Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Площ и цена в една сграда: колко струва допълнителният квадрат

Вътре в една и съща сграда по-големият тристаен е по-евтин на квадрат. В 330 сгради, сглобени от обявите, 10% повече площ означава около −2,4% на квадратния метър, а наклонът е отрицателен в 238 от тях. Затова допълнителните квадрати струват по-малко от средната цена.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Квадратът поевтинява с всеки следващ

Сградите са същите като в анализа етаж по етаж: обяви със съвпадащ квартал, етажност, година и статус. Този път оставихме сградите, в които площите се различават поне в три стъпки по пет квадрата. Останаха 330.

−2,4%промяна на цената на квадрат при 10% повече площ
238 от 330сгради, в които по-големият е по-евтин на квадрат
38 кв.ммедианна разлика между най-малкия и най-големия тристаен в сградата

Медианният коефициент е -0,2. На езика на купувача: ако площта се качи с 10%, цената на квадрат пада с около 2,4%, а общата цена расте с малко под 8%. Разликата между сградите в строеж (−2,3%) и завършените (−2,5%) е пренебрежима. И строителите, и собствениците правят една и съща сметка.

Кривата, която строителят не показва

Приложихме медианния коефициент към градската медиана и получихме как би изглеждала цената на квадрат за различни площи в една типична сграда. Това е модел, не измерване за всяка площ.

Цена на квадрат по площ в една типична сграда (модел)
€2 640/кв.м
80 кв.м
€2 564/кв.м
90 кв.м
€2 497/кв.м
100 кв.м
€2 438/кв.м
110 кв.м
€2 386/кв.м
120 кв.м
€2 338/кв.м
130 кв.м
€2 295/кв.м
140 кв.м

Градската медиана €2 455/кв.м е за 107 кв.м. Останалите стойности са изчислени с коефициента -0,2.

Между 80 и 140 квадрата разликата на квадрат е около 15%. Изглежда много. Сравнете обаче с градската картина: между обявите до 80 кв.м и тези от 110 до 130 кв.м разликата е −16,6%. Тя е по-голяма, защото там се смесват сгради. Малките тристайни са по-често в стари блокове близо до центъра, а големите в нови комплекси в покрайнините.

В една сграда тази смесица изчезва и остава чистият ефект на площта. Той е по-слаб от градския, но не е нула. Корекцията за малка площ, която дадохме в калкулатора за оценка, е сметната в рамките на квартала и затова е по-голяма.

Откъде идва отстъпката? Кухнята, банята, антрето и инсталациите струват горе-долу еднакво в апартамент от 90 и от 128 квадрата. Строителят ги плаща веднъж и ги разпределя върху повече площ. Има и втора причина, по-прозаична. Купувачите на голям тристаен са по-малко, защото общата сума минава границата, до която повечето семейства могат да изтеглят кредит. Банката гледа сумата, не квадрата. Продавачът го усеща и сваля цената на квадрат, за да не държи апартамента месеци наред.

Колко струва всеки допълнителен квадрат

Да вземем сграда, в която най-малкият тристаен е 90 кв.м, а най-големият е с 38 кв.м повече. При градската медиана малкият струва около €221 000. Големият, с 42,2% повече площ, излиза около €288 000, тоест само 30,2% по-скъп.

Малкият и големият тристаен в една сграда

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Всеки допълнителен квадрат в тази сметка струва около €1 763, срещу €2 455 средно. Звучи като изгодна сделка. Само че големите квадрати често са коридор, втора баня или голяма тераса, а не по-просторна детска стая. Преди да броите евтините квадрати, вижте как са разпределени. За това помага статията за квадратурата.

Една уговорка: площите в новото строителство са застроени, с дял от общите части. Ако в една сграда голямият апартамент носи по-голям дял от общите части, част от „евтините“ квадрати са стълбище и коридор пред вратата.

Сградите, в които правилото се обръща

В 92 от 330 сгради по-големият апартамент е по-скъп на квадрат. Подредихме най-крайните случаи с поне шест обяви.

Промяна на цената на квадрат при 10% повече площ, крайни сгради

Сгради с поне 6 обяви. Отделните случаи са крехки, медианата е по-надеждна.

В кв. Красна поляна 3 площите са между 70 и 88 кв.м, а наклонът е −19,7% за 10% площ. Това не е пазарно правило, а шест обяви, вероятно от различни входове или състояния. В кв. Банишора е обратно: по-големите са по-скъпи на квадрат. Обичайната причина е тераса, ъглово изложение или последен етаж с гледка, които попадат в големите апартаменти.

Ако в сградата, която гледате, големият апартамент е по-скъп на квадрат от малкия, попитайте защо. Понякога отговорът е добър. Понякога е само по-оптимистична цена.

Честа грешка при сравнението: купувачът взима цената на квадрат на малкия апартамент в сградата и я умножава по площта на големия. Така надценява големия с няколко процента, което при тези суми прави няколко хиляди евро.

Как да изберете площ в една сграда

Практически изводи от данните за купувача на тристаен.

  • Сравнявайте на квадрат и на обща сума. Евтиният квадрат в големия апартамент не значи по-малка вноска. Вноската следва общата цена.
  • Разделете площта. Поискайте чистата площ по стаи. Застроената площ с общите части не казва колко голяма е спалнята.
  • Търсете средата. Ако медианата на квартала е за около 107 кв.м, апартамент с 10–15 кв.м повече често е най-добрата цена на квадрат в сградата.
  • Мислете за препродажбата. Много големите тристайни се продават по-трудно. Над 130 кв.м цената на квадрат е друга история, разказана в статията за големите тристайни.

Площта на тристайния е расла с десетилетията и в новите сгради средата е по-горе. Подробно е в статията за площта през десетилетията. Ако търсите конкретна площ в конкретна сграда, опишете я в заявката.

Оценка на редакцията: площта в рамките на една сграда

3,2от 5

Оценка на редакцията: площта в рамките на една сграда

По-големият тристаен в същата сграда почти винаги е по-евтин на квадрат. Това е реална отстъпка, ако допълнителната площ е полезна, а не коридор.

  • Отстъпка на квадрат за по-голямата площ★★★★★

    −2,4% за 10% повече площ.

  • Устойчивост на ефекта★★★★★

    Отрицателен наклон в 238 от 330 сгради.

  • Полезност на допълнителните квадрати★★★★★

    Зависи от разпределението: стая или коридор.

  • Влияние върху вноската★★★★★

    Общата цена расте, въпреки по-евтиния квадрат.

  • Лекота при препродажба★★★★★

    Средните площи се продават по-лесно от най-големите.

Предимства

  • Ясен ефект в повечето сгради
  • Еднакъв при ново и старо
  • Полезен за пазарлък с ценова листа

Слабости

  • Застроената площ крие общи части
  • Моделът е с градската медиана
  • Отделните сгради са крехки

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Само обяви, които още са активни
  • Без такса и без договор
  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
Търся тристаен

Често задавани въпроси

По-евтин ли е на квадрат по-големият тристаен в една сграда?

Обикновено да. В 238 от 330 сгради наклонът е отрицателен, а 10% повече площ сваля цената на квадрат с около 2,4%.

Колко струва допълнителният квадрат?

В нашия пример с 90 и 128 кв.м всеки допълнителен квадрат излиза около €1 763, при средни €2 455. Това е модел с градската медиана, не цена за конкретна сграда.

Различава ли се ефектът при строящите се сгради?

Почти не. В строящите се е −2,3% за 10% площ, в завършените −2,5%.

Защо в целия град разликата между малки и големи е по-голяма?

Защото се смесват сгради. Между обявите до 80 кв.м и тези от 110 до 130 кв.м разликата е −16,6%, а вътре в една сграда ефектът е по-слаб.

Колко се различават площите на тристайните в една сграда?

Медианната разлика между най-малкия и най-големия тристаен в сградата е 38 кв.м. В сградите с много обяви тя може да е и по-голяма.

Кога по-големият е по-скъп на квадрат?

В 92 сгради. Обичайно заради тераса, гледка, ъглово изложение или последен етаж. Проверете какво точно плащате.

Каква площ да търся, ако искам най-добра цена на квадрат?

Апартамент малко над средата на сградата обикновено дава добър баланс. Много големите имат по-евтин квадрат, но по-висока обща цена и по-тесен кръг купувачи при препродажба.

Колко надеждни са тези изчисления?

Сградите са сглобени по признаци, без адреси, и в някои групи има обяви от различни входове. Отделните сгради са крехки. Медианата от 330 сгради е стабилна.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен