Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в малка нова сграда: малко по-евтин и два пъти по-често на газ

17,4% от новите обяви за тристаен в София са в сгради с не повече от четири етажа. В рамките на един квартал такъв тристаен е с 4,2% по-евтин на квадрат от съседа си в сграда с шест до десет етажа.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Какво наричаме малка нова сграда

Нова е сграда в строеж или въведена от 2015 г. насам. Такива обяви за тристаен в извадката ни са 5 033, а типичната етажност в тях е 6 етажа. Малка за нас е тази с общо до четири етажа, включително партера. Броим 876 обяви.

€255 000медианна цена в сграда до 4 етажа, 111 кв.м
€251 378медианна цена в сграда с 6–10 етажа, 111 кв.м
39,7%газ сред малките сгради срещу 20,4% при средните

Погледнати отгоре, двете групи са близнаци. Еднаква медианна площ, квадрат €2 300/кв.м срещу €2 289/кв.м, разлика в цената от няколко хиляди евро. Тук спираме да вярваме на градските медиани. Ниските сгради се трупат в скъпи квартали под Витоша, така че адресът им вдига средното и прикрива отстъпката.

Къде се строят ниските сгради

Нови тристайни в сгради до 4 етажа: къде са

Десетте квартала и села с най-много такива обяви от общо 876.

Три квартала държат 282 обяви, около една трета от всички. Малинова долина води с 130, следват Витоша и Драгалевци. Това е южната дъга, където парцелите са бивши вилни места и дворове, а устройствените правила обикновено не позволяват високо строителство. Тази концентрация има цена за търсещия. Ако искате нова ниска сграда, но не на южната дъга, изборът рязко намалява и пазарлъкът става по-труден, защото алтернативите в квартала са малко. Извън нея малки нови сгради има в Горна баня, Бистрица и Горубляне. Там четири етажа са по-скоро нормата, отколкото изключението.

В същия квартал: около четири процента по-евтино

Сравнихме малките сгради с тези от шест до десет етажа вътре във всеки квартал, при поне по три обяви от всяка страна. Събраха се 31 квартала. Медианата на разликите е −4,2%, но ниската сграда е по-скъпа в 13 от тях. Наклонът е ясен. Правилото не е.

Сграда до 4 етажа срещу 6–10 етажа в същия квартал, €/кв.м

Сдвоено сравнение, 609 обяви в малки сгради.

Най-дълбоката отстъпка е в Горубляне, −41,3%, но срещу само 3 обяви в по-високи сгради. Обратният край е Симеоново: +14,5% при 43 срещу 14 обяви. В подножието ниската сграда с двор е продукт, който се търси, и там тя носи премия. В пари отстъпката е около €10 700 за типичния тристаен от 111 кв.м. Защо я има, можем само да предполагаме. По-малките строители продават по-тихо, проектите са по-малко известни, а част от ниските сгради са в края на квартала.

Едно ограничение на данните. Етажността идва от полето „етажи“ в обявата, а част от продавачите броят сутерена или подпокривния етаж, други не. Около границата от четири етажа това може да прехвърли сграда в съседната група. Затова гледаме наклона, а не точния процент.

Обява в малка сграда срещу средната етажност

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Газ почти два пъти по-често

Дял на обявите с газово отопление, нови сгради
39,7%
до 4 етажа
20,4%
6–10 етажа

Делът е от всички обяви в групата, включително тези без посочено отопление.

Сред малките сгради газът е посочен в 39,7% от обявите, при средните етажности в 20,4%. Причината е географска. Топлопреносната мрежа рядко стига до вилните зони и селата, а индивидуалният газов котел е най-лесният избор за строител с двайсет апартамента. За купувача газът значи собствен котел, собствен договор и годишен сервиз. Сметката зависи от изолацията и от навиците ви, а не от квадратурата сама. Тарифите ги дава доставчикът, затова питайте продавача за реални сметки от миналата зима, ако сградата вече е обитавана. Пропорциите не са пълни. Почти половината обяви без посочено отопление в целия град са в строеж, така че реалният дял на газа е вероятно по-висок и при двете групи. Как отоплението се отразява на цената, разказваме в статията за газ и ТЕЦ.

Какво е различно в ежедневието

Съседите

Десет до двайсет апартамента вместо шейсет. По-лесно се свиква общо събрание и се взима решение, но всяка обща сметка се дели на по-малко хора.

Асансьорът

В четириетажна сграда асансьор може и да няма. Питайте още по телефона, особено за последния етаж. Повече за това има в тристайния без асансьор.

Покривът

В сграда с четири етажа всеки четвърти апартамент е под покрива. Гаранцията на хидроизолацията и достъпът до нея ви засягат пряко.

Дворът и паркирането

Ниските сгради по-често имат двор и места на открито. Вижте дали мястото е в нотариалния акт или е само устна уговорка.

Сравнението с другия край на скалата е в статията за тристаен в кула, а цялата крива по етажност е в височината на сградата и цената.

Преди оглед в малка сграда

Малка нова сграда: какво да питате

0 / 7

Ако в същата сграда се продават много тристайни едновременно, вижте текста за свободните апартаменти в една сграда. Можете и да ни пишете в заявката какъв квартал и етаж търсите. Ще ви върнем обяви в ниски и средни сгради, за да сравните сами.

Оценка на редакцията: тристаен в нова сграда до 4 етажа

3,3от 5

Оценка на редакцията: тристаен в нова сграда до 4 етажа

Малката нова сграда е малко по-евтина на квадрат в същия квартал и по-тиха като общност, но изисква внимание към асансьора, покрива и отоплението.

  • Цена спрямо квартала★★★★★

    Около −4,2% на квадрат срещу сгради с 6–10 етажа.

  • Отопление★★★★★

    Газ в 39,7% от обявите: самостоятелно, но с котел, който се поддържа от вас.

  • Достъпност★★★★★

    Асансьорът не е даденост в четириетажна сграда.

  • Общи разходи★★★★★

    По-малко съседи за всяка обща сметка, но и по-малко неща за поддръжка.

  • Избор на пазара★★★★★

    Около една трета от обявите са в три квартала на южната дъга.

  • Лесна препродажба★★★★★

    Ниската сграда с двор се търси, особено в подножието.

Предимства

  • Малка отстъпка в същия квартал
  • По-малко съседи
  • Често двор и газ

Слабости

  • Асансьорът може да липсва
  • Всеки четвърти апартамент е под покрива
  • Концентрирани в няколко квартала

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Можете да изберете само имейл
  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Сравнение с цената на кв.м в района
Пусни заявка

Често задавани въпроси

По-евтин ли е тристаен в малка нова сграда?

Малко. В същия квартал сграда до четири етажа е −4,2% на квадрат спрямо шест до десет етажа. Измерено е в 31 квартала, а в 13 от тях ниската сграда е по-скъпа.

Колко нови тристайни са в сгради до 4 етажа?

В извадката ни 876 обяви от 5 033 нови, около 17,4%. Типичната нова сграда в София има 6 етажа.

Къде има най-много малки нови сгради с тристайни?

В Малинова долина, Витоша и Драгалевци. Следват Симеоново, Кръстова вада, Горна баня и Бистрица.

Защо в градската статистика малките сгради не изглеждат по-евтини?

Защото са в скъпи квартали под планината. Медианата им е €2 300/кв.м срещу €2 289/кв.м при средните, но сравнени в един квартал са с 4,2% по-евтини.

Колко често малките нови сгради са на газ?

В 39,7% от обявите, срещу 20,4% при сградите с шест до десет етажа. Делът е вероятно по-висок, защото много обяви не казват отоплението.

Има ли задължително асансьор в четириетажна сграда?

Не винаги. Изискванията зависят от проекта и от нормите към момента на разрешението. Питайте и проверете в одобрения проект.

Къде малката сграда е по-скъпа от средната?

В Симеоново (+14,5%), Елин Пелин и Карпузица. В подножието ниската сграда с двор се търси повече.

Колко евро е отстъпката за малка сграда?

Около €10 700 за тристаен от 111 кв.м по медианата на средните сгради. Това е ориентир, отделните квартали се отклоняват силно.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен