номер държи 680 обяви, 8,5% от всички. Първите три номера заедно са 14,9%. Когато разглеждате тристайни в София, почти всяка четвърта обява идва от едно от десет места.

Как се делят номерата и обявите

Номера и обяви по брой обяви на номер
  • 1 обява
  • 2–5 обяви
  • 6–20 обяви
  • 21–50 обяви
  • над 50 обяви
  • Дял от номерата
    54%35%
  • Дял от обявите
    14%25%20%11%30%

Групите са по брой обяви на един телефонен номер.

Двете ленти показват една и съща картина от двете страни. 14 номера с над 50 обяви всеки са под 1% от номерата, но държат 29,6% от обявите. Обратно, номерата с една до пет обяви са 89,2% от всички, а обявите им са 38,7%. Девет от десет номера имат най-много 6 обяви.

Колко от пазара е в ръцете на първите петдесет

Дял от обявите по номера
42,8%на 50 номера
  • Най-активният номер 8,5%
  • Номера 2 и 3 6,4%
  • Номера 4 до 10 12%
  • Номера 11 до 50 15,9%
  • Останалите 1 986 номера 57,2%

Кои са големите рекламодатели? Без имена може да се каже какви са. Номер с няколкостотин обяви е голяма агенция или офис, който обслужва няколко нови сгради. Номерата с 20 до 50 обяви обикновено са отделни агенти или по-малки агенции. В кварталите с много ново строителство, като кв. Дружба 2, кв. Кръстова вада и кв. Обеля 2, един офис за продажби може да държи десетки обяви в една сграда.

Номерата с една обява

1 109 номера имат точно по една обява. Това са 13,9% от обявите. Тук са повечето собственици, които продават сами, но не само те. Малки агенции и брокери на свободна практика също често имат по една обява за тристаен, а останалите им обяви са за други видове имоти.

За сравнение, порталът отбелязва като частни лица само 534 обяви, а като агенции 6 551. Разликата между 1 109 номера с една обява и 534 обяви от частни лица показва, че „един номер, една обява“ не значи „собственик“. Как да откриете реалните собственици, разказваме в статията за тристаен от собственик.

Има и обратен ефект. Собственик, който продава сам, обикновено пише по-кратко, със собствени снимки и често без кръгла цена от десетки хиляди. Той по-трудно се намира, защото обявата му се губи сред стотиците на големите рекламодатели, а порталите подреждат платените обяви по-високо. Ако търсите собственик, подредете резултатите по дата на публикуване, а не по подразбиране, и гледайте първите дни на всяка нова обява. Там конкуренцията между купувачите е най-голяма, но и продавачът е най-склонен да разговаря.

Защо ви интересува кой е от другата страна

Когато голяма част от пазара минава през малко ръце, едни и същи апартаменти се появяват няколко пъти, с различни цени. Това разглеждаме в статията за дублите. Обявите на големите рекламодатели си приличат и като думи: едни и същи прилагателни, едни и същи главни букви. За това кои думи носят информация писахме в анализа на думите в обявата.

Практическият ефект е за преговорите. С агент говорите с посредник, който има и други клиенти и знае пазара. Със собственик говорите с човек, който знае жилището. С офис на строител говорите по ценова листа, за което разказваме в текста за „без комисиона“. Преди да звъннете, е добре да знаете с кого от тримата ще говорите. Агентът ще ви предложи и други жилища, което е полезно, ако още не сте избрали квартал. Собственикът ще ви каже повече за съседите и за сметките, но по-трудно ще отстъпи от цената, в която е сметнал бъдещия си апартамент.

Какво значи комисионата във вноската

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Как да проверите кой публикува обявата

Преди първото обаждане

0 / 7

Ако рекламодателят има стотици обяви в целия град, почти сигурно е агенция, независимо какво пише в обявата. Ако има една, питайте. Преди капаро проверете собствеността в имотния регистър, както е описано в проверката преди капаро. Общ преглед на пазара на тристайни има в основната ни статия за тристаен в София. Ако искате обяви с предимство от собственици, опишете какво търсите в заявката.

Оценка на редакцията: пазар, държан от малко рекламодатели

2,8от 5

Оценка на редакцията: пазар, държан от малко рекламодатели

Пазарът на тристайни в София минава през малко ръце. Това не е проблем, ако знаете с кого говорите. Проблем е, ако приемате посредника за собственик.

  • Прозрачност на рекламодателя★★★★★

    Порталът показва вида, но един номер може да е агенция, агент или собственик.

  • Концентрация★★★★★

    Десет номера държат 26,9% от обявите.

  • Шанс да намерите собственик★★★★★

    Номерата с една обява са много, но не всички са собственици.

  • Лесна проверка★★★★★

    Профилът на рекламодателя и един директен въпрос решават повечето случаи.

  • Полза за преговорите★★★★★

    Когато знаете кой е от другата страна, знаете и как да преговаряте.

Предимства

  • Големите рекламодатели имат много избор
  • Проверката отнема минути
  • Номерата с една обява са добро място за търсене на собственик

Слабости

  • Висока концентрация, много дубли
  • Етикетът в портала не е надежден
  • Комисионата често е скрита в цената

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Попълва се за две минути
  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко от обявите за тристаен са на агенции?

Порталът отбелязва 6 551 от 7 995 обяви като агенции, 910 като строители и 534 като частни лица. По телефоните картината е подобна: десет номера държат 26,9% от обявите.

Колко различни рекламодатели има?

Различните телефонни номера са 2 036. Един рекламодател може да има няколко номера, така че реалният брой е малко по-нисък.

Номер с една обява значи ли собственик?

Не винаги. 1 109 номера имат по една обява, а порталът отбелязва като частни лица 534 обяви. Малки агенции и брокери също често имат по една обява за тристаен.

Защо не публикувате имената на големите агенции?

Целта ни е да покажем структурата на пазара, а не да рекламираме или критикуваме конкретни фирми. За купувача важното е как да разбере с кого говори.

Как да разбера дали говоря с агенция?

Отворете профила на рекламодателя в портала и вижте колко обяви има. Попитайте директно кой плаща комисионата. Агент с десетки обяви в различни квартали почти сигурно не е собственик.

Колко обяви има най-активният номер?

680, или 8,5% от всички обяви за тристайни в извадката. Първите три номера заедно държат 14,9%.

По-изгодно ли е да купя от собственик?

Спестявате комисионата, обикновено 2–3% плюс ДДС. Цената обаче не е задължително по-ниска, а проверката на документите остава за вас. Сравнете цената на квадрат с медианата на квартала.

Защо едно жилище има обяви от няколко номера?

Защото собственикът го е дал на няколко агенции. Това прави концентрацията и дублите две страни на едно и също. Проверете снимките и площта, преди да уговорите оглед.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Още от новите анализи

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички анализи →

Заявка: търся тристаен