Данни от 27 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен апартамент до €300 хил. в София: най-широкият избор

Между €200 и €300 хил. е почти половината от пазара на тристайни в София: 3 774 обяви. Медианата в този диапазон е €249 500 за 105 кв.м. Разделяме го на две половини, показваме кварталите и сметката за кредита.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Защо тук е центърът на пазара

Медианата на всички тристайни е €260 300, така че диапазонът €200–300 хил. е точно около нея. Тук се срещат три групи продавачи: строителите в периферията с апартаменти в строеж, собствениците на панел и ЕПК в по-близките квартали и хората, които продават завършени нови жилища във външния пояс.

3 774 обяви. 47,2% от всички тристайни в извадката.
52,6% в строеж. Над половината. Тук е най-голямата концентрация на жилища на зелено.
€2 360/кв.м. Медианата на квадрат, малко под тази за града (€2 455/кв.м).
105 кв.м. Типичната площ. Достатъчно за две истински спални и хол, в който се събира маса за шестима.

€200–250 хил. срещу €250–300 хил.

Двете половини на диапазона
Цена	Обяви	Площ	На кв.м	В строеж	С Акт 16 от 2021	Преди 1990
€200–250 хил.	2 014	102 кв.м	€2 197/кв.м	59%	11,2%	13,6%
€250–300 хил.	1 760	108 кв.м	€2 508/кв.м	45,3%	18,6%	12,7%

Горната половина не е просто по-голям апартамент. В нея рязко нарастват завършените нови сгради и намаляват старите, тоест допълнителните €50 хил. купуват преди всичко по-нова сграда. Площта расте с няколко квадрата, не с отделна стая.

€200–210 хил.379 обяви
€210–220 хил.391 обяви
€220–230 хил.378 обяви
€230–240 хил.379 обяви
€240–250 хил.487 обяви
€250–260 хил.396 обяви
€260–270 хил.413 обяви
€270–280 хил.328 обяви
€280–290 хил.288 обяви
€290–300 хил.335 обяви

Обърнете внимание на натрупването точно под кръглите суми: €240–250 хил. и €290–300 хил. Продавачите знаят, че купувачите филтрират „до €250 000“ и „до €300 000“, и слагат цена от €249 900 вместо €255 000. Когато обявата стои дълго, точно тук има място за договаряне.

Къде са тристайните между €200 и €300 хил.

Квартали с най-много обяви в диапазона
Квартал	Обяви в диапазона	Дял от квартала	Медиана в квартала	Метро
кв. Витоша	169	70,7%	€260 000	не
кв. Младост 4	169	70,4%	€269 100	М1/М4
кв. Манастирски ливади	155	65,1%	€267 500	не
кв. Овча купел 2	146	66,1%	€224 100	не
кв. Овча купел	140	58,6%	€210 000	М3
кв. Овча купел 1	139	79,9%	€240 000	М3
кв. Банишора	126	58,1%	€267 300	М2
кв. Малинова долина	126	52,7%	€210 000	не
кв. Дружба 1	118	49,2%	€288 400	М4
кв. Дружба 2	111	50%	€297 000	М4
кв. Студентски град	101	73,7%	€263 000	не
кв. Люлин 8	97	67,4%	€225 200	не
кв. Кръстова вада	95	39,7%	€316 000	М2
кв. Хаджи Димитър	79	75,2%	€246 800	М3

Витоша, Младост 4, Манастирски ливади и трите части на Овча купел водят по брой. Банишора е единственият квартал от широкия център с толкова много обяви в диапазона, защото там се строи много и част от сградите вече са завършени. Ако детето ще ходи на училище в конкретен район, тръгнете от него и после проверете дали има предлагане.

Вноски и нужен доход

Кредит при финансиране 80%, лихва 2,7%, ориентировъчно
Цена	Самоучастие 20%	Данък и такси	Вноска 30 г.	Вноска 25 г.	Нетен доход при 40%
€200 000	€40 000	€7 700	€649	€734	€1 500
€225 000	€45 000	€8 500	€730	€826	€2 000
€250 000	€50 000	€9 400	€811	€918	€2 000
€275 000	€55 000	€10 300	€892	€1 009	€2 000
€300 000	€60 000	€11 100	€973	€1 101	€2 500

Последната колона показва какъв общ нетен доход на домакинството трябва, ако вноската е 40% от него. Банките допускат и повече, но със семейство и детска градина 40% е разумна горна граница. Точната лихва зависи от банката и профила ви, затова сметнете с калкулатора и прочетете страницата за кредит за тристаен.

Три начина да похарчите около €250 хил.

На зелено в голям комплекс

В Овча купел, Малинова долина и Дружба 1 жилищата в строеж са с медиана €218 000 за 106 кв.м. Получавате нова сграда и повече площ, но чакате и поемате риск за срока.

Готово ново във външния пояс

Завършените след 2021 г. тристайни във външния пояс са с медиана €267 600 за 116 кв.м. Влизате веднага и гаранцията на строителя вече тече, но кварталът около вас още се строи.

Стар блок в широкия център

Панел, ЕПК и тухла отпреди 1990 г. в широкия център: медиана €270 000 за 86 кв.м. Малко по-малко място, но пеша до училище, метро и всичко останало.

Няма верен отговор за всички. Семейство с малко дете и кола обикновено избира площта. Семейство с ученици, които ще ходят сами, избира местоположението. Ако не сте сигурни, опишете ситуацията в заявката и ще получите обяви и от трите вида.

Къде има място за договаряне

Строителите рядко свалят цената на квадрат, но дават отстъпка за плащане на по-голяма част в началото или добавят мазе или паркомясто.
Агенциите по-лесно предават оферта, когато обявата е публикувана отдавна. Питайте кога е пусната за първи път.
Собствениците на стари жилища приемат аргументи с конкретна сума за ремонт: дограма, баня, инсталации.
Цена точно под кръгла сума е сигнал, че продавачът е мислил за филтрите. Малко под нея често е приемливо.

Какво получавате за тези пари

Описанията на обявите в диапазона дават доста ясна картина на типичния тристаен за €200–300 хил. Ето какво казват числата, когато ги съберем.

105 кв.м по обява. В новото строителство това прави около 85–90 кв.м чиста площ: хол с кухненски бокс, две спални, баня и често отделна тоалетна.
59,4% с ТЕЦ. Сред обявите в диапазона, които изобщо посочват отоплението. Останалите са предимно на газ, в новите сгради.
54 обяви с две бани. Толкова го споменават в описанието. Реално са повече, защото строителите често го показват само на чертежа.
65 обяви с паркомясто или гараж. Паркирането в новите сгради почти винаги е отделна покупка с отделна цена. Питайте за нея още на първия разговор.
116 обяви извън София. Банкя, Бистрица, Лозен и градовете наоколо. Там същите пари купуват повече площ, понякога и двор.

Какво обикновено не влиза в цената: гараж или паркомясто, довършителни работи при жилищата на шпакловка и обзавеждане. Сложете ги в бюджета отделно, преди да решите, че €300 хил. стигат.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Без такса и без договор
Кои документи да поискате
Връщаме отговор до един работен ден

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Какъв тристаен мога да купя до €300 хил. в София?

Най-често нов или в строеж в периферията, с около 105 кв.м, или по-стар в широкия център. Между €200 и €300 хил. са 3 774 обяви.

Каква е вноската за тристаен за €250 хил.?

При 80% финансиране и лихва 2,7% за 30 години вноската по €200 000 е около €811 на месец. Самоучастието е €50 000 плюс около €9 400 данък и такси.

Какъв доход трябва за кредит за тристаен?

При цена €250 000 и вноска около €811, домакинство с нетен доход около €2 000 плаща под 40% от доходите си за жилището.

По-добре на зелено или готов тристаен в този бюджет?

На зелено получавате повече квадрати за същите пари, но чакате ключа и плащате наем междувременно. Готовото е по-скъпо на квадрат, но без риск за срока.

В кои квартали има най-много тристайни до €300 хил.?

Витоша, Младост 4, Манастирски ливади, Овча купел 2 и Овча купел. В тях диапазонът обхваща по-голямата част от предлагането.

Защо толкова обяви са на €249 000 или €299 000?

Защото купувачите филтрират в сайтовете по кръгли суми. Такава цена е маркетинг, а не точна оценка.

Колко да предложа под обявената цена?

Обикновено сделките приключват с 3–7% под обявеното. При обяви, които стоят отдавна, и при стари жилища с нужда от ремонт може и повече.

Стигат ли €300 хил. за тристаен в широкия център?

За по-стар тристаен да, особено в Банишора, Лагера, Красно село или Гео Милев. Медианата в широкия център е €310 000, така че нов тристаен там обикновено е над бюджета.

Включено ли е паркомястото в цената?

В новото строителство почти никога. Паркомястото или гаражът се купуват отделно, като отделен имот. В старите квартали паркирането е на улицата.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 27 септември 2026 г.