Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен или два едностайни: какво показват цените и наемите в 31 квартала

Сложихме една до друга цената на един тристаен и на два едностайни в 31 квартала, където има достатъчно обяви и за продажба, и за наем. В 21 от тях двата малки апартамента струват по-малко, а брутната им доходност е 4,3% срещу 3,6% за тристайния.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Как подредихме сравнението

Въпросът идва от хора с пари за един голям апартамент, които се чудят дали да не ги разделят. Отговорът зависи от квартала, затова не смятахме с градски средни. За всеки квартал взехме медианата на едностайните между 25 и 70 кв.м, удвоихме я и я сравнихме с медианата на тристайните там. После направихме същото с наемите.

€119 999медиана на едностаен в София, 46 кв.м, от 1 091 обяви

€239 998два такива апартамента по градската медиана

€260 300медиана на тристаен в София

21 от 31квартала, в които двата едностайни излизат по-евтино

Филтърът е строг. Квартал влиза в таблицата само ако има поне пет едностайни за продажба и поне четири обяви за наем и на едностаен, и на тристаен. Така от над сто квартала с данни остават 31. Това е признато ограничение: в повечето покрайнини едностайните са толкова малко, че медианата им не значи нищо.

Квартал по квартал: кой вариант е по-евтин

Отваряме кв. Лозенец. Едностаен се предлага за €164 900, тристаен за €459 999. Два малки апартамента там струват с €130 хил. по-малко от един голям, което е повече от цената на едностаен в Люлин.

Два едностайни срещу един тристаен, медиани по квартали, септември 2026
Квартал	Едностаен	Два едностайни	Тристаен	Разлика
Лозенец	€164 900	€329 800	€459 999	двата с €130 199 по-евтино
Оборище	€145 000	€290 000	€399 942	двата с €109 942 по-евтино
Младост 3	€112 000	€224 000	€326 825	двата с €102 825 по-евтино
Изток	€179 000	€358 000	€449 500	двата с €91 500 по-евтино
Дървеница	€103 000	€206 000	€284 050	двата с €78 050 по-евтино
Малинова долина	€115 000	€230 000	€210 000	тристайният с €20 000 по-евтино
Овча купел	€118 900	€237 800	€210 000	тристайният с €27 800 по-евтино
Света Троица	€130 000	€260 000	€229 900	тристайният с €30 100 по-евтино
Люлин 3	€118 000	€236 000	€176 341	тристайният с €59 659 по-евтино
Манастирски ливади	€169 500	€339 000	€267 528	тристайният с €71 472 по-евтино

Горе в таблицата са предимно скъпи и средни квартали. Там тристайните са големи, често в нови или представителни сгради, а едностайните вероятно са по-стари и по-скромни. Долната половина е неочаквана. В кв. Манастирски ливади два едностайни излизат с €71 хил. по-скъпо, а в кв. Люлин 3 с €60 хил.. Вероятната причина: там едностайният се продава по €170 хил., почти колкото в центъра, докато тристайните са смес от панел и ново на по-ниска цена.

Наемът: едностайният печели почти навсякъде

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената. Без данъци, без празни месеци, без ремонт. При нея разликата е по-постоянна от цената: едностайният води в 28 от 31 квартала.

С колко по-висока е брутната доходност на едностайния спрямо тристайния

Оборище
+73,1%
Дружба 1
+72,4%
Лозенец
+71,4%
Лагера
+67,7%
Дървеница
+62,5%
Младост 3
+62,1%
Кръстова вада
+2,2%
Малинова долина
0%
Симеоново
0%
Люлин 3
−6,8%

Относителна разлика в процент от доходността на тристайния. Офертни цени и наеми, септември 2026.

В кв. Лагера един едностаен носи 5,2% годишно, а тристаен в същия квартал 3,1%. В кв. Дървеница е подобно, 5,2% срещу 3,2%. Изключенията са малко и тихи. В кв. Малинова долина двете числа са равни, 5,4%, а в кв. Люлин 3 тристайният води с малко. Там наемите на тристайни са високи спрямо цените, вероятно защото ги търсят семейства и съквартиранти близо до бизнес зоните и университетите. Това е наше предположение, не измерено.

Две сделки струват повече от една

Таблицата сравнява цени. Сметката в живота има още редове, и почти всички са в полза на един апартамент.

Нотариус и вписване. Нотариалната такса се смята по тарифа с намаляващ процент, затова две малки сделки обикновено струват повече от една голяма. Вписването е процент и се дели почти без загуба.
Местен данък при придобиване. Определя се от общинския съвет като процент от цената или данъчната оценка. Не пишем ставка: проверете актуалната в наредбата на Столична община.
Данък сгради и такса смет. Два имота, две съобщения всяка година. Размерът зависи от данъчната оценка, която общината издава за всеки поотделно.
Такса вход и фонд ремонт. Общото събрание на всяка етажна собственост решава своите вноски. Два апартамента в два входа значат два протокола, две каси, два набора решения.
Застраховки, интернет, уреди. Всичко, което е на апартамент, а не на квадратен метър, се удвоява.

Разликата в цената и във вноската

Два едностайни, €Един тристаен, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

В калкулатора са двете градски медиани. Сменете ги с числата от вашия квартал от таблицата горе. Разходите по сделките са описани подробно в данъци и такси при покупка.

Празните месеци и наемателите

Брутната доходност приема, че апартаментът е отдаден всеки ден от годината. Не е. Ако всеки от двата едностайни стои празен по месец годишно, доходността пада от 4,3% на около 3,9%. Същият месец при тристайния я сваля от 3,6% на 3,3%. Разликата се запазва. Променя се обаче броят на случаите, в които нещо може да се обърка: два договора, двама наематели, две смени на ключалки.

Едностаен

Наемат го студенти, хора, които работят в града за година-две, двойки без деца. Пазарът е широк, смените са чести.

Тристаен

Наемат го семейства или трима съквартиранти. Кандидатите са по-малко, но семейството обикновено остава по-дълго, ако е доволно от училището наблизо.

Не сме мерили колко дълго стоят наемателите. Това е наблюдение от обявите и от огледите, не статистика. Повече за сметката от брутна към нетна доходност има в тристаен като инвестиция, а за месечните разходи на голямото жилище в месечните разходи на тристаен.

Когато единият апартамент е за вас

Има и трети случай, който таблиците не хващат. Семейство живее в тристаен и обмисля да го смени с два малки: в единия живее, другия дава под наем. За три души едностайният е тесен. Четиричленно семейство в него няма как да се побере.

По-реалистичният вариант е обратният: двустаен за живеене и едностаен за отдаване. Колко струва една стая в различните типове жилища, показваме в цената на една стая в София. Ако тристайният ви е по-голям, отколкото ви трябва, вижте и колко наем добавя третата стая. Числото там е по-малко, отколкото хората очакват.

Това не е инвестиционен съвет. Сравняваме медиани от обявите. Дали някой от двата пътя е подходящ за вас, зависи от парите, срока и риска, които можете да носите. За решение с големи суми говорете с независим финансов консултант.

Преди да разделите бюджета на две

Проверка преди две покупки вместо една

0 / 7

Сравних цените в същия квартал, не градските медиани.
Сметнах две нотариални такси и два данъка при придобиване.
Знам вноските за вход и фонд ремонт и в двете сгради.
Сметнах доходността с поне един празен месец на апартамент.
Имам резерв за ремонт на два апартамента, не на един.
Банката потвърди условията за кредит за втори имот, ако ще ползвам кредит.
Знам кой ще намира наематели и колко струва това.

Ако след сметката искате да видите реални обяви за едностайни и тристайни в един и същ квартал, напишете бюджета и района в заявката. Ще получите подбор и ориентир за наемите там. Обща картина на наема срещу покупката за самото семейство е в отделна статия.

Оценка на редакцията: два едностайни вместо тристаен

3,2от 5

Оценка на редакцията: два едностайни вместо тристаен

В повечето квартали двата малки апартамента струват по-малко и носят повече наем на хартия. Разликата обаче се свива от двойните разходи и двойните главоболия, а в новите квартали изчезва.

Цена спрямо един тристаен★★★★★
По-евтино в 21 от 31 квартала.
Брутна доходност★★★★★
4,3% срещу 3,6%, преди разходите.
Разходи по сделките★★★★★
Две нотариални такси, два данъка, две етажни собствености.
Управление на наемателите★★★★★
Повече смени и повече договори за следене.
Гъвкавост при продажба★★★★★
Единият апартамент може да се продаде, без да пипате другия.
Надеждност на данните★★★★★
Само 31 квартала имат достатъчно обяви и от двата вида.

Предимства

По-ниска обща цена в повечето квартали
По-висок брутен наем спрямо цената
Рискът е разделен на два имота

Слабости

Двойни такси и данъци
Повече работа с наематели
Не става за живеене на семейство

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Панел, тухла или ново строителство
Кои документи да поискате
Номерът ви не стига до брокери

Искам подбор

Често задавани въпроси

По-евтини ли са два едностайни от един тристаен?

В 21 от 31 квартала с достатъчно данни, да. Медианната разлика е около €27 хил. в полза на двата малки. В кварталите с много ново строителство, като Манастирски ливади и Люлин 3, е обратното.

Кой носи по-висок наем спрямо цената?

Едностайният, в 28 от 31 квартала. Медианната брутна доходност е 4,3% за едностаен и 3,6% за тристаен. Това е преди данъци, празни месеци и ремонти.

Къде разликата е най-голяма?

В Оборище едностайният носи 4,5% срещу 2,6% за тристаен. Сходно е в Дружба 1 и Лозенец. Извадката на едностайни в някои от тези квартали е малка, затова гледайте и конкретните обяви.

Има ли квартали, където тристайният е по-добрият наем?

Да, но са малко. В Малинова долина и Симеоново доходността е практически равна, а в Люлин 3 тристайният води леко. Общо в 3 от 31 квартала едностайният не печели.

Колко повече струват две сделки?

Нотариалната такса е по тарифа с намаляващ процент, затова две малки сделки обикновено излизат по-скъпо от една голяма. Данъкът при придобиване е процент, който определя общината. Точните суми ще ви каже нотариусът преди сделката.

Какъв е размерът на средния едностаен?

Около 46 кв.м по медианата на 1 091 обяви в София. Сравнението включва само едностайни между 25 и 70 кв.м, за да няма ателиета и големи студиа в него.

Мога ли да взема два ипотечни кредита?

Банките решават според дохода, задълженията и вида на имота. Условията за втори имот или за жилище за отдаване често са различни от тези за основно жилище. Питайте поне две банки с конкретни числа.

Това съвет ли е какво да купя?

Не. Показваме медиани от обявите и как се променят по квартали. Решението зависи от парите, срока и риска на всеки купувач и е добре да го обсъдите с независим консултант.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →