Данни от 30 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Кръглата цена в обявата: какво издава окончанието за тристайния

Преброихме окончанията на 7 995 цени на тристайни в София. 47,6% са кръгли до хиляда евро, само 8,7% завършват на 900 или 990, а в петте хиляди евро под прага от €200 000 стоят 300 обяви срещу 157 над него.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Как завършват цените на тристайните

Взехме всички обяви за тристайни от imot.bg, събрани през септември 2026, и гледахме само последните цифри на цената. Разделихме ги на пет групи, които не се застъпват: кратни на €10 000 (от типа €280 000), кратни на хиляда, но не на десет хиляди (€265 000), „деветките“ с окончание 900, 990 или 999 (€239 900), кратни на сто (€259 500) и всичко останало.

Окончания на цените в обявите за тристаен

7 995обяви

Кратни на €10 000 17%
Кратни на €1 000 30,6%
На 900, 990 или 999 8,7%
Кратни на €100 10,6%
Всички останали 33,1%

Всяка обява е в точно една група.

Най-голямата група не е кръглата. 33,1% от цените изглеждат като €252 060 или €262 770. Такава сума рядко е измислена от човек, който продава собственото си жилище. По-често е резултат от умножение: площ по цена на квадрат, както строителите обявяват апартаменти в строеж. „Деветките“, които минават за класически търговски трик, са малко под една обява от десет.

Кръглата цена стои по-високо на квадрат

Медианна цена на кв.м по окончание

€2 864/кв.м

Кратни на €10 000

€2 588/кв.м

Кратни на €1 000

€2 479/кв.м

На 900, 990 или 999

€2 383/кв.м

Кратни на €100

€2 250/кв.м

Всички останали

Медиана за града: €2 455/кв.м.

При цените, кратни на €10 000, медианата е €300 000 и €2 864/кв.м. При „деветките“ е €239 999 и €2 479/кв.м, а при сумите от умножение €2 250/кв.м. Между двата края на графиката има 27,3% на квадратен метър.

Кръглото число не прави жилището по-скъпо, просто групите имат различен състав. От всички обяви в строеж са 45,8%. Сред „деветките“ делът е 28,7%, сред кръглите десетки хиляди 20,2%, а в останалите три групи заедно около 53,6%. Кръглите цени идват предимно от готови жилища и от хора, които мислят в „триста хиляди“. Сумите с неправилни окончания идват от ценови листи на нови сгради, където квадратът е по-евтин, защото площта е застроена и включва дял от общите части. Повече за тази разлика има в статията за квадратурата.

Праговете от 200, 250 и 300 хиляди

Който търси тристаен, почти винаги задава горна граница във филтъра на портала, и почти винаги тя е кръгла. Продавачите и агентите го знаят. Затова преброихме колко обяви има в тесен коридор от €5 000 под и над всеки праг.

Обяви в коридор от €5 000 под и над прага

под прага
над прага

€150 хил.
57%43%
€200 хил.
66%34%
€250 хил.
56%44%
€300 хил.
64%36%
€400 хил.
68%32%

Брой обяви с цена от прага минус €5 000 до прага и от прага до прага плюс €5 000.

Под €200 000 стоят 300 обяви, над него 157, съотношение 1,9 към 1. При €300 000 е 213 срещу 122. Около €250 000 разликата е по-мека (263 срещу 209), вероятно защото този праг по-рядко влиза във филтрите. Около €150 000 обявите са малко изобщо: тристаен на тази цена в София е рядкост, за което писахме в статията за евтините тристайни.

Натрупването под прага значи, че част от тези апартаменти по логиката на квартала биха стрували €205–210 хиляди, но продавачът е предпочел да влезе в по-голямата група търсещи. Практическият извод е прост: при бюджет от €200 000 задайте филтъра на €210 000. Ще видите и обявите малко над прага, чиито собственици често приемат оферта точно на него. Същото важи за търсенето до €300 000.

Квартали, в които медианата пада точно на прага

В някои квартали медианната цена на тристаен сама се намира до кръглата граница и там една сума в полето „до“ отрязва половината пазар. В извадката ни около €200 000 са кв. Люлин 10 (€200 000), кв. Люлин 5 (€201 400), кв. Люлин 2 (€194 400) и кв. Обеля 1 (€194 200). Около €250 000 са кв. Хаджи Димитър (€246 800), кв. Горна баня (€250 600), кв. Сердика (€250 000) и кв. Слатина (€250 000). Около €300 000 стоят кв. Дружба 2 (€297 000), кв. Младост 1 (€295 000), кв. Красно село (€296 500) и кв. Гео Милев (€295 000).

Ако търсите в някой от тях, пуснете две търсения: едно до прага и едно от прага до плюс 5%. Второто обикновено е кратко, но в него са апартаментите, чиито собственици още не са решили дали да слязат под кръглото число. Медианите за всички райони са в цените на тристайните по квартали.

Какво казва окончанието за пазарлъка

Кръгло число от десетки хиляди (€280 000). Най-често готово жилище, цена, поставена на око. Има място за разговор, обикновено към следващото по-ниско кръгло число. На пазара сделките обикновено минават с няколко процента под обявеното, но ние мерим само обявите.
Точно под прага (€199 900, €249 000). Продавачът вече е свалил, за да влезе във филтъра. Ще иска да даде по-малко, защото смята, че отстъпката е направена предварително.
Сума от умножение (€252 060). Ценова листа. Разговорът се води за цената на квадрат, етажа, схемата на плащане и паркомястото, не за крайното число.
Кратна на сто (€259 500). Често цена след едно-две намаления. Питайте откога е обявата и дали цената е сменяна.

Проверете обява спрямо медианата

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана за квартала, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Въведете цената и площта от обявата, а в третото поле сложете медианата на квадрат за квартала от страницата му. Ако апартамент за €199 900 излезе с 8% над нея, окончанието на 900 не го прави изгоден, само го прави видим във филтъра.

Един апартамент, три окончания

Окончанието често зависи от това кой пише обявата, а не от жилището. В кв. Оборище открихме апартамент от 80 кв.м на 5. етаж, обявен от различни телефони за €309 999, €310 000 и €320 000. Една от тези цени е „деветка“, другата е кръгла, третата е с десет хиляди отгоре. Как да хванете такива случаи, разказваме в статията за дублираните обяви.

Строителите почти не играят с деветки. Сред обявите с надпис „без комисиона“, които в огромната си част са техни, окончанията на 900 или 990 са 5,8%, при 8,7% средно за всички. Подробности има в текста за „без комисиона“, а за думите, с които обявите се опитват да оправдаят кръглата сума, в анализа на думите в обявата.

Ако искате някой да прегледа цените вместо вас, опишете бюджета си в заявката и ще получите подбрани обяви с ориентир за цената на квадрат.

Оценка на редакцията: окончанието на цената като сигнал

3,2от 5

Оценка на редакцията: окончанието на цената като сигнал

Окончанието подсказва кой е писал цената и дали тя е нагласена за филтъра. Не казва нищо за това дали апартаментът струва парите си.

Полза при настройка на филтрите★★★★★
Натрупването под €200 000 и €300 000 е толкова ясно, че филтър с 5% отгоре веднага показва допълнителни обяви.
Разпознаване на ценова листа★★★★★
Неправилните суми почти винаги са площ по цена на квадрат. Това ви казва с кого ще преговаряте.
Сигнал за място за пазарлък★★★★★
Кръглите десетки хиляди по-често имат резерв, но разликата не е измерена в сделки.
Връзка с реалната стойност★★★★★
Цената на квадрат в квартала казва много повече от последните три цифри.
Надеждност сам по себе си★★★★★
Един и същ апартамент може да е обявен с три различни окончания от трима посредници.

Предимства

Лесно се вижда без никакви сметки
Подсказва строител или частен продавач
Помага да не изпуснете обяви над прага

Слабости

Не мери стойността
Зависи от посредника, не от жилището
Нямаме данни за реалните сделки

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Попълва се за две минути
Подбор по квартал и бюджет
Собствениците са най-отгоре

Искам подбор

Често задавани въпроси

Защо толкова много обяви са на €199 000 или €299 000?

Защото купувачите задават кръгла горна граница във филтъра. В нашата извадка в петте хиляди евро под €200 000 има 300 обяви, а в същия коридор над него 157. Продавачът губи малко, а попада пред много повече хора.

Ако цената завършва на 900, значи ли, че вече е свалена?

Не непременно, но често е поставена така, че да мине под праг. Такива продавачи по-трудно дават още отстъпка. Сравнете цената на квадрат с медианата на квартала, преди да решите дали е изгодна.

Какво значи цена като €252 060?

Почти сигурно е площ, умножена по цена на квадрат, тоест ценова листа на строител. Такива неправилни окончания са 33,1% от обявите. Пазарете се за цената на квадрат и за схемата на плащане.

Кръглата цена по-висока ли е от другите?

Медианата на квадрат при цените, кратни на €10 000, е €2 864/кв.м срещу €2 455/кв.м за града. Това идва най-вече от състава: повече готови жилища и по-централни квартали, а не от самото кръгло число.

Как да настроя филтъра, за да не изпусна обяви?

Сложете горната граница с около 5% над бюджета, например €210 000 при бюджет €200 000. Под прага обявите са почти двойно повече, но над него са тези, които може да слязат. Отделно пуснете търсене без долна граница на площта.

Колко обикновено се сваля от обявената цена?

Ние мерим обявени цени, не сделки. Практиката на пазара е сделката да е с 3–7% под обявеното, по-малко при добре оценени жилища и повече при дълго стоящи обяви. Кръглите цени по-често имат място за такава отстъпка.

Защо един и същ апартамент е на различни цени?

Защото го обявяват различни посредници и всеки закръгля по свой начин. В един пример от кв. Оборище цените са €309 999, €310 000 и €320 000. Питайте за адреса и сравнете снимките, преди да уговорите оглед.

Праговете важат ли и за по-скъпите тристайни?

Да, но по-слабо. При €400 000 в коридора под прага има 72 обяви, над него 34. При скъпите имоти купувачите по-често търсят по квартал, а не по цена.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 30 септември 2026 г.

Още от новите анализи

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички анализи →