полите на Витоша · 75 тристайни · септември 2026

Тристаен апартамент в кв. Симеоново

Минахме обявите в кв. Симеоново поотделно. Медианата е €342 200, обичайната площ е 124 кв.м, а 48 от предложенията са в строеж. Следват цени, сгради, семейни сметки и съвети за огледа.

Искам подбор на обяви Цените по-долу

€342 200медиана за тристаен

€2 989цена на кв.м

75обяви в извадката

124 кв.мобичайна площ

Тук разстоянията се мерят с кола: 8,9 км до центъра, а училището понякога е в съседен квартал. Симеоново е от скъпите места за тристаен: 22% над медианата за София, а това се вижда и в нужното самоучастие. Картата (OpenStreetMap) отбелязва едно училище и 4 детски градини в кв. Симеоново, полезна подробност, когато тристайният е заради децата.

Цените на тристайните тук в нашата извадка (75 обяви, септември 2026) вървят главно между €253 хил. и €414 хил., с медиана €342 200. Ако гледате тристаен в квартала за първи път, започнете от цените и площите по-долу, после преминете към сметката за кредита.

Най-честата грешка при тристаен апартамент е да се гони квадратура за сметка на разпределение; двете добри спални тежат повече от голям хол. Тристайните тук се взимат най-често за десет и повече години, затова скоростта е по-лош помощник от добрата подготовка. Първите огледи през уикенда казват недостатъчно; разходете се също в 8 сутринта, щом учениците тръгват на училище.

Тристаен в кв. Симеоново: цени от обявите

Обявената цена на тристаен в кв. Симеоново е около €342 200 (медиана от 75 оферти), което прави €2 989/кв.м. Средните 60% от обявите са между €253 100 и €413 800, а крайностите са €180 000 и €590 000.

Колко оферти попадат във всеки ценови слой:

до €200 хил.3 обяви · 4%
€200–250 хил.12 обяви · 16%
€250–300 хил.10 оферти · 13%
€300–400 хил.31 оферти · 41%
над €400 хил.19 обяви · 25%

Тежестта на пазара тук е в слоя €300–400 хил. (31 обяви), докато в цяла София най-много тристайни са между €200 и €250 хил. Под €200 хил. намерихме 3 обяви; гледайте ги внимателно, евтиното рядко е случайно.

За ориентир, долният край на пазара в квартала изглеждаше така: 87 кв.м срещу €180 000, 2-ри от 3 етажа, блок от 1970 г.; 95 кв.м срещу €191 000, 1-ви от 4 етажа, в строеж, срок 2027 г., газ; €199 999 при 92 кв.м, т.е. €2 174/кв.м, 3-ти от 4 етажа. Често евтината цена крие причина: партер, последен етаж без изолация, стар асансьор или неизяснени документи.

В нашата класация по €/кв.м Симеоново заема 84-то място от 103, като броим от най-евтиния квартал. Това остават поискани цени; при сделката те по правило слизат с 3–7%, повече при апартаменти, които стоят в обявите над два месеца.

Бюджетът на семейството€340 000 · 664 982 лв

—обяви се вписват в сумата

Хистограма на 75 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.

Колко струва третата стая в кв. Симеоново

Типичният тристаен апартамент в столицата е €260 300; в кв. Симеоново медианата е €342 200, разлика от +31%.

Съседни райони, цена на тристаен
Район	Обяви	Медиана	€/кв.м
Симеоново	75	€342 200	€2 989/кв.м
в.з. Симеоново – Драгалевци	5	€429 900	€3 011/кв.м
в.з. Американски колеж	6	€345 000	€2 600/кв.м
Драгалевци	149	€355 700	€2 792/кв.м
Малинова долина	239	€210 000	€2 118/кв.м

Ако бюджетът не стига, вижте кв. Малинова долина: там квадратът за тристаен апартамент е €2 118/кв.м, срещу €2 989/кв.м тук.

Какво плащате за още една спалня? В кв. Симеоново медианата на двустайните е €200 000, на тристайните €342 200, значи €142 хил. разлика. Квадратът в тристаен апартамент в квартала е по-скъп от този в двустаен (€2 989/кв.м срещу €2 618/кв.м).

Четиристайните тук (20 в извадката) са средно €508 300, €166 хил. над тристайния; четвъртата стая струва повече от третата.

Двустаен, тристаен апартамент и четиристаен в кв. Симеоново
Брой стаи	Обяви	Медиана	€/кв.м
Двустаен	89	€200 000	€2 618/кв.м
Тристаен	75	€342 200	€2 989/кв.м
Четиристаен	20	€508 300	€2 594/кв.м

Разпределенията на тристайните в кв. Симеоново

Типичният тристаен в кв. Симеоново е 124 кв.м по обява, с 17 кв.м над медианата за София (107 кв.м); разликите са от 82 до 195 кв.м.

Разпределение по квадратура:

до 80 кв.м0 обяви · 0%
81–95 кв.м9 обяви · 12%
96–110 кв.м17 обяви · 23%
над 110 кв.м49 оферти · 65%

65% от офертите тук са над 110 кв.м; голяма част от тях са ново строителство, където площта е застроена, с общите части.

При новите сгради обявената площ е застроена, с дял от общите части; чистата площ по правило е с 15–20% по-малка, т.е. 124 кв.м по обява са около 102 кв.м в стаите.

В затворените комплекси в квартала квадратурата включва и общите части, басейна или зелените площи; проверете колко е чистата площ. Малките кооперации тук предлагат по-големи тераси и нерядко мезонет, в който спалните са на втория етаж на апартамента.

Няколко проверки за разпределението:

Никоя спалня не бива да е проходна; при деца това тежи повече от всеки квадрат.
Вижте дали има къде да ще стои трапезната маса за четирима.
Отделна тоалетна пести много сутрешни опашки у дома, щом децата са две.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Номерът ви не стига до брокери
Подбор по квартал и бюджет
Можете да изберете само имейл

Пусни заявка

Спирки, пътища и паркиране в кв. Симеоново

Не разчитайте на метро: линиите не стигат до Симеоново. Ето защо въпросът е колко бързо се стига до най-близката станция или направо до офиса. Автобусите са гръбнакът на транспорта в кв. Симеоново: 40 спирки според OpenStreetMap, трамвай няма.

Центърът е на 8,9 км. В делник разстоянието се минава за двайсет-трийсет минути, на връщане понякога за повече. Детската градина е третата точка в сутрешния маршрут. Ако тя е тук, а работата е в друг край, сутринта се удължава с петнайсетина минути.

В извадката ни 1 обява от 75 споменава паркомясто или гараж. Паркирането в квартала е приемливо в повечето части, но място за втори автомобил пред входа се намира с късмет.

Дете на дванайсет години иска да ходи без родител. Ето защо спирката пред блока има стойност, която обявата не показва. Хората от входа знаят за колко минути стигат до офиса; думите им рядко съвпадат с навигацията. Асансьор, в който се побира количката, е част от придвижването на домакинство с бебе. На огледа го премерете с рулетка.

Нашата оценка на кв. Симеоново по признаци

3,6от 5

Кв. Симеоново през погледа на купувач на тристаен, средна оценка 3,6. Всяка точка е сметната от данни.

Достъпност на цената1
По цена на квадрат Симеоново е на 84. място от 103 квартала, като на първо е най-евтиният. 15 от 75 обяви са до €250 хил.
Избор на тристайни4
Преброихме 75 тристайни за продажба в кв. Симеоново. 5 са пуснати директно от собственик.
Училища и детски градини3
В границите на квартала картата показва 1 училище и 4 детски градини. Училищата са 1, но районът на прием зависи от адреса.
Зеленина и площадки5
На картата: 13 парка и градинки и 9 детски площадки. 13 зелени места на картата не казват колко са поддържани.
Транспорт и метро3
Симеоново е на 8,9 км от центъра. Сутрешното пътуване с кола към центъра е отделна тема.
Ново строителство5
Обяви в сгради отпреди 1990 г.: 1; нови: 67. Преобладават обявите на строители, а там договорът и графикът на плащанията са важни колкото цената.
Доходност от наем3,5
Дванайсет наема по €1 100 връщат 3,9% от цената на година. Тристайните се дават на семейства или на съквартиранти, пазарът е по-тесен от този на двустайните.
Тишина и паркиране4,5
Голям източник на шум в профила на квартала не виждаме. Една улица може да е много по-тиха от съседната.

Средното 3,6 е от 8 признака с данни. Разликата между най-силния признак (зеленина и площадки) и най-слабия (достъпност на цената) е 4 точки.

Плюсове за семейството

9 детски площадки и 13 зелени места
89,3% от обявите са ново строителство
По-спокоен профил (полите на Витоша)

За внимание

Квадратът е €2 989, 21,8% над града

Оценката е наша, по формула върху 75 обяви и OpenStreetMap. Не е мнение на живущи.

Симеоново: какво личи от обявите

От извадката в кв. Симеоново изпъкват няколко неща, полезни за семейство, което търси тристаен.

Спрямо София като цяло

Медианата тук е €342 200 за около 124 кв.м; градската е €260 300 за 107 кв.м. В левове ориентирът е около 669 000 лв.

Височина на сградите

7 от 75 обяви са на последен етаж, 17 на партер или първи. Останалото е на средни етажи, около 2. Питайте дали асансьорът побира детска количка без сгъване.

Наемът на тристаен

41 обяви за наем, медиана €1 100; двустаен е около €700. Съквартиранти плащат повече на човек, но и износват повече.

Сутрин на път за училище

Картата показва 1 училище и 4 детски градини в квартала.

Колко струва още една стая

€142 хил. е разликата между двете медиани тук. Повечето хора я покриват с продажбата на стария апартамент плюс по-малък кредит. Продажбата и покупката рядко съвпадат по дни, затова банките предлагат и мостово финансиране.

От собственик, агенция или строител: тристайни в кв. Симеоново

Сред 75 оферти за тристаен в кв. Симеоново директно от собственик идват 5 (7%), от агенции 62, а от строители 8.

Агенции62 обяви
Строители8 обяви
Собственици5 обяви

Директната обява тук излиза по-изгодна: €2 760/кв.м при собствениците срещу €2 989/кв.м за всички. За града е същото: собствениците обявяват €2 704/кв.м, агенциите €2 459/кв.м, вероятно защото продават главно обитавани жилища в утвърдени квартали и започват с висока цена.

12 обяви тук изрично пишат „без комисиона“ за купувача, обичайно от строител или агенция, на които плаща продавачът.

Строителните обяви (8 обяви) идват с график на плащане на части; настоявайте плащанията да зависят от актовете, а последната част да остава за Акт 16.

Какво да поискате от собственика още преди капаро:

Тежести по имота. Удостоверението за тежести струва евтино, а спестява най-скъпата грешка: да платите за имот с чужда ипотека или възбрана.
Акт и скица от АГКК. Скицата от кадастъра следва да съвпада с акта по площ и номер на обекта; ако не, спрете и питайте защо.
Удостоверение за данъчна оценка. Вади се от районната данъчна служба; от нея се определя долната база за местния данък.

Не ви се иска да преглеждате десетки обяви? Кратка заявка с бюджет и броя спални и етажа е достатъчна; връщаме с актуални тристайни, директните обяви първи.

Какво може да излезе накриво с тристаен в кв. Симеоново

Кварталът има свой рисков профил: 64% от тристайните са в строеж, 1% са от преди 1990 г. По-долу са основните, без драма.

Капаро и срокове. Капаро с краен срок, който вашата банка не успява да спази, е най-сигурният път да го загубите. Сложете условие за възстановяване при отказ на банката.
Усвоени тераси. Присъединеният балкон увеличава стаята, но площта му може да не е вписана в акта, а в панелен блок има граници за натоварването.
Коя площ плащате. „124 кв.м“ в обявата и примерно 99 кв.м чиста площ по проекта доста често са едно и също жилище. Поискайте таблицата с площите от строителя или схемата.
Придобиване на зелено. Плащайте на вноски, вързани с актове 14, 15 и 16, и вижте дали има неустойка за забавяне. Съберете информация за завършените сгради на същия строител.

