Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Наемът на тристаен и метрото: премия близо до центъра, отстъпка в големите комплекси

Ако съберем всички 2 700 обяви за наем на тристаен, кварталите със станция на метрото не излизат по-скъпи: €800 на месец срещу €849 в тези без линия. Картината се обръща едва когато сравним квартали на еднакво разстояние от центъра. До третия километър станцията носи +13,3%, а между петия и осмия наемът там е с −11,1%.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Три групи квартали и неочакван първенец

Разделихме кварталите на три групи. В първата OpenStreetMap отбелязва вход на метростанция в самия квартал. Във втората линията минава в съседство, но станцията е отвъд границата. В третата метро няма. После погледнахме колко искат собствениците на месец и на квадрат. Резултатът не е този, който бихте заложили.

Наем на тристаен на кв.м според метрото

8,6 €

Без линия

9,4 €

Линия наблизо

9 €

Станция в квартала

Медиана на обявения месечен наем, разделен на площта. Обяви: 1 123, 568 и 1 009.

Най-скъпо на квадрат се отдава там, където линията е близо, но не вътре. Отваряме списъка и виждаме защо: в тази група са кв. Кръстова вада, кв. Изток и кв. Дианабад. Това са квартали, в които наемът е висок и без станция в границите им. Със станция пък са големите панелни комплекси: кв. Младост 1, кв. Люлин 8, кв. Овча купел. Там апартаментите са по-малки, а наемът е умерен. Средната стойност смесва два различни града.

На еднакво разстояние от центъра

За да махнем този шум, разделихме обявите на четири пръстена по километри от центъра и във всеки сравнихме станция срещу липса на линия.

Станция в квартала срещу без линия, месечен наем

0–3 км (518 срещу 117 обяви)
+13,3%
3–5 км (159 срещу 510 обяви)
0%
5–8 км (306 срещу 426 обяви)
−11,1%
над 8 км (26 срещу 70 обяви)
−14,2%

Разлика в медианния месечен наем на тристаен в същия пояс.

Медианен наем по пояси и достъп до метро
Пояс	Станция	Линия наблизо	Без линия
0–3 км	€850 · 9,4 €/кв.м	€850 · 9,4 €/кв.м	€750 · 8,6 €/кв.м
3–5 км	€800 · 8,8 €/кв.м	€900 · 9,5 €/кв.м	€800 · 8,2 €/кв.м
5–8 км	€800 · 8,7 €/кв.м	€900 · 9,5 €/кв.м	€900 · 8,9 €/кв.м
над 8 км	€815 · 9 €/кв.м	€713 · 8,3 €/кв.м	€950 · 8,6 €/кв.м

Близо до центъра станцията се плаща. Там тя е част от адреса: кв. Център, кв. Оборище, кв. Лозенец. Между третия и петия километър разлика няма. Навън се вижда отстъпка, защото станциите са в комплексите, а в кварталите без линия апартаментите са по-големи. Последният пояс е тънък, само 26 обяви със станция, и не бихме градили извод върху него.

Част от разликата е в квадратурата

93 / 100Кв.м медианна площ, станция срещу без линия, 5–8 км

−2,2%разлика на квадрат в същия пояс

+9,3%разлика на квадрат до 3 км

9,5 €на кв.м при линия наблизо, 3–5 км

В пояса 5–8 км тристайните до станция са с 7 кв.м по-малки. Щом разделим наема на площта, отстъпката се свива до −2,2%. Наемателят плаща за метри, а не за подземната линия. В центъра е обратното: апартаментите до станция са по-големи и пак по-скъпи на квадрат, с +9,3%. Това е истинската премия за метро, и тя е по-малка от тази в месечната сума.

Купувачът плаща повече за станцията от наемателя

При продажбите метрото вдига цената на тристаен по-силно. Между втория и петия километър квадратът до станция е с +26% над кварталите без линия. Между петия и осмия е с −5,5%. Поясите в двата анализа не съвпадат напълно, затова сравнението е посоката, не точното число. Посоката обаче е ясна: близо до центъра купувачът добавя повече за станцията, отколкото наемателят е склонен да плати отгоре всеки месец. За собственика това значи по-ниска брутна доходност точно там, където обявите обещават „на две минути от метрото“. Сметката по квартали е в наема на тристаен по квартали, а къде изобщо има повече наеми, отколкото продажби, в отдаването срещу продажбата.

Думата „метро“ в обявата за наем

Метрото се споменава в 6% от обявите за наем и в 7% от тези за продажба. Сдвоено, вътре в 22 квартала, обявите с думата излизат −0,6%. С други думи, нищо.

Обяви с „метро“ срещу без, в един квартал

Дианабад
−16,7%
Овча купел
−15,5%
Зона Б-18
−12,5%
Сухата река
+21,6%
Красно село
+18,8%
Лагера
+15,9%

Крайните квартали от сравнението. Обявите с думата са по 3–8 на квартал, затова единичните разлики са шумни.

В Сухата река обявите с думата са с +21,6%, в Дианабад с −16,7%. Зад всяка от тези цифри стоят по три до осем обяви. Думата е навик на автора на обявата, не сигнал за наемателя. Той отваря картата и меря сам. Има и обратен ефект. Обява, която подчертава метрото, често мълчи за друго: етажа, паркирането, отоплението. Когато видим „до метро“ в заглавието, първо търсим какво липсва в описанието.

Преди обявата или преди договора

Ако отдавате, пишете минути, а не „близо“. Седем минути пеша до станцията казват повече от три прилагателни. Ако етажът е висок, а блокът е с един асансьор, наемателят ще го забележи още на огледа: колко тежи етажът в наема, има в наема според етажа. Ако наемате и метрото не е наблизо, вижте градския транспорт без метро: в много квартали трамваят върши същата работа.

Метрото и наемът на тристаен

0 / 6

Засякох пеша времето от входа до станцията, в двете посоки.
Проверих дали пътят минава през подлез или булевард без светофар.
Сравних наема на квадрат с кварталите в същия пояс, не с целия град.
Знам дали кварталът е със станция или линията е в съседство.
Погледнах дали шахтите за вентилация на метрото са под прозореца.
В обявата пише минути до станцията, а не само „до метро“.

Опишете квартала и бюджета в заявката. Ще получите ориентир за наема спрямо съседите в същия пояс от центъра.

Оценка на редакцията: тристаен под наем до метро

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен под наем до метро

Станцията се плаща в наема само близо до центъра. В големите комплекси тя върви с по-малки апартаменти и по-нисък наем, а купувачът плаща за нея повече от наемателя.

Премия в наема★★★★★
Средно за града липсва, до 3 км е +13,3%.
Търсене от наематели★★★★★
Близостта до станция улеснява намирането на наемател, дори без по-висока цена.
Доходност за собственика★★★★★
Купувачът плаща +26% на кв.м за станция при 2–5 км, наемът не следва.
Ежедневие на наемателя★★★★★
Предвидимо време до работа, без трафик.
Надеждност на данните★★★★★
Обявени наеми, таван от около 120 обяви на квартал, тънък външен пояс.

Предимства

Ясна премия в централните квартали
Лесно се намира наемател
Предвидимо пътуване

Слабости

Навън няма надбавка
По-ниска доходност в центъра
Думата в обявата не помага

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Само обяви, които още са активни
Не сме посредник, нямаме комисиона
Достатъчни са име и телефон

Искам подбор

Често задавани въпроси

По-скъп ли е наемът на тристаен до метро?

Зависи от разстоянието до центъра. До 3 км кварталите със станция са с +13,3% по месечен наем, между 3 и 5 км разлика няма, между 5 и 8 км са с −11,1%. Средно за града станцията не вдига наема.

Защо в Младост и Люлин метрото не вдига наема?

Там станциите са в големи панелни комплекси с по-малки апартаменти и умерени цени. В пояса 5–8 км тристайните до станция са средно 93 кв.м срещу 100 кв.м в кварталите без линия. На квадрат разликата е само −2,2%.

Кои квартали дават най-висок наем на квадрат?

Тези с линия в съседство, но без станция в границите си: медиана 9,4 € на кв.м. В групата са Кръстова вада, Изток и Дианабад, където наемите са високи по други причини.

Колко повече може да поиска собственик заради метрото?

В центъра премията на квадрат е около +9,3%. Навън не разчитайте на нея. Сравнете с пет живи обяви в същия квартал и с подобна площ.

Помага ли думата „метро“ в обявата?

Не. Сдвоено в 22 квартала обявите с нея излизат −0,6%. Наемателите проверяват разстоянието в картата.

По-изгодно ли е да купя за отдаване до станция?

Близо до центъра купувачът плаща за станцията повече, отколкото наемателят: при продажбите премията между 2 и 5 км е +26% на кв.м. Това сваля брутната доходност. Сметнете я за конкретния квартал, преди да решите.

Какво е „линия наблизо“ в анализа?

Квартали, покрай които минава линия на метрото, без отбелязан вход на станция в самите граници. Част от жилищата там са на няколко минути от станцията в съседния квартал.

Колко надеждни са тези числа?

Това са обявени наеми, не договорени. Скрейпът спира около 120 обяви на квартал, а в най-далечния пояс има само 26 обяви със станция. Гледайте посоката, не десетите от процента.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →