Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Продава се обзаведен тристаен: защо отметката вдига цената повече от мебелите

Отметката „Обзаведен“ стои в 20,6% от 2 118 пълни обяви за продажба на тристаен, които отворихме на 17.10.2026. Сравнени с необзаведените в същия квартал, тези апартаменти искат средно +13,3% на квадрат, а в 72 от 93 квартала разликата сочи нагоре. По-силен сигнал в цялата извадка няма, но мебелите обясняват само част от него.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Една от пет обяви идва с мебели

Тази партида е по-различна от предишните. Не гледаме само 120-те знака, които imot.bg показва в списъка, а цялата страница на обявата: описанието, блока „Особености“ и датите. Там продавачът сам слага отметки, а една от тях е „Обзаведен“. Сложили са я 437 обяви. Строящите се сгради почти не участват. Само 2,7% от обзаведените са в строеж, а в строеж са 42% от цялата извадка. Логично: в сграда без Акт 16 няма какво да обзаведеш, освен шоуапартамента. Затова по-нататък гледаме главно готовите жилища, където сравнението е честно.

20,6%от 2 118 пълни обяви имат отметка „Обзаведен“

+13,3%сдвоена разлика на квадрат в 93 квартала

+10,1%същото само при готови сгради, 90 квартала

2,7%от обзаведените са в строящи се сгради

Методът е същият като в обзора на особеностите. Вътре във всеки квартал взимаме медианата на квадрата на обявите с отметка и без нея и смятаме разликата. Квартал влиза в сметката, ако има поне по две обяви от двете страни. Накрая взимаме медианата на тези разлики. Така скъпият квартал не се смесва с евтиния, но сградата, площта и годината остават вътре в числото.

Къде се среща: сградите от 90-те и малките апартаменти

Дял на обявите с отметка „Обзаведен“ по вид сграда

в строеж
1,3%
ново, завършено (2015+)
18,8%
1990–2014 г.
57,5%
преди 1990 г.
39,2%
без година
30,2%

Пълни обяви за продажба на тристаен, 17.10.2026. Извадка до 20 обяви на район.

Най-гъсто обзаведените са сградите от 1990–2014 г.: 57,5% от обявите там имат отметката. При блоковете отпреди 1990 г. са 39,2%, при новите завършени 18,8%. Новата сграда често се продава от първия собственик, който току-що е довършил и още не е живял вътре. В сградите от прехода семейството е прекарало 15–20 години, обзавело е всичко и сега мести живота си другаде, а мебелите остават. Площта казва още повече. При тристайните под 80 кв.м обзаведени са 42,2%, при 100–130 кв.м едва 13,7%. Малкият тристаен в кв. Надежда 1 или в кв. Младост 1 е класическото жилище, което е обитавано дълго. Големият в ново строителство е по-често празен.

Обзаведени по площ на тристайния

42,2%

50–80 кв.м

25,9%

80–100 кв.м

13,7%

100–130 кв.м

14,6%

над 130 кв.м

Дял от обявите във всяка група.

Премия от тринадесет процента, но за какво точно

В 93 квартала с достатъчно обяви обзаведените са с +13,3% на квадрат над останалите. Ако махнем строящите се и сравним само готови с готови, разликата пада до +10,1%, а посоката е нагоре в 68 от 90 квартала. Пак е много. Почти всички други отметки, които сме мерили, остават в рамките на един-два процента около нулата. Крайните квартали са шумни, защото в тях понякога сравняваме по две обяви. В кв. Люлин 10 разликата излиза +86%, в кв. Княжево е −13,4%. Не ги четете като цена на мебелите в Люлин. Четете медианата.

Сдвоена разлика на квадрат: най-ниските и най-високите квартали

Медиана по 93 квартала: +13,3%. В крайните квартали сравняваме малко обяви, затова разликите са преувеличени.

Защо разликата е толкова голяма

Първото обяснение е площта. Готовите обзаведени имат медиана 90 кв.м, необзаведените 100 кв.м. При тристайните по-малката площ почти винаги носи по-висока цена на квадрат, защото кухнята, банята и стълбището струват горе-долу еднакво и при 85, и при 120 кв.м. Сдвояването по квартал това не го хваща. Второто е състоянието. В 32% от описанията на обзаведените се среща думата „ремонт“, при останалите в 15,8%. Обзаведеният апартамент обикновено е и поддържан: подменена дограма, нов под, оборудвана кухня. Купувачът плаща за готовност да се нанесе още утре, не за дивана. Третото е продавачът. Собственици са 5% от обзаведените обяви при 2,2% от останалите. Малко са и в двете групи, но обзавеждането по-често идва от хора, които продават собственото си жилище.

Готови сгради: обзаведени срещу необзаведени
	Обзаведени	Необзаведени
Обяви	425	803
Медианна цена	€250 000	€255 000
Медиана на квадрат	€2 788/кв.м	€2 505/кв.м
Медианна площ	90 кв.м	100 кв.м
Отпреди 1990 г.	155	240

Обърнете внимание на медианите на цената: €250 000 срещу €255 000, почти едно и също. Квадратът се различава с около 11,3%, а крайната сума не. С други думи, на обзаведения тристаен често плащате същото, но получавате по-малко квадратни метри.

Отметката и текстът не винаги си приличат

Пълната страница позволява нещо, което прегледът в списъка не позволява: да сравним отметката с описанието. Изненадите са много. 179 обяви имат отметка „Обзаведен“, но в текста думата не се появява нито веднъж. Обратно, 199 обяви споменават обзавеждане в описанието, без да слагат отметката. Само 16 изрично казват „частично обзаведен“, а за уреди и вградена техника пишат 22. Има и по-странни случаи. 42 описания казват „без обзавеждане“ или „необзаведен“, а 7 от тях въпреки това имат отметката. Още 11 обзаведени са отметнати и като „За ремонт“. Отметките се слагат бързо, понякога по навик, понякога от шаблон на агенцията. Не им вярвайте повече, отколкото на снимките.

Отметка без текст. Питайте какво остава: само кухнята и гардеробите или и подвижните мебели.
Текст без отметка. Обзавеждането може да е споменато мимоходом, обикновено като „оставя се кухнята“.
„Частично обзаведен“. Поискайте списък. Под „частично“ се крие всичко от един гардероб до цял апартамент без легла.

Колко плащате за мебелите

Пазарната стойност на употребявани мебели е малка. Вградената кухня и гардеробите са друго: правени са по мярка, махат се трудно и обикновено остават. Ако приемем сдвоената разлика при готовите сгради, +10,1%, като цена на обзавеждането, на медианен необзаведен тристаен това са хиляди евро. Сметнете сами за вашия случай.

Колко евро стоят зад премията за обзавеждане

Цена на подобен необзаведен тристаен, €Премия за обзавеждане, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сумата не е цената на мебелите, а на целия пакет: ремонт, по-малка площ, готовност за нанасяне. Ако обзавеждането не ви трябва, казвайте го още на първия разговор. Продавач, който и без това се мести, понякога предпочита да не плаща за извозване. Как се вписват мебелите в договора и защо е добре да има опис, сме разказали в статията за обзаведения тристаен. Разликата между „след ремонт“ и „за ремонт“ в пълния текст е в съседния анализ, а какво да гледате на място е в чеклиста за оглед. Ако търсите в квартал като кв. Изток или кв. Лозенец, където предлагането е малко, кажете ни в заявката какво ви трябва.

Оценка на редакцията: обзаведеният тристаен за продажба

3от 5

Оценка на редакцията: обзаведеният тристаен за продажба

Удобен вариант за семейство, което иска да се нанесе веднага, но премията на квадрат е висока и само малка част от нея е за мебели. Сравнявайте по крайна цена и по площ, не по отметката.

Цена на квадрат★★★★★
+10,1% в един квартал при готовите сгради.
Крайна цена★★★★★
Медиана €250 000, почти колкото необзаведените.
Готовност за нанасяне★★★★★
32% от описанията споменават ремонт.
Достоверност на отметката★★★★★
179 обяви с отметка без нито дума в текста.
Площ за парите★★★★★
90 срещу 100 кв.м медиана.

Предимства

Жилището обикновено е ремонтирано
Без месеци за обзавеждане
Вградената кухня и гардеробите остават

Слабости

Плащате повече за квадрат
Мебелите може да не са по вкуса ви
Отметката често е неточна

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Връщаме отговор до един работен ден
Кои документи да поискате

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко от обявите за продажба на тристаен са обзаведени?

20,6% от 2 118 пълни обяви в извадката ни имат отметка „Обзаведен“. Извадката е до 20 обяви на район, затова делът е за нея, не за целия пазар.

С колко по-скъп е обзаведеният тристаен?

В един и същи квартал обзаведените искат средно +13,3% на квадрат, при готовите сгради +10,1%. Крайната цена обаче е почти същата, защото обзаведените са по-малки.

Плащам ли наистина за мебелите?

Отчасти. В премията влизат и ремонтът, и по-малката площ, и това, че жилището е готово за живеене. Самите употребявани мебели струват малко.

В какви сгради се продават обзаведени тристайни?

Най-често в сградите от 1990–2014 г., където 57,5% от обявите са обзаведени. В строящите се са 1,3%.

Може ли да купя без мебелите и да платя по-малко?

Може да поискате. Продавачът не е длъжен да се съгласи, но ако се мести и така или иначе трябва да ги извозва, често има място за разговор.

Значи ли отметката „Обзаведен“, че всичко остава?

Не. 179 обяви с отметката изобщо не споменават обзавеждане в текста. Поискайте писмен списък какво остава.

Как се описват мебелите в договора?

Обикновено с опис като приложение към предварителния договор. Нотариалният акт е за имота; ако обзавеждането е важно за вас, уговорете го писмено още в предварителния договор.

Защо в строящите се сгради почти няма обзаведени?

Защото в сграда преди Акт 16 жилището още не е довършено. Отметката там е рядкост и обикновено е за мостра или за грешно попълнена обява.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →