Публикувано на 20 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Снимките и цената на тристайния: защо добре сниманите обяви са по-скъпи

Сравнихме тристайните за продажба в homes.bg с 10 и повече снимки и тези с една до четири вътре в един и същ квартал. В 71 квартала медианата на разликата е +11,5% на квадратен метър в полза на добре сниманите. Това не значи, че снимките вдигат цената.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Разликата на пръв поглед

Медиана €/кв.м по брой снимки, тристайни за продажба в homes.bg

€2 322/кв.м

1–4 снимки

€2 778/кв.м

10 и повече

Цял град, 20.10.2026: 2 118 и 1 485 обяви. Без да се отчита кварталът.

В целия град добре сниманите обяви са с 19,6% по-скъпи на квадрат. Такова сравнение обаче лесно лъже: ако в кв. Лозенец и кв. Оборище агенциите снимат повече, отколкото в покрайнините, разликата ще идва от адреса. Затова сравнихме вътре в квартала. Резултатът се смалява малко, но остава. В 71 квартала с поне две обяви от всяка група медианата е +11,5%, а добре сниманите са по-скъпи в 57 от тях. Това е по-силен и по-устойчив сигнал от повечето, които сме мерили по обявите. Въпросът е какво точно мери. Отваряме три квартала. В кв. Кръстова вада добре сниманите тристайни са с медиана €3 496/кв.м, слабо сниманите €2 992/кв.м. В кв. Дружба 2 разликата е €2 455/кв.м срещу €2 050/кв.м, при това без ново строителство сред слабо сниманите. кв. Витоша обаче е обратният пример: €2 508/кв.м при 10 и повече снимки срещу €2 750/кв.м при една до четири. Там 39,6% от слабо сниманите обяви са в строеж, а новото в този квартал явно не е евтино. Една и съща връзка в два квартала може да сочи в противоположни посоки.

Кои жилища имат десет кадъра

Състав на двете групи обяви за тристаен

обзаведен
„Прокарва се“
останалите

10 и повече снимки
32%12%56%
1–4 снимки
29%70%

Етикетите в homes.bg се попълват от публикуващия. Двата етикета почти не се срещат заедно.

Тук е отговорът. Сред обявите с 10 и повече снимки 32,2% са обзаведени. Сред тези с една до четири обзаведените са 1,7%, почти никакви. С новото строителство е обратно: „Прокарва се“ стои на 28,7% от слабо сниманите и на 11,6% от добре сниманите. Обзаведеният апартамент се продава по-скъпо на квадрат, това знаем от анализа на обзаведените продажби. Новото пък на квадрат често излиза по-евтино, защото е на шпакловка и с общите части в площта. Така двете групи се различават не по снимките, а по това какво се продава. Снимките само вървят заедно с вида жилище. Има и трета разлика, в площта. Вътре в квартала добре сниманите тристайни са с −9,2% по-малки (по-малки в 55 от 71 квартала). По-малкият апартамент почти винаги има по-висока цена на квадрат. И това вдига разликата, без снимките да имат пръст в нея.

Какво остава, когато махнем най-очевидното

Тристайни с 10+ снимки срещу 1–4 вътре в квартала, медиана на разликата в €/кв.м

всички (71 кв.)
+11,5%
само с ТЕЦ (39 кв.)
+11,7%
без ново и без обзаведени (62 кв.)
+8,5%
само „Прокарва се“ (12 кв.)
+7,1%
без снимки срещу 5+ (30 кв.)
−3,1%

Сдвоено сравнение: във всеки квартал медианата на едната група срещу медианата на другата, после медиана на разликите. Квартали с поне 2 обяви от всяка страна.

Махнахме от сметката обзаведените и новото строителство. Остават 62 квартала и разлика +8,5%, добре сниманите по-скъпи в 43 от тях. Само при сградите с ТЕЦ, тоест старите, разликата е +11,7%. В новото строителство е +7,1%, но там стигат едва 12 квартала и това е по-скоро шум. Значи и след чистенето добре сниманият стар апартамент е по-скъп. Най-вероятното обяснение е състоянието. Ремонтираното жилище се снима охотно, защото има какво да се покаже. Апартаментът с олющени стени и стара баня се показва с фасадата и хола. Етикет „за ремонт“ в homes.bg няма, затова не можем да отделим и това. Снимките работят като косвен знак за състоянието, а не като причина за цената.

Повече снимки, а не повече разглеждания

Разглеждания на ден по брой снимки, тристайни за продажба на поне 30 дни

0,5

без снимки

1,1

1–4

1,2

5–9

1,1

10 и повече

Разглеждания от брояча на homes.bg (19.10), разделени на възрастта по номер. Медиана във всяка група.

Ако купувачите предпочитаха добре сниманите обяви, щяхме да го видим в брояча. Не го виждаме. Обявите с една до четири снимки събират 1,1 разглеждания на ден, с пет до девет 1,2, с десет и повече 1,1. Разлика практически няма. Изпада само групата без нито една снимка: 0,5 на ден. Суровият брояч дори сочи обратното. Медианата на разглежданията е 232 при обявите с една до четири снимки и 165 при тези с десет и повече. Това не значи, че купувачите предпочитат бедните обяви. Слабо сниманите са по-често стари обяви за ново строителство, които са събирали разглеждания по-дълго. Затова броячът се дели на дните, иначе мери възрастта. Значи купувачът отваря обявата заради цената, квартала и площта в списъка, а снимките гледа вече вътре. Първата снимка в списъка има значение, броят им почти няма. Как работи броячът и защо разглежданията трябва да се делят на дните, обясняваме в разглежданията в homes.bg.

Колко пари са тези проценти

Колко струва разликата между добре и слабо снимана обява

Цена на тристаен с 1–4 снимки, €Разлика в цената на кв.м, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

По подразбиране сме сложили медианната цена на слабо сниманите тристайни, €270 000, и разликата след чистенето, +8,5%. Това е ориентир колко струва по-доброто състояние, което върви заедно със снимките. Не е сума, която продавачът добавя заради фотографа. Обратният прочит е по-полезен. Ако видите обява с четири снимки на цена като на ремонтирания апартамент в същия квартал, поискайте кадри на банята и кухнята. Възможно е състоянието да е добро и просто да не е показано. Възможно е и да не е. Колко снимки е нормално да има една обява, вижте в колко снимки има обявата, а защо някои стари обяви изведнъж получават нови кадри, в новите снимки на стара обява.

Оценка на редакцията: броят снимки като знак за цената

2,6от 5

Оценка на редакцията: броят снимки като знак за цената

Броят снимки е косвен знак за вида и състоянието на жилището: обзаведено, ремонтирано, готово. Сам по себе си не вдига цената и не привлича повече разглеждания.

Връзка с цената★★★★★
+11,5% сдвоено в 71 квартала, 57 положителни.
Причинност★★★★★
След махане на обзаведените и новото остава +8,5%: състоянието, не снимките.
Връзка с интереса★★★★★
1,1 срещу 1,1 разглеждания на ден: почти без разлика.
Полза за купувача★★★★★
Добър филтър за състояние, ако знаете какво мери.
Надеждност на данните★★★★★
Цял пазар от homes.bg; таванът от 10 снимки размива горния край.

Предимства

Силен и повторяем сигнал в повечето квартали
Помага да се отделят готовите жилища
Лесно се проверява с поглед

Слабости

Смесва обзавеждане, ремонт и площ
Не значи, че купувачите плащат за снимки
Таванът от 10 кадъра скрива най-добрите обяви

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Собствениците са най-отгоре
Подбор по квартал и бюджет
Достатъчни са име и телефон

Заявка без такса

Често задавани въпроси

По-скъпи ли са обявите с много снимки?

Да, вътре в квартала тристайните с 10 и повече снимки са с +11,5% на кв.м над тези с 1–4, в 57 от 71 квартала. Но разликата идва главно от вида жилище.

Защо снимките не са причината?

Защото групите са различни. Сред добре сниманите 32,2% са обзаведени, сред слабо сниманите 1,7%. Новото строителство е обратно: 28,7% срещу 11,6%.

Остава ли разлика без обзаведените и новите?

Остава +8,5% в 62 квартала. Най-вероятно това е състоянието: ремонтираният апартамент се снима повече.

По-малки ли са добре сниманите апартаменти?

Малко: в квартала са с −9,2% по площ. По-малкият тристаен обикновено е по-скъп на квадрат, което също вдига разликата.

Гледат ли хората повече обявите с много снимки?

Не. Разглежданията на ден са 1,1 при 1–4 снимки и 1,1 при 10 и повече. Само обявите без снимки изостават с 0,5 на ден.

Евтини ли са обявите без снимки?

Не. Сдвоено с обявите с поне пет снимки разликата е −3,1% в 30 квартала: малка извадка и малка разлика.

Как да използвам това при пазарлък?

Ако обява с малко снимки е на цената на ремонтирано жилище, поискайте кадри на банята, кухнята и дограмата. Състоянието е това, което оправдава разликата, не броят снимки.

Може ли продавачът да вдигне цената с хубави снимки?

Данните не показват такова нещо. Снимките вървят заедно със състоянието и обзавеждането, а интересът в брояча почти не зависи от броя им.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →