Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 30 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Един тристаен, няколко обяви: как да познаете дубъла и коя цена е вярната

Намерихме 828 групи вероятни дубли: обяви с един и същ квартал, площ, етаж и етажност, публикувани от различни телефони. В тях са 2 187 обяви, 27,4% от извадката. В 260 групи цените се разминават с поне 5%.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Как търсихме дублите

Групирахме обявите по четири признака: квартал, площ, етаж и общ брой етажи. Ако в една група има поне два различни телефона, я броим за вероятен дубъл. Условието за различни телефони маха случаите, в които един агент е качил една обява два пъти.

Методът не е безгрешен. В нова сграда на един етаж може да има два еднакви тристайни с една и съща площ, продавани от строителя и от агенция. Такива съвпадения също влизат в числата. Затова говорим за „вероятни“ дубли, а истинският им брой е малко по-нисък.

828групи вероятни дубли
27,4%от обявите, 2 187 на брой
271групи с три или повече обяви
11обяви в най-голямата група

Колко се различават цените

Групите дубли по разлика в цената
828групи
  • еднаква цена 37,6%
  • разлика под 5% 31%
  • разлика 5% и повече 31,4%

В 311 групи всички обяви са на една и съща цена. Медианната разлика между най-ниската и най-високата цена в група е 0,3%, около €665. Повечето посредници пишат цената, която им е дал собственикът.

Интересните са другите 260 групи, в които разликата е 5% или повече. Максимумът е 122,4%, което почти сигурно са две различни жилища с еднакви параметри или обява с грешна цена. Но разлика от 5 до 15% на един и същ апартамент е честа и е пари, които може да платите напразно.

Примери от извадката

Групи вероятни дубли с три или повече обяви
КварталПлощЕтажЦени в обявитеРазлика
кв. Оборище80 кв.м5 от 9€309 999 · €310 000 · €320 0003,2%
кв. Оборище141 кв.м6 от 14€468 000 · €468 000 · €468 0000%
кв. Оборище145 кв.м3 от 14€542 025 · €542 025 · €582 025 · €698 43028,9%
кв. Яворов199 кв.м2 от 6€995 000 · €1 094 500 · €1 094 50010%

Апартаментът от 80 кв.м в кв. Оборище е обявен за €309 999, €310 000 и €320 000. Първата цена завършва на 999, втората е кръгла, третата е с десет хиляди отгоре. Вероятно третата е стара или включва комисиона. Разлика от 3% не изглежда много, докато не я сметнете в евро и не се сетите, че това е цената на новата кухня.

В групата от 145 кв.м на 3. етаж най-ниската цена е €542 025, най-високата €698 430. Тук може да става дума и за два различни апартамента в една нова сграда. Имотът от 199 кв.м в кв. Яворов е на €995 000 и €1 094 500: разлика от 10%, или близо сто хиляди евро.

Защо едно жилище има няколко обяви

  • Няколко агенции без изключителен договор. Собственикът дава имота на всички, които го поискат. Всяка агенция го качва със свои снимки и своя цена.
  • Стари обяви. Цената е намалена, но една от агенциите не е обновила обявата. Или обратното: собственикът е вдигнал цената, а старата обява е останала.
  • Комисиона в цената. Някои посредници добавят своята комисиона към цената и пишат „без комисиона за купувача“.
  • Еднакви апартаменти в нова сграда. Строителят продава няколко еднакви жилища на различни етажи или един до друг. Това не е дубъл, но изглежда като такъв.

Дублите са най-чести там, където малко рекламодатели държат много обяви. Колко концентриран е пазарът, показваме в статията за това кой публикува обявите. А за разликата между кръгла и нагласена цена в текста за кръглите цени.

Как да познаете една и съща квартира

Най-бързият признак са снимките. Ако два апартамента имат една и съща кухня и същата гледка от прозореца, те са един. Вторият признак е площта до десетичната запетая. Третият са фразите: много посредници преписват описанието от собственика.

Особено внимавайте в кварталите с много ново строителство, като кв. Дружба 2, кв. Кръстова вада и кв. Обеля 2. Там една сграда дава десетки обяви и еднаквите апартаменти изглеждат като дубли, дори когато не са. Питайте за номера на апартамента в сградата.

Преди да уговорите оглед

0 / 6

Коя цена да вярвате

Най-ниската цена не е задължително вярната. Може да е стара, да е грешка или да е от посредник, който иска да ви примами с обаждане. Правилният въпрос е каква е цената, която собственикът приема днес. Отговорът най-често е в нотариалния акт и в разговора със самия продавач, а не в портала.

Колко струва разликата между две обяви

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

В примера от кв. Оборище разликата е €10 001. При кредит за 30 години и 2,7% лихва това е около €32 на месец. Малко, но за нищо. Преди огледа прочетете чеклиста за оглед, а преди капарото проверката на документите. Ако искате да търсим вместо вас, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: обявите, които се повтарят

3от 5

Оценка на редакцията: обявите, които се повтарят

Дублите не са измама, а навик на пазара. Струват ви пари само когато не ги забележите и уговорите оглед по най-високата цена.

  • Честота★★★★★

    Почти всяка четвърта обява има вероятен двойник.

  • Разлика в цената★★★★★

    Обикновено малка, но в стотици случаи над 5%.

  • Лесно ли се откриват★★★★★

    По снимки и площ за минути, ако знаете какво търсите.

  • Риск от двойна комисиона★★★★★

    Реален, ако подпишете оглед с две агенции.

  • Полза за купувача★★★★★

    Сравнението на обявите ви дава аргумент в преговорите.

Предимства

  • Показват колко гъвкав е собственикът
  • Дават аргумент за по-ниската цена
  • Понякога една от обявите е от самия собственик

Слабости

  • Стари цени, които подвеждат
  • Губи се време в огледи на едно и също
  • Риск от спор между посредници

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Приемаме и заявки от продавачи
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен са дубли?

Намерихме 828 групи вероятни дубли с 2 187 обяви, 27,4% от извадката. Част от тях са еднакви апартаменти в нови сгради, така че реалният дял е малко по-нисък.

Защо един апартамент е обявен от няколко агенции?

Собствениците често дават имота на няколко агенции без изключителен договор. Всяка го обявява със свои снимки и понякога със своя цена.

Коя цена е истинската?

Тази, която собственикът приема днес. Питайте посредника дали е говорил скоро с него и дали цената е сменяна. Най-ниската обява понякога е стара.

Колко се различават цените в дублите?

Медианната разлика е 0,3%, около €665. В 260 групи обаче е 5% или повече, а в 311 групи цената е еднаква.

Как да разбера дали две обяви са едно жилище?

Сравнете снимките, площта до десетичната запетая, етажа и етажността. Питайте за адреса или за номера на апартамента в сградата. Еднаквата кухня на снимките е най-сигурният признак.

Мога ли да се свържа директно със собственика?

Понякога една от обявите е на самия собственик. Потърсете всички обяви със същите параметри и проверете дали някоя е от частно лице. Директна сделка спестява комисиона.

Ако платя на една агенция, може ли друга да поиска комисиона?

Комисиона дължите на посредника, с когото имате подписан договор за оглед или посредничество. Не подписвайте такъв с две агенции за един и същ имот.

Защо в нова сграда има много еднакви обяви?

Строителят продава еднакви апартаменти на различни етажи, а агенции обявяват същите. По нашия метод това може да изглежда като дубъл. Питайте за номера на апартамента и за етажа.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Още от новите анализи

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички анализи →

Заявка: търся тристаен