Подробно за разпределенията и площите има в квадратура на тристаен.

Въпроси за тристаен в кв. Симеоново

Каква е реалната цена за продажба на тристаен в кв. Симеоново?

Обявете малко над реалната цена, защото купувачът ще се пазари с 3–7%. В кв. Симеоново медианата е €342 200. Ако бързате, целете долната петина. Семействата гледат училищата, споменете ги в обявата. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Симеоново е 84. по евтиност на квадрат. Картата показва 1 медицински център в кв. Симеоново. Продавачът на единствено жилище обикновено не плаща данък върху печалбата.

Какъв бюджет ми трябва за тристаен в кв. Симеоново?

Една пета от тристайните в кв. Симеоново са обявени под €253 100, още една пета над €413 800, а по средата стои €342 200. Числата са на база 75-те обяви, които преброихме. За цяла София медианата е €260 300. Данните са от септември 2026. Не сме агенция и не взимаме комисиона: през „Заявка“ получавате обяви, ориентир за цената и списък за проверка на документите. Броят на училищата тук според картата е 1.

Колко да спестя, преди да купя тристаен в кв. Симеоново?

При медиана €342 200 в кв. Симеоново 20% самоучастие е около €68 400. Отгоре идват данък, нотариус и вписване, около €12 500. Общо в брой: около €81 хил. Комисиона на агенция не е включена, при покупка от собственик тя е нула. За сравнение, двустайните тук са с медиана €200 000. Самоучастието трябва да е по сметка преди подписването, не на кеш в чанта. В подредбата ни по €/кв.м Симеоново е на 84. място от 103, като първото е най-евтиното.

Колко повече струва тристаен от двустаен в кв. Симеоново?

В кв. Симеоново двустайният е около €200 000, тристайният около €342 200. Третата стая излиза приблизително €142 200, тоест 71% отгоре. Това е цената на една детска стая, ако гледаме практично. Сравнявайте сходни сгради, иначе разликата се размива. Училища в кв. Симеоново по OpenStreetMap: 1. Разликата в града като цяло е около €87 хил. Третата стая вдига и данъка при покупка, и сметките за отопление.

Има ли парно в тристайните в кв. Симеоново?

Сред обявите в кв. Симеоново, в които е посочено отопление, 3% са на ТЕЦ и 95% на газ. Газът тук е сериозна алтернатива, типично за по-новите сгради. В тристаен с две спални проверете дали всяка стая има радиатор. Ъгловите спални в панела са най-студените. Ако блокът е саниран, сметката за парно пада осезаемо. Тристаен под наем тук се предлага около €1 100 на месец.

Кой наема тристайни в кв. Симеоново?

Търсенето е по-бавно от това на двустайните. Наемът на тристаен тук е около €1 100. Обзавеждането вдига наема. Симеоново отстои на 8,9 км от центъра. Семейният наемател пази имота по-добре. Два месеца депозит е стандарт. В София обявите за тристаен под наем са около 2 721.

Ликвиден ли е тристаен в кв. Симеоново?

Тристайният се продава малко по-бавно от двустайния, защото купувачите са предимно семейства. В кв. Симеоново в продажба са 75 тристайни и 89 двустайни. Правилната цена решава повече от типа. Надценен имот стои, докато не се коригира цената. Тристаен под наем в кв. Симеоново се предлага около €1 100 на месец. Съседното място в.з. Американски колеж е на 1,4 км.

Още варианти на няколко спирки

Тристайните се появяват по-рядко от двустайните, а хубавите си отиват бързо. Затова дръжте под око и районите около Симеоново.

От другата страна на София

Прочетете преди огледа

Подбор на тристайни за кв. Симеоново

Подбор по квартал и бюджет
Приемаме и заявки от продавачи
Попълва се за две минути

Пусни заявка

Методика: медиана на поисканите цени; площта е каквато е в обявата (в новите сгради обикновено застроена). Повече в методологията. Последна проверка: 27 септември 2026 г.