Тристаен в кв. Горубляне: цени, сгради и съвети
Новото строителство в кв. Горубляне носи по-практични разпределения, но и нови въпроси: кога е Акт 16, дали има газ и къде паркират живущите. В извадката ни от септември 2026 има 51 оферти за тристайни тук, с медиана €232 000 и €1 940/кв.м; медианната площ е 116 кв.м.
На 10,3 км от центъра въпросът е колко време родителите са готови да пътуват всеки делничен ден. Картата (OpenStreetMap) отбелязва 2 училища и една детска градина в квартала, важна подробност, когато тристайният е за семейство.
На тази страница не продаваме конкретни апартаменти: целта е да знаете колко струва тристаен тук, преди първия оглед.
Квадратът в кв. Горубляне е само половината от историята; другата е годините, в които децата ще израснат там. Тристайните в този квартал се купуват обикновено с поглед към десет и повече години, поради това бързината е по-лош съветник от добрата подготовка. В кв. Горубляне огледайте поне три варианта преди да решите, даже първият да ви се струва точен.
Тристаен в кв. Горубляне: цени от обявите
Медианата на 51 обяви за тристайни апартаменти в кв. Горубляне е €232 000, при €1 940/кв.м. Квадратният метър се движи от €1 699/кв.м до €2 468/кв.м (20-и и 80-и перцентил), разлика от 45%, която идва най-вече от сградата и състоянието.
Разбивка на тристайните по обявена цена:
- до €200 хил.11 обяви · 22%
- €200–250 хил.24 оферти · 47%
- €250–300 хил.5 оферти · 10%
- €300–400 хил.6 обяви · 12%
- над €400 хил.5 обяви · 10%
С бюджет в слоя €200–250 хил. ще имате най-широк избор тук: там са 24 обяви от 51. До €200 хил. има 11 обяви, най-често малка площ, партер или апартамент за ремонт.
| Сграда | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| С Акт 16 от 2021 г. насам | 7 | €255 000 | €2 468/кв.м | 119 кв.м |
| В строеж | 39 | €229 900 | €1 900/кв.м | 116 кв.м |
Най-евтин на квадрат е сегментът „в строеж“ (€1 900/кв.м), най-скъп е „с Акт 16 от 2021 г. насам“ (€2 468/кв.м).
За ориентир, долният край на пазара тук изглеждаше така: €139 000 за 90 кв.м (1-ви от 3 етажа, сграда от 1940 г.); €158 400 за 99 кв.м (3-ти от 5 етажа, в строеж, срок 2027 г.). Преди огледа, питайте етажа, състоянието на банята и дали собствениците са съгласни.
Всички суми са офертни цени; при сделка купувачите обикновено договарят 3–7% от обявеното. В нашата класация по €/кв.м Горубляне е на 13-о място от 103, броено от най-евтиния квартал.
Хистограма на 51 обяви за тристайни в кв. Горубляне по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Горубляне: какво личи от обявите
От извадката в кв. Горубляне изпъкват няколко неща, полезни за семейство, което търси тристаен.
Парно или газ
4% ТЕЦ, 83% газ: така стои отоплението тук. Поискайте сметките за последната зима.
Колко по-евтино или по-скъпо
По-евтино от града: €232 000 тук срещу €260 300 медиана за София, при €1 940 на квадрат.
Паркомясто и гараж
Паркомясто или гараж споменават 1 от 51 обяви. Обикновено то е с отделна цена, която не влиза в обявената.
Училища и градини наоколо
Картата показва 2 училища и 1 детска градина в квартала. Имената са от OpenStreetMap и може да са непълни.
Етаж, асансьор, количка
1 обяви са в блокове с 10 и повече етажа, а типичният етаж е 3. В ниските сгради асансьор често няма, а това е важно с малко дете. В цяла София средните етажи са около €2 498/кв.м, партерът €2 360.
Тристаен в кв. Горубляне директно от собственик
В кв. Горубляне агенциите имат 75% от обявите за тристаен апартамент, строителите 12%, а собствениците 14%; за цяла София делът на собствениците е около 7%.
Директната обява не е непременно по-евтина: €2 629/кв.м при собствениците срещу €1 940/кв.м общо.
14 обяви в кв. Горубляне изрично пишат „без комисиона“ за купувача, най-често от строител или агенция, на които плаща продавачът.
Строителите тук (6 оферти) предлагат главно на зелено; графикът на плащане трябва да е вързан с актовете, не с календарни срокове.
Без агенция никой не проверява документите вместо вас; поне следните точки:
- Данъчна оценка. Издава се от районната данъчна служба; от нея се определя минималната база за данъка при придобиване.
- Капаро и срокове. Добрият предварителен договор има клауза за кредита, ясен краен срок и какво остава в апартамента.
- Удостоверение за тежести. Справката от Агенцията по вписванията казва дали ипотека, възбрани или дела; изкарайте справката седмица преди нотариуса.
Ние не сме агенция и не взимаме комисиона: през заявката ще получите свежи обяви за тристаен наоколо, ориентир доколко цената е честна и списък за документите.
Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Връщаме отговор до един работен ден
- Само обяви, които още са активни
- Собствениците са най-отгоре
Квадратура: какво получавате в тристаен в кв. Горубляне
116 кв.м е медианата за тристайните в кв. Горубляне, с 9 кв.м повече от градските 107 кв.м. При €1 940/кв.м всеки кв.м над медианата струва около €1 940, а 10 кв.м повече правят около €19 хил.
Разпределение по квадратура:
- до 80 кв.м1 обява · 2%
- 81–95 кв.м4 обяви · 8%
- 96–110 кв.м16 обяви · 31%
- над 110 кв.м30 обяви · 59%
59% от обявите тук са над 110 кв.м; повечето са ново строителство, където площта е застроена, с общите части.
Уточнете дали числото в обявата е застроена или чиста: разликата от 15–20% смалява 116 кв.м до приблизително 96 кв.м, в които реално живеете.
В новото строителство типичното разпределение е хол с кухненски бокс от 28–35 кв.м, две спални стаи по 12–15 кв.м, баня и отделна тоалетна или втора баня. Тристайните в новите сгради в квартала често имат дрешник към родителската спалня и втора баня; при 110+ кв.м застроена това се очаква.
На оглед гледайте и разпределението, не само квадратите:
- Място за пералнята и сушилнята: в почти всеки стар тристаен това остава нерешен.
- Терасата, преустроена в кабинет или кът за хранене, в акта е тераса; плащате площта, не стаята.
- Нито една спалня да не е проходна; при деца това тежи повече от всеки кв.м.
Нашата оценка на кв. Горубляне по признаци
Цена, избор, училища, зеленина, транспорт, ново строителство, наем и тишина: Горубляне получава 3,4 от 5.
- Достъпност на цената5
При €1 940/кв.м сто квадрата в кв. Горубляне струват около €194 хил.; средно в града около €246 хил. Медианната площ е 116 кв.м, така че цената е за доста реален апартамент.
- Избор на тристайни4
Преброихме 51 тристайни за продажба тук. Повтарящите се обяви в различни агенции леко надуват броя.
- Училища и детски градини2,5
2 училища и 1 детска градина: толкова отбелязва картата в квартала. Броят не казва нищо за качеството.
- Зеленина и площадки2
Зелени места по картата: 3; площадки: 0.
- Транспорт и метро2,5
Метро няма; остават 18 автобусни спирки.
- Ново строителство5
На зелено тристаен тук е около €229 900 за 116 кв.м застроена площ; в строеж: 39. С Акт 16 са 7, там може да се влезе веднага.
- Доходност от наем3,5
Дванайсет наема по €800 връщат 4,1% от цената на година. Над средното за града, но не драматично.
- Тишина и паркиране3
1 от 51 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто или гараж се споменава в 1. Спалните към двора са най-сигурният начин да се спи тихо, където и да купувате.
Средното 3,4 е от 8 признака с данни. Достъпност на цената дърпа нагоре, зеленина и площадки надолу.
Силни страни
- Цена на квадрат €1 940, под градската
- 90,2% от обявите са ново строителство
- 51 обяви за тристаен, има от какво да се избира
За внимание
- Малко паркове и площадки
Формулата е една и съща за всички 240 места на сайта; Горубляне не е оценяван на ръка.
Финансиране на тристаен в кв. Горубляне: спестявания, банка, стар апартамент
Тристаен рядко се купува изцяло в брой. При медиана €232 000 в кв. Горубляне банката дава до 80–85%, а останалото, €35 хил.–€46 хил., е ваше самоучастие. Процентът се смята върху оценката на банката, а тя нерядко е под договорената цена, най-вече при тристаен на зелено.
| Срок | Вноска на месец | Лихва за целия срок |
|---|---|---|
| 35 години | €690 | €106 000 |
| 30 години | €760 | €89 000 |
| 25 години | €860 | €72 500 |
Като ориентир, не като правило на определена банка: месечната вноска не бива да минава 40–50% от чистия доход. При вноска €760 за 30 години семейството следва да показва най-малко €1 550 нетно, а по-спокойно е €1 900. Лизинг на кола или кредитната карта намаляват сумата, която банката ще ви отпусне.
Най-честият сценарий е замяна: продавате двустаен и купувате тристаен. Разликата между двата имота тук е към €82 хил., тоест заемът е за тази разлика плюс разходите, а не за целия тристаен. При двойка кредитът почти винаги е съвместен: и двамата подписват като кредитоискатели, доходите им се сумират и всеки от тях носи отговорност за целия дълг, не за половината.
Трудното е времето. Друг път е верижна сделка: двете сделки пред един и същ нотариус в един ден, като средствата от купувача на стария имот отиват направо към вашия продавач. Работи, но единствена бавна банка блокира цялата верига. Срещата с две-три банки е преди огледите, не после.
Горубляне: кога излизат обявите и кога да се решите
Когато детето сменя училище, най-безболезнено е това да се случи от септември, а не по средата ѝ. По картата в кв. Горубляне има 2 училища и 1 детска градина; уточнете условията за прием за годината, в който подавате документи. През летните месеци огледите се разтягат заради отпуски, а в септември пазарът се връща рязко.
Практически две от всеки три обяви тук са за сгради в строеж. Сроковете на строителя е намерение, не договорена дата: питайте каква неустойка има договорът при забавяне. Огледът през ноември в дъждовен ден е най-полезният: бързо виждате петна по покрива, мокри стени и как се оттича водата около блока.
При 51 обяви в квартала свежите оферти излизат всяка седмица, но рядко всяка пратка носи тристаен, който да пасва на изискванията ви. Обявите с разумна цена обикновено се гледат в първите дни, ето защо осигурете одобрение за заем. Как се планира финансирането стъпка по стъпка: кредит за тристаен.
Документи при покупка на тристаен в кв. Горубляне
39 обяви от 51 в кв. Горубляне (10,3 км от центъра) са на зелено. Проверката е двойна: на инвеститора и на самия имот.
- Документът за тежести. Показва ипотеки, възбрани и заведени искови молби. Искайте го пресен, от седмицата преди нотариуса.
- Нотариалният акт. От него се вижда на какво основание продавачът е придобил имота: придобиване, наследство, дарение или делба. Всяко основание води до различни допълнителни проверки.
- В случай че продавачът още плаща кредит. Договорете в предварителния договор как ще се погаси ипотеката и в какъв срок ще бъде заличена.
- Книжата на новата сграда. При покупка на зелено проверете учреденото право на строеж и дали парцелът не е заложен в полза на банка, която кредитира строителя.
- Схема от кадастъра. Схемата понякога показва мазе или таван, различни от тези в акта. Изяснете това сега, а не при продажбата след години.
- Съгласието на съпруга. Развод не решава въпроса автоматично. Изисквайте решението за подялбата, ако имотът е купен в брака.
- Ако някой подписва чрез пълномощник. Пълномощното следва да е нотариално заверено и изрично за този имот. Вижте датата и правата в него.
Адвокатът свършва тази проверка за €200–500. Не е задължителен, но срещу €232 хил. е най-евтината предпазна мярка.
Колко струва третата стая в кв. Горубляне
Като цена на квадрат тристаен апартамент в кв. Горубляне е €1 940/кв.м, 21% по-ниско от €2 455/кв.м за града. Сред 103 квартала с най-малко пет обяви Горубляне е на 13-о място по €/кв.м, като се брои от най-евтиния.
| Район | Обяви | Типична цена | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Горубляне | 51 | €232 000 | €1 940/кв.м |
| Дружба 2 | 222 | €297 000 | €2 392/кв.м |
| Младост 3 | 75 | €326 800 | €2 824/кв.м |
| Малинова долина | 239 | €210 000 | €2 118/кв.м |
| Младост 4 | 240 | €269 100 | €2 353/кв.м |
В кв. Горубляне квадратът е по-нисък от този при съседите наоколо, а това превръща Горубляне в разумен вариант за семейство, което не държи на конкретен адрес.
Какво плащате за още една спалня? В кв. Горубляне медианата на двустайните е €149 700, на тристайните €232 000, значи €82 хил. отгоре. Всеки квадрат в тристаен тук е с 9% по-евтин от този в двустаен.
Четиристайните в квартала (23 в извадката) се обявяват с медиана €295 000, €63 хил. над тристайния; четвъртата стая струва повече от третата.
| Брой стаи | Обяви | Средна цена | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| Двустаен | 24 | €149 700 | €2 109/кв.м |
| Тристаен | 51 | €232 000 | €1 940/кв.м |
| Четиристаен | 23 | €295 000 | €2 312/кв.м |
Въпроси за тристаен в кв. Горубляне
Има ли отстъпка за партер или последен етаж в кв. Горубляне?
С количка и малко дете средният етаж с асансьор е най-удобен, и на него са повечето обяви. В кв. Горубляне медианата е 3. етаж, а 1 от 51 са в сгради над 9 етажа. Крайните етажи в София са с около 5% по-евтини на квадрат. Проверете кога е ремонтиран покривът, ако гледате последен етаж. Първият етаж над магазини е по-шумен, отколкото изглежда на огледа.
Каква е типичната квадратура на тристаен в кв. Горубляне?
Типичният тристаен тук е около 116 кв.м. Преобладават големите: 30 от 51 са над 110 кв.м, което обикновено значи ново строителство и застроена площ. За две деца по-важно е спалните да са отделни, отколкото хола да е огромен. 76% от тристайните в кв. Горубляне в извадката са в строеж. Детска стая под 9 кв.м се обзавежда трудно за две деца. Поискайте скица с площите на отделните помещения, не само общата цифра.
Какво самоучастие ми трябва за тристаен в кв. Горубляне?
При медиана €232 000 в кв. Горубляне 20% самоучастие е около €46 400. Отгоре идват данък, нотариус и вписване, около €8 700. Общо в брой: около €55 хил. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Горубляне е 13. по евтиност на квадрат. Самоучастието трябва да е по сметка преди подписването, не на кеш в чанта. За сравнение, двустайните тук са с медиана €149 700. Комисиона на агенция не е включена, при покупка от собственик тя е нула. Много семейства покриват самоучастието с продажбата на стария двустаен.
Колко е най-ниската цена за тристаен в кв. Горубляне?
Цените започват от €139 000. Параметрите: 90 кв.м, първи етаж, построен 1940 г. Медианата е €232 000, така че разликата е €93 хил. Ниският етаж обяснява част от цената. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Горубляне е 13. по евтиност на квадрат. Автобусни спирки в кв. Горубляне: 18 по OpenStreetMap. Поискайте номера на нотариалния акт още преди огледа. Най-евтината обява се сменя всяка седмица. Понякога ниската цена е грешка в обявата или е за идеална част.
Може ли тристаен в кв. Горубляне да се дава на съквартиранти?
Наемателите на тристаен са семейства, двойки с кабинет или колеги, които делят. Наемът на тристаен тук е около €800. Семействата остават по-дълго, съквартирантите се сменят по-често. По права линия до центъра са около 10,3 км. Семейният наемател пази имота по-добре. В София обявите за тристаен под наем са около 2 721. Два месеца депозит е стандарт.
Има ли място за пазарлък при тристайните в кв. Горубляне?
Място има, обикновено €7 000–€16 200 при медианна цена €232 000. Аргументите са ремонт, етаж, липса на асансьор или спалня към булеварда. При строителите на зелено отстъпката е по-често в довършителните работи, не в цената. Проверете от колко време стои обявата, старите обяви са по-гъвкави. Предложете бърза сделка срещу по-ниска цена.
Може ли двустаен в кв. Горубляне да се превърне в тристаен?
Възможно е, но проверете дали стаята ще е истинска спалня с прозорец. В кв. Горубляне голям двустаен е около €149 700, тристаен €232 000. Честно обявеният „2+1“ е по-евтин от тристаен, но и се препродава по-трудно. Преградата не трябва да спира отоплението в хола. Искайте скица, от която се вижда дали разпределението е узаконено. В подредбата ни по €/кв.м Горубляне е на 13. място от 103, като първото е най-евтиното. Незаконното преустройство може да спре кредита.
Колко е цената на тристаен в кв. Горубляне в левове?
Типичният тристаен в кв. Горубляне, €232 000, е около 453 753 лв. За обратната сметка делете левовете на 1,95583. Сравнявайте само цени от една и съща година. Банковите кредити от 2026 г. са в евро. По права линия до центъра са около 10,3 км. И данъчните оценки вече се изчисляват в евро. Фиксираният курс важи и за стари договори и нотариални актове.
Тристайни в съседните райони
В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.
- кв. Младост 4€2 353/кв.м
- кв. Младост 3€2 824/кв.м
- кв. Дружба 2€2 392/кв.м
- кв. Малинова долина€2 118/кв.м
- кв. Експериментален≈ €231 хил.
- в.з. Врана – Герман≈ €234 хил.
- с. Германнаселено място
Вижте и тези
Полезно за семейството
Подбор на тристайни за кв. Горубляне
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
- Панел, тухла или ново строителство
- Не сме посредник, нямаме комисиона
Методика: медиана на поисканите цени; площта е каквато е в обявата (в новите сгради обикновено застроена). Повече в методологията. Последна проверка: 27 септември 2026 г.