Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Етаж по етаж в една сграда: колко наистина се мени цената на тристаен

Сглобихме 304 сгради от обявите за тристайни в София и проследихме цената на квадрат етаж по етаж във всяка от тях. Медианната промяна е +0,4% на етаж, тоест почти нищо. Разликата между партера и средния етаж, за която говорят всички, се дължи главно на това, че сравняваме различни сгради.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Как сглобихме сградите, без да знаем адресите

Обявите в imot.bg не дават адрес. Дават квартал, етаж, етажност на сградата, година и дали е в строеж. Събрахме в една „сграда“ обявите, които съвпадат и по четирите неща, и оставихме само групите с поне четири обяви на поне три различни етажа. Така излязоха 304 сгради: 202 в строеж и 102 завършени.

304сгради с поне 4 обяви на 3 различни етажа

+0,4%медианна промяна на квадрата за един етаж нагоре

173 / 122сгради с поскъпване нагоре срещу сгради с поевтиняване

Методът има пукнатина. Две осеметажни кооперации, завършени в една година в кв. Дружба 1, за нас ще бъдат една сграда. Освен това около 27,4% от всички обяви за тристайни в града изглеждат като един и същ апартамент, пуснат от няколко агенции. Дублите не създават наклон, защото са на един етаж, но надуват броя на обявите в групата. Затова говорим за медиани, а не за отделни сгради.

Наклонът е под процент на етаж

Във всяка сграда поставихме права линия през цената на квадрат по етажите, без партера и без последния етаж. Те имат свои причини да се отличават и ги гледаме отделно. Медианата на наклоните е +0,4% на етаж. В 37 сгради линията е практически хоризонтална.

Какво значи това в пари? В шестетажна сграда от втория до петия етаж има три етажа. При тристаен на градската медиана €260 300 това прави около €3 000, по-малко от таксите при една сделка. Строителите в строящите се сгради слагат малка стъпка по етажи, медиана +0,6%, а в завършените сгради стъпката е 0%. Собственикът на апартамент в стар блок мисли за ремонта и за спешността си, не за етажа.

В ниските сгради (до 6 етажа, 129 сгради) стъпката е +0,7% на етаж, във високите (9+ етажа, 78 сгради) е +0,4%. Във високите етажите са повече, а всеки от тях тежи по-малко. Крайната разлика между долу и горе излиза сходна.

Средата е равна, краищата се разпиляват

Втори поглед: за всяка сграда взехме медианата на квадрат и измерихме колко се отклонява от нея всяка обява. После подредихме отклоненията по етажи.

Отклонение от медианата на сградата по етажи
Етаж	Обяви	Медиана	Долна четвърт	Горна четвърт
партер	143	−0,9%	−10,1%	+3,1%
1-и етаж	352	0%	−6,8%	+2,9%
2-и етаж	740	0%	−3,7%	+2,3%
3-и етаж	609	0%	−2,2%	+3%
4-и етаж	415	0%	−1,9%	+3,8%
5-и етаж	292	0%	−2,6%	+3,1%
6-и етаж	193	+0,3%	−0,4%	+3,1%
7-и етаж	153	0%	−5,8%	+2,6%
8-и и нагоре	252	+0,2%	−0,6%	+4,3%
последен	359	0%	−6,4%	+3,9%

Медианите са около нулата на всеки етаж, дори на партера (−0,9%). Ако спрем дотук, ще кажем, че етажът не значи нищо. Долната четвърт обаче разказва друго. На партера една от всеки четири обяви е поне 10,1% под медианата на своята сграда, на първия етаж 6,8%, на последния 6,4%. На третия и четвъртия етаж долната четвърт стои само на 2,2% и 1,9%.

Долната четвърт на отклоненията по етажи

партер
−10,1%
1-и етаж
−6,8%
2-и етаж
−3,7%
3-и етаж
−2,2%
4-и етаж
−1,9%
5-и етаж
−2,6%
6-и етаж
−0,4%
7-и етаж
−5,8%
8-и и нагоре
−0,6%
последен
−6,4%

Колко под медианата на сградата е обявата на границата на най-евтините 25% за всеки етаж.

Тоест крайните етажи не са систематично по-евтини. По-често обаче там има един апартамент, чийто собственик е готов да свали. Това е разлика в поведението, не в цената на етажа.

Откъде идва разликата, която всички виждат

Ако сравним всички обяви в града, партерът и първият етаж излизат с −5,5% спрямо средните етажи. Ако сравним в рамките на един квартал, разликата е −5,8%. Вътре в една сграда тя е −0,9% за партера и 0% за първия етаж.

Партер срещу среден етаж при три начина на сравнение

−5,5%

всички обяви

−5,8%

един квартал

−0,9%

една сграда

Абсолютна стойност на разликата в цената на квадрат. Колкото по-тясно е сравнението, толкова по-малко остава.

Обяснението е в състава. Ниските етажи се срещат по-често в старите ниски блокове и в по-евтините части на квартала, където и горните етажи са евтини. Кварталът не е хомогенен: в един и същ квартал стоят панел от 80-те и нова кооперация с подземен гараж. Затова средната разлика по етажи смесва две неща и приписва на етажа онова, което е заслуга на сградата. Ако търсите отстъпка за партер, я търсете заради конкретни недостатъци, описани в статията за партера и първия етаж, а не заради номера на етажа.

Сградите със стръмна стълба

Има и изключения. Подредихме сградите с поне шест обяви по наклона на етаж.

Най-стръмните наклони на етаж в една сграда

Овча купел 2, 5 ет., строеж
+30,4%
Сухата река, 5 ет., строеж
+15,4%
Драгалевци, 4 ет., строеж
+15,3%
Симеоново, 4 ет., строеж
+13,5%
Левски, 6 ет., строеж
−12,1%
Център, 4 ет., 1930
−11%
Банишора, 6 ет., строеж
−10,3%

Промяна на цената на квадрат за един етаж нагоре. Сгради с поне 6 обяви.

Отваряме групата в кв. Овча купел 2: 6 обяви в 5-етажна сграда в строеж, с наклон +30,4% на етаж. Нито една ценова листа не изглежда така. По-вероятно е да сме слели две сгради с различен клас или обяви с различна степен на завършеност, например на шпакловка и до ключ. Отделните сгради в тази графика не са доказателство. Медианата от 304 сгради е.

На другия край е кв. Център: стара 4-етажна сграда, в която всеки етаж нагоре сваля цената с около 11%. В старите кооперации в центъра често няма асансьор и тогава горният етаж наистина е по-труден за продажба. Повече за това има в статията за тристаен без асансьор.

Как да ползвате това при пазарлъка

Колко пари са няколко етажа разлика в една сграда

Цена на тристайния, €Разлика за етажите, % (три етажа по медианата)

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Поискайте ценовата листа на цялата сграда, ако купувате от строител. Ако петият етаж е с 5% по-скъп от втория при същото разпределение, това е много повече от онова, което прави пазарът. Обратното също важи: не очаквайте голяма отстъпка за първия етаж в нова сграда. В нашите данни такава системна отстъпка просто няма. Как цената се мени с площта в една и съща сграда разказваме в отделна статия, а как височината на сградата влияе на квадрата, в статията за височината.

Преди да се пазарите за етажа

0 / 6

Взех цените на поне три апартамента от същата сграда, на различни етажи
Сравних ги на квадрат, не като обща сума
Проверих дали обявите са за същата степен на завършеност
Отделих дубликатите: една и съща площ и етаж от няколко агенции
Записах конкретните недостатъци на етажа (шум, влага, липса на асансьор)
Сравних с медианата на квартала, а не с градската

Когато в една нова сграда има много свободни апартаменти, пазарлъкът зависи повече от това колко бърза строителят да продаде. За такива сгради има отделен анализ. Как да прецените колко разсеяни са цените в квартала, вижте в статията за пазарлъка. Ако искате обяви от една сграда на различни етажи, пишете ни чрез заявката.

Оценка на редакцията: етажът като фактор за цената в една сграда

2,8от 5

Оценка на редакцията: етажът като фактор за цената в една сграда

Вътре в една сграда етажът почти не мени цената на квадрат. Той е повод за пазарлък само когато носи конкретен недостатък.

Тежест на етажа в цената★★★★★
Медиана +0,4% на етаж в 304 сгради.
Поле за отстъпка на крайните етажи★★★★★
Долната четвърт на партера е −10,1% спрямо сградата.
Надеждност на реконструкцията★★★★★
Без адреси понякога сливаме две сгради в една.
Разлика между строеж и готово★★★★★
Строители +0,6%, завършени сгради 0% на етаж.
Полза при пазарлък★★★★★
Ценовата листа на сградата е по-добър аргумент от градската статистика.

Предимства

Сравнение без шума на различните сгради
Показва къде са отстъпките
Работи и за нови, и за стари сгради

Слабости

Сградите са реконструирани, не известни
Дублите надуват броя
Офертни цени, не сделки

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Попълва се за две минути
Без такса и без договор
Вноска по кредита и такси по сделката

Заявка без такса

Често задавани въпроси

По-евтин ли е тристаен на по-нисък етаж в същата сграда?

Почти не. В 304 сгради медианата на наклона е +0,4% на етаж. За три етажа разлика при цена €260 300 това са около €3 000.

Защо тогава в обявите партерът изглежда по-евтин?

Защото сравняваме различни сгради. Между всички обяви партерът и първият етаж са с −5,5% спрямо средните етажи, а вътре в сградата партерът е с −0,9%. Ниските етажи са по-чести в по-евтините сгради.

Как сглобихте сградите, щом обявите нямат адрес?

Групирахме обявите по квартал, етажност, година и статус на строежа. Оставихме групи с поне 4 обяви на 3 етажа. Понякога две сходни сгради се сливат в една, затова гледаме медианата, а не отделните случаи.

Строителите вдигат ли цената към горните етажи?

Малко. В 202 сгради в строеж медианата е +0,6% на етаж. В завършените сгради стъпката е 0%.

Къде е най-голямото поле за пазарлък по етажи?

На партера, първия и последния етаж. Там една от четири обяви е с 6,8–10,1% под медианата на сградата. На средните етажи долната четвърт е само 2,2–3,7% под нея.

Последният етаж по-евтин ли е от средните в една сграда?

Медианата му е 0% спрямо сградата, но разсейването е широко: горната четвърт е +3,9%, долната −6,4%. Тераса и гледка могат да го вдигнат, а течове и жега да го свалят.

Има ли сгради, в които етажът тежи силно?

Има единични случаи с наклон над 10% на етаж, например кв. Овча купел 2. Най-често това е грешка на нашето групиране или различна степен на завършеност. В стари сгради без асансьор горният етаж понякога наистина е по-евтин.

Какво да поискам от строителя?

Ценовата листа за всички етажи и разпределения. Сравнете цената на квадрат за еднакви апартаменти на различни етажи. Ако стъпката е много над +0,6% на етаж, имате аргумент за отстъпка.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →