Тристайни апартаменти за продажба в кв. Гео Милев
В кв. Гео Милев новите сгради запълват старите парцели един по един, така че до блок от 60-те нерядко стои кооперация с подземен гараж. За родителите: по OpenStreetMap в кв. Гео Милев са отбелязани 4 училища и 7 детски градини, плюс 26 детски площадки. Тристаен тук го търсят и от двойки, които работят от вкъщи и искат кабинет.
Цената на кв.м в квартала е над градската с 33%, и семействата плащат заради адреса, не за квадратите. В извадката ни от септември 2026 преброихме 63 обяви за тристайни тук, с медиана €295 000 и €3 253/кв.м; типичната площ е 89 кв.м. Ако сменяте двустаен с тристаен в кв. Гео Милев, частите за бюджета и за цената на третата стая ще са най-важни.
Тристайни в този квартал се купуват в повечето случаи с поглед към петнайсет и повече години, така че бързината се оказва по-лош съветник от добрата подготовка.
Сметката на семейството: тристаен в кв. Гео Милев с ипотека
Нека сметнем типичния тристаен апартамент в кв. Гео Милев за €295 000, купен с ипотека със срок 30 години при 2,5% лихва и финансиране 80%.
| Какво | Евро |
|---|---|
| Цената на тристайния | €295 000 |
| Банкова оценка и такса обработка | €1 200 |
| Нотариус, вписване, адвокат | €2 050 |
| Посредник, 2% плюс ДДС (при агенция) | €7 100 |
| Местен данък, 3% | €8 900 |
| Самоучастие (20%) | €59 000 |
| Кредит (80%) | €236 000 |
| Вноска за 30 г. при 2,5% | €932/мес. |
| Вноска за 25 г. при 2,5% | €1 059/мес. |
Спестяванията покриват €59 000 самоучастие и приблизително €12 150 такси и данъци. За €932 месечно кредиторът ще иска доказан семеен доход над €2 050 (4 009 лв.).
Писмо от банката за одобрената сума в ръка превръща огледа в квартала от любопитство в сериозен пазарлък. За сравнение, наем на тристаен тук е около €830 на месец, по-малко от вноската, но без да трупате свое жилище. Ако продавате двустаен, за да купите тристаен, двустаен в кв. Гео Милев се предлага за около €238 хил.; доплащането до €295 хил. е €57 хил., и двойни разходи по двете сделки. С по-малък бюджет в този квартал все пак има избор: до €250 хил. има 10 обяви от 63.
Числата са приблизителни; точната вноска зависи от банката, доходите и застраховките. Калкулаторът смята и други варианти.
Тристаен в кв. Гео Милев в сравнение
Сравнен със столицата Гео Милев е от по-скъпите места: €3 253/кв.м срещу €2 455/кв.м за града. В класацията ни по €/кв.м Гео Милев е 91-ви от 103.
| Район | Обяви | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Гео Милев | 63 | €295 000 | €3 253/кв.м |
| Подуяне | 61 | €300 000 | €2 504/кв.м |
| Изток | 76 | €449 500 | €4 213/кв.м |
| Слатина | 41 | €250 000 | €2 692/кв.м |
| Дианабад | 99 | €355 000 | €3 129/кв.м |
Подуяне, Слатина и Дианабад са по-евтини на кв.м; спестяването при 100 кв.м е до €75 хил.
В кв. Гео Милев скокът от двустаен (€238 хил.) към тристаен (€295 хил.) е €57 хил., т.е. 23,9% отгоре. На кв.м обаче тристайният е по-евтин (€3 253/кв.м срещу €3 429/кв.м за двустаен), обичайната отстъпка за по-голямо жилище.
Следващата стъпка, четиристаен тук, е €578 000 (€3 311/кв.м); за семейство с две деца разликата от €283 хил. трябва да се обмисли сериозно.
Ако местата наоколо почти нямат обяви, ориентирът с градските медиани остава груб: селата като правило излизат по-евтини, с изключение на местата с минерална вода или ски писта.
Цената на тристаен в кв. Гео Милев през 2026 г.
При 63 обяви от септември 2026 медианата за тристаен апартамент в кв. Гео Милев е €295 000, с 33% над медианата за София (€2 455/кв.м) на квадрат. Най-ниската оферта е €227 000, най-високата €574 998, но работният коридор е €256 хил. – €398 хил., където попадат три от всеки пет оферти.
Разбивка на тристайните по обявена цена:
- до €200 хил.0 обяви · 0%
- €200–250 хил.10 обяви · 16%
- €250–300 хил.27 обяви · 43%
- €300–400 хил.16 обяви · 25%
- над €400 хил.10 обяви · 16%
Центърът на тежестта на пазара тук е в слоя €250–300 хил. (27 обяви), докато в цяла София най-много тристайни са между €200 и €250 хил. Под €200 хил. в квартала няма нито една обява, а това говори достатъчно за пазара.
| Година | Обяви | Типична цена | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 27 | €279 900 | €3 188/кв.м | 85 кв.м |
| От 1990 до 2020 г. | 12 | €372 500 | €3 351/кв.м | 110 кв.м |
| С Акт 16 от 2021 г. насам | 3 | €485 000 | €3 474/кв.м | 135 кв.м |
Ако бюджетът е тесен, гледайте тристайните строени преди 1990 г.: там квадратът е €3 188/кв.м срещу €3 474/кв.м при обявите с Акт 16 от 2021 г. насам.
За ориентир, долният край на пазара в кв. Гео Милев изглеждаше така: 73 кв.м срещу €227 000, 3-ти от 6 етажа; €235 000 за 68 кв.м (3-ти от 6 етажа).
Това остават поискани цени; при нотариуса цените обикновено слизат с 3–7%, по-силно при апартаменти, които стоят на пазара от месеци. В горната третина на класацията по €/кв.м: 91-во място от 103 квартала.
Хистограма на 63 обяви за тристайни в този квартал по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Приемаме и заявки от продавачи
- Панел, тухла или ново строителство
- Вноска по кредита и такси по сделката
Как се справя кв. Гео Милев за купувач на тристаен
Осем признака, които имат значение, когато купувате тристаен за семейство. Гео Милев събира средно 3,1 от 5.
- Достъпност на цената1
€3 253 за квадрат и €295 000 за типичния тристаен: над градското ниво. 10 от 63 обяви са до €250 хил.
- Избор на тристайни4
Преброихме 63 тристайни за продажба в кв. Гео Милев.
- Училища и детски градини5
В границите на квартала картата показва 4 училища и 7 детски градини. При прием в градина адресът носи точки, затова адресната регистрация има значение.
- Зеленина и площадки5
На картата: 24 парка и градинки и 26 детски площадки. 24 зелени места на картата не казват колко са поддържани.
- Транспорт и метро3
26 автобусни спирки.
- Ново строителство1,5
Ново или почти ново е 7,9% от предлагането (5 от 63 обяви). Старият фонд дава по-ниска цена, но и ремонт в сметката.
- Доходност от наем3
3,4% брутна доходност срещу 3,9% за София. Наемът на двустаен тук е €650.
- Тишина и паркиране2,5
10 от 63 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто почти никой не споменава. До центъра: 3,8 км.
3,1 от 5: Гео Милев е приличен избор с един-два компромиса. Разликата между най-силния признак (училища и детски градини) и най-слабия (достъпност на цената) е 4 точки.
Какво работи в полза
- 4 училища и 7 детски градини на картата
- 26 детски площадки и 24 зелени места
- 63 обяви за тристаен, има от какво да се избира
Какво да проверите
- Квадратът е €3 253, 32,5% над града
- Малко ново строителство
Източници: обявите за Гео Милев и съседните места, плюс OpenStreetMap. Без анкети и без отзиви.
Панел, тухла или ново: тристайните в кв. Гео Милев
8% от тристайните в кв. Гео Милев са ново строителство (с Акт 16 или в строеж), 43% са в сгради отпреди 1990 г.; за града само строящите се са 46%. В строеж се продават само 2 обяви; тук се купува предимно завършено.
- Преди 1990 г.27 оферти · 61%
- 1990–2020 г.12 обяви · 27%
- С Акт 16 (2021+)3 оферти · 7%
- В строеж2 обяви · 5%
На първи етаж или партер попадат 10 обяви, на последен 11 обяви; другите са по средата, а те са най-търсени от семейства. Парно 100%, газ 0%: такава е картата на отоплението в извадката тук.
Сградите от 90-те и 2000-те в квартала често са без топлоизолация; питайте колко излиза отоплението през зимата.
Детската към двора, асансьор, в който влиза количка, и мазе за колелата: три подробности решават всекидневието повече от фасадата.
Покривът се оказва най-честата обща сметка в старите блокове; питайте кога е ремонтиран покривът. Детайлите (входната врата, лампите на стълбището, чистотата във входа) показват доста за етажната собственост.
Три сценария за покупка в кв. Гео Милев
Първият случай е семейство, което продава двустайния си, вторият купува типичния тристаен с кредит, третият взима по-скъп апартамент от строител. За смяната допускаме продажба на двустаен в кв. Гео Милев (медиана €238 000) за около €226 000.
| Двустаен → тристаен | Типичният тристаен | Ново, от строител | |
|---|---|---|---|
| Покупна цена | €255 800 | €295 000 | €398 000 |
| Нужен нетен доход на домакинството | €400 | €2 200 | €2 750 |
| Местен данък 3% | €7 674 | €8 850 | €11 940 |
| Месечно при 2,6% | €181 / 25 г. | €990 / 28 г. | €1 227 / 35 г. |
| Приблизителна площ | ≈ 79 кв.м | ≈ 91 кв.м | ≈ 122 кв.м |
| Нотариус + 0,1% вписване | €1 556 | €1 795 | €2 298 |
| Банка и адвокат | €520 | €1 700 | €2 210 |
| Ипотека | €40 000 | €236 000 | €338 000 |
| Собствени пари за цената | €215 800 (84%) | €59 000 (20%) | €60 000 (15%) |
| Кой продава | собственик | агенция | строител |
| Посредник | няма | €8 850 | няма |
| В брой до ключа | €225 550 | €80 195 | €76 448 |
Семейството, което продава двустаен, взима кредит от €40 000 с вноска €181; от продажбата остават около €500. Медианният тристаен за €295 000 през агенция изисква €80 195 налични пари, от които €8 850 са само за посредника.
Горната петина тук (€398 000) при 85% кредит означава €1 227 на месец и €76 448 в брой. Ако лихвата е с половин пункт по-висока, вноската в средния случай става около €1 052.
Какво връща тристаен под наем в Гео Милев
Числото, от което започва всякаква сметка за отдаване в кв. Гео Милев, е €830: медианата на 63 обяви под наем. Дванадесет такива наема са €9 960, тоест 3,4% от медианата за покупка (€295 хил.); за София ориентирът е 3,9%. 35 от 90 района с наеми дават по-малко, 54 по-добре.
С 4 висши училища наблизо тристаен се дава и на трима студенти. Това изисква хол, който не е проходен, и собственик, готов да движи три отделни договора. Главните наематели на тристаен са родители с деца: търсят договор за година и повече, пазят жилището по-добре от студентите и не се местят всяка година. 4 училища в района по OpenStreetMap са аргумент, за който родителите с деца питат първи.
Три стаи под наем тук износва повече кухнята и паркета: отделяйте всяка година част от наема за ремонти. Ако давате по стаи, всяка следва да е обзаведена отделно: легло, гардероб, бюро и ключалка. Третата стая в квартала струва приблизително €57 хил. отгоре и вдига наема с €180: 3,8% на година е под градския ориентир.
Нетно, с данък €896 и €1 450 за празен месец и поддръжка, доходността слиза до 2,6%. Сравнение на брутната доходност между кварталите ще намерите в темата тристаен като инвестиция.
Гео Милев: шумът денем и през нощта
OpenStreetMap отбелязва в кв. Гео Милев 26 спирки на автобуси, плюс 12 трамвайни. В случай че блокът е до релсите, попитайте докъде достигат шумът и трептенето в спалните стаи. С 57 места за хранене и кафе тук вечер не е тихо навсякъде; минете в петък след десет.
В нова сграда в квартала първите години са под звука на бормашини: другите собственици правят ремонтите си поред. При разпределение с коридор спалните стаи като правило са събрани в единия край; при хол в центъра спалните са от двете страни и шумът от телевизора стига до двете. 26 детски площадки тук устройват родителите през деня и дразнят хората, които спят след нощна смяна. Училищата и градините (11) носят сутрешен трафик около 7:30 и 8:00 и звънци, които се дочуват, ако сте срещу двора им.
Новата дограма реже улицата, ала не и съседите: разберете кой е над вас. 10 обяви от 63 в кв. Гео Милев са в сгради с 10 и повече етажа. В по-ниските сгради етажът променя по-малко, а изложението на спалните решава. Погледнете дали под прозорците не стоят контейнери за боклук: камионът минава рано. Втори оглед по друго време коства час, а пази от години безсъние.
Преди да дадете капаро в кв. Гео Милев: типичните грешки
При цена към €295 хил. всяка грешка се мери в хиляди. Ето онези, които виждаме най-често при тристайните в кв. Гео Милев.
- Забравени разходи. Бюджетът не спира на €295 хил.: прибавете приблизително €10 700 данък и такси, плюс ремонта.
- Цената на топлото. В Гео Милев 100% от посочилите отопление се топлят от ТЕЦ. Хол и две спални излизат чувствително повече от двустаен; поискайте сметките за последната зима.
- Подценена площ на спалните стаи. В Гео Милев 16 обяви от 63 са до 80 кв.м; при тях втората спалня рядко поема легло, гардероб и бюро. Вземете ролетка.
- Спалня през дневната. Проходната стая е най-честата изненада в по-старите тристайни; тя отнема уединението и намалява цената при препродажба.
- Само по снимките. Фотографът крие влагата, съседите и гледката от прозорците: без оглед тук не плащайте капаро.
- Преустройство без узаконяване. Затворена тераса, съборена стена или „2+1“ от двустаен без одобрен проект са проблем за банката и за вас при препродажба. Съпоставете плана от архива с онова, което виждате.
През заявката ще получите и списък какво да проверите в документите, безплатно.
Къде другаде да търсите тристаен около Гео Милев
Икономията при кв. Слатина е €45 хил. на типичната обява. По цена на квадрат Гео Милев е €3 253/кв.м, срещу €2 455/кв.м за София: над градската медиана.
| Място | Медиана | €/кв.м | Основа |
|---|---|---|---|
| кв. Гео Милев | €295 000 | €3 253/кв.м | 63 обяви |
| кв. Яворов | €370 000 | €4 111/кв.м | 29 обяви |
| кв. Слатина | €250 000 | €2 692/кв.м | 41 обяви |
| кв. Редута | €332 000 | €2 989/кв.м | 49 обяви |
| кв. Подуяне | €300 000 | €2 504/кв.м | 61 обяви |
| кв. Дианабад | €355 000 | €3 129/кв.м | 99 обяви |
Без метро до Гео Милев сравнявайте съседните квартали и по пътя до работа, не само по цена. Извън кварталната мрежа най-близо е с. Бусманци, с ориентир €287 хил. за тристаен. Една тактика е да отделите три квартала около Гео Милев и да гледате всяка нови обяви там в продължение на месец. Четиристаен в кв. Гео Милев струва към €578 хил. (16 обяви), с €283 хил. над тристайния. На imot.bg филтрирайте „3-СТАЕН“ и сложете минимум 95 кв.м нагоре, за да отсеете малките панелни варианти.
Опишете в заявката бюджета, децата и колите, и ще получите подбрани тристайни тук и наоколо.
Какво питат купувачите в Гео Милев
Може ли тристаен в кв. Гео Милев да се дава на съквартиранти?
Търсенето е по-бавно от това на двустайните. Наемът на тристаен тук е около €830. Обзавеждането вдига наема. Семейният наемател пази имота по-добре. Разстоянието до центъра на София е около 3,8 км, без да броим завоите. Два месеца депозит е стандарт. В София обявите за тристаен под наем са около 2 721.
По колко евро на квадрат се продават тристайните в кв. Гео Милев?
По цена на квадрат Гео Милев е на 91. място от 103 квартала, подредени от най-евтиния. Медианата е €3 253/кв.м, по 63 обяви за тристайни в кв. Гео Милев. При двустайните тук квадратът е по-скъп, €3 429/кв.м: по-голямото жилище почти винаги излиза по-изгодно на метър. Новите сгради почти винаги се обявяват по застроена площ, с общите части.
Колко пари в брой ми трябват за тристаен в кв. Гео Милев?
Сметнете около €70 хил. собствени пари. От тях €59 000 са самоучастие (20% от €295 000), а около €10 800 разходи по сделката. Ако банката финансира 85%, самоучастието пада до около €44 300. Комисиона на агенция не е включена, при покупка от собственик тя е нула. Много семейства покриват самоучастието с продажбата на стария двустаен. За сравнение, двустайните в кв. Гео Милев са с медиана €238 000.
Каква площ имат тристайните в кв. Гео Милев?
Типичният тристаен тук е около 89 кв.м. Повечето са в средата, между 81 и 110 кв.м (29 от 63). За две деца по-важно е спалните да са отделни, отколкото хола да е огромен. Застроената площ включва дял от стълбища и коридори, затова в новото числата изглеждат по-големи. Детска стая под 9 кв.м се обзавежда трудно за две деца. За сравнение, двустайните в кв. Гео Милев са с медиана €238 000.
Как се сравнява Гео Милев със съседите си по цена на тристаен?
Погледнете кв. Подуяне и кв. Слатина. Там квадратът е около €2 504/кв.м, докато в кв. Гео Милев е €3 253/кв.м. Преди да решите, сравнете училищата и транспорта, не само цената. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Гео Милев е 91. по евтиност на квадрат. Границите между кварталите в обявите не винаги са точни. В заявката можете да посочите няколко района наведнъж. Съседното място кв. Изток е на 1 км. Сравнявайте по цена на квадрат, тристайните се различават много по площ.
Каква ще е вноската по кредит за тристаен в кв. Гео Милев?
При цена €295 000 и кредит 80%, тоест €236 000, вноската за 30 години при лихва 2,7% е около €957. Ако съкратите срока на 25 години, става около €1 083. Лихвите през 2026 г. са около 2,4–3%, но в договора гледайте ГПР, не само лихвата. Пробвайте и калкулатора на сайта с вашите числа. Четиристайните в кв. Гео Милев са около €578 000. Към вноската добавете застраховките на имота и живота, които банката изисква. Колкото по-дълъг е срокът, толкова повече лихва плащате общо.
Продавачите на тристаен в кв. Гео Милев са наследници: за какво да внимавам?
Внимавайте за три неща: всички наследници, съпрузите им, ако имотът е придобит по време на брака, и непогасени тежести. В кв. Гео Милев 27 от 63 тристайни са в сгради отпреди 1990 г., а при тях наследствените имоти са чести. Един несъгласен наследник може да спре сделката. Съседното място кв. Изток е на 1 км.
Панел или ново строителство: какво да избера за тристаен в кв. Гео Милев?
Старият тристаен печели по цена и по това, че е готов за нанасяне, новият по площ, баня и паркомясто. Ето числата в кв. Гео Милев: отпреди 1990: €279 900 при 85 кв.м; от 1990–2020: €372 500 при 110 кв.м; въведените след 2021: €485 000 при 135 кв.м. 10 от 63 тристайни тук са в блокове от десет етажа нагоре. Строителите дават площта като застроена, продавачите на старо обикновено като реална.
Около Гео Милев
В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.
- кв. Яворов€4 111/кв.м
- кв. Слатина€2 692/кв.м
- кв. Редута€2 989/кв.м
- кв. Подуяне€2 504/кв.м
- кв. Дианабад€3 129/кв.м
- кв. Изток€4 213/кв.м
- с. Бусманцинаселено място
От другата страна на София
Преди да подпишете
Подбор на тристайни за кв. Гео Милев
Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
- Кои документи да поискате
- Попълва се за две минути
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 63 от тях в кв. Гео Милев, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.