Тристаен апартамент в кв. Драгалевци
В кв. Драгалевци тристаен апартамент търсят семейства, които предпочитат въздух и тишина пред близостта до центъра и приемат, че без автомобил не става. В извадката ни от септември 2026 има 149 обяви за тристайни в кв. Драгалевци, с медиана €355 700 и €2 792/кв.м; медианната площ е 131 кв.м.
Наемите на тристаен апартамент тук е около €1 200 месечно, а това кара много наемателите да пресметнат покупка. Картата (OpenStreetMap) показва едно училище, но нито една детска градина в квартала, важна подробност, когато тристайният е за семейство. Драгалевци е от по-скъпите места за тристаен апартамент: 14% над медианата за столицата, а това личи още в нужното самоучастие.
Тази страница е за семейството, което мисли дали тристаен тук е по силите му: цифри, подводни камъни и сравнение със съседите.
Краткият списък за семейството, щом гледа тристаен в кв. Драгалевци, обикновено изглежда ето така: две нормални спални, училище пеша и място за колата.
Колко струва тристаен в кв. Драгалевци
Обявената цена на тристаен апартамент в кв. Драгалевци се върти около €355 700 (медиана от 149 обяви), което прави €2 792/кв.м. Квадратният метър се движи от €2 412/кв.м до €3 133/кв.м (20-и и 80-и перцентил), разлика от 30%, която идва най-вече от сградата и състоянието.
Обявите тук по ценови слоеве:
- до €200 хил.0 обяви · 0%
- €200–250 хил.4 оферти · 3%
- €250–300 хил.28 обяви · 19%
- €300–400 хил.71 оферти · 48%
- над €400 хил.46 обяви · 31%
Най-плътният слой в квартала е €300–400 хил., с 48% от обявите; за града най-гъст е слоят €200–250 хил. Под €200 хил. тук няма нито една обява, а това говори достатъчно за нивото.
| Вид сграда | Обяви | Типична цена | €/кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| От 1990 до 2020 г. | 20 | €342 500 | €2 739/кв.м | 126 кв.м |
| С Акт 16 от 2021 г. насам | 55 | €393 600 | €2 975/кв.м | 131 кв.м |
| В строеж | 52 | €349 000 | €2 642/кв.м | 130 кв.м |
Ако бюджетът е тесен, гледайте тристайните в строеж: там квадратът е €2 642/кв.м срещу €2 975/кв.м при тези с Акт 16 от 2021 г. насам.
На дъното на ценовата скала стояха €206 000 при 103 кв.м, т.е. €2 000/кв.м, 1-ви от 4 етажа; 103 кв.м срещу €206 000, 2-ри от 4 етажа; 80 кв.м срещу €237 990, 1-ви от 4 етажа, нова сграда от 2026 г., газ.
Истинските цени на сделките се виждат в нотариалните актове, не в обявите, и обичайно са с няколко процента по-ниски. В нашата класация по €/кв.м Драгалевци заема 75-о място от 103, като броим от най-евтиния квартал.
Хистограма на 149 обяви за тристайни в този квартал по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Сградите, в които се продават тристайни в кв. Драгалевци
От 149 обяви за тристаен в кв. Драгалевци в сгради отпреди 1990 г. са 0, от 1990–2020 г. 20, с Акт 16 от 2021 г. насам 55 и в строеж 52.
- Преди 1990 г.0 обяви · 0%
- 1990–2020 г.20 обяви · 16%
- С Акт 16 (2021+)55 обяви · 43%
- В строеж52 обяви · 41%
В кв. Драгалевци газът е честа гледка: 94% от офертите с данни са на газ, 0% с парно. Средната сграда е 4 етажа, а медианният тристаен е на 2-ри.
Кооперациите от 90-те и 2000-те тук нерядко са без изолация по фасадата; питайте колко излиза отоплението през зимата.
Попитайте съседите спирало ли е парното през последната зима; този отговор казва много от обявата.
Асансьор, подменен скоро, е една по-малко обща вноска в близките години; попитайте от кога е последният. Дворът с пейки между блоковете изглежда дреболия, докато не се окажете родители на дете на три години. Детайлите (домофонът, лампите на стълбището, чистотата във входа) показват доста за етажната собственост.
Спирки, пътища и паркиране в кв. Драгалевци
Метростанция в кв. Драгалевци няма. Семействата тук свикват с автобус и кола, а част от тях паркират при крайната спирка на метрото. Автобусите са гръбнакът на придвижването тук: 14 спирки по картата, без трамвай.
7,5 км до центъра звучат малко, но с две деца важи не само разстоянието, а през колко точки минава сутрешният маршрут: градина, училище, два офиса. Сутрешният час в квартала определя повече, отколкото километрите. Питайте продавача как пътува той и за колко време стига.
В извадката ни 9 обяви от 149 споменават паркомясто или гараж. Паркирането тук е поносимо в повечето части, но място за втора кола до блока е въпрос на късмет.
- Измерете пътя пеша до градината и до училището
- Изпитайте асансьора с детска количка
- Изминете маршрута до работа в работен ден към осем
Хората от входа знаят за колко минути стигат до центъра; отговорът им рядко съвпада с навигацията. Асансьорът, в който влиза детска количка, е част от транспорта на семейство с бебе. На огледа го премерете с рулетка.
Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка
Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
- Попълва се за две минути
- Приемаме и заявки от продавачи
Какво виждаме в обявите в кв. Драгалевци
Бележки от 149 обяви за тристаен в кв. Драгалевци и от картата. Не са мнения на хора, а това, което личи от числата.
Посредниците тук
Агенциите държат 83,2% от обявите тук, строителите 12,1%. За сравнение, в София собствениците са около 6,7%. Комисионата на купувача за €355 700 е около €10 700 с ДДС.
Най-ниската цена
€206 000 е долната граница в квартала, около €2 000 на квадрат. 103 кв.м, първи етаж.
Сутрин на път за училище
Картата показва 1 училище и 0 детски градини тук. Проверете училищния район и точките за прием по адрес.
Цената в перспектива
По-скъпо от града: €355 700 тук срещу €260 300 медиана за София, при €2 792 на квадрат. Сделката обикновено излиза с 3–7% под обявеното, тоест около €338 хил. при тази медиана.
Как се отоплява
Парно от ТЕЦ в кв. Драгалевци няма в нито една обява, а 94% са на газ. Поискайте сметките за последната зима.
Драгалевци: силни и слаби страни
Кв. Драгалевци през погледа на купувач на тристаен, средна оценка 3,1. Всяка точка е сметната от данни.
- Достъпност на цената1,5
Тристаен в кв. Драгалевци се предлага средно по €2 792 на квадрат, с 13,7% над средното за София (€2 455). Една пета от обявите е под €297 800, една пета над €435 700.
- Избор на тристайни4,5
149 тристайни в извадката срещу 104 двустайни.
- Училища и детски градини1,5
По OpenStreetMap тук има 1 училище. Училищата са 1, но районът на прием зависи от адреса.
- Зеленина и площадки2,5
На картата: 0 парка и градинки и 1 детска площадка. При 1 площадки рядко се налага да вървите далеч.
- Транспорт и метро2,5
До центъра са около 7,5 км; по картата 14 автобусни спирки. С две деца в различни училища транспортът се усеща всеки ден.
- Ново строителство4,5
Ново или почти ново е 71,8% от предлагането (107 от 149 обяви). Преобладават обявите на строители, а там договорът и графикът на плащанията са важни колкото цената.
- Доходност от наем3,5
Наем на тристаен в квартала около €1 200 месечно при цена €355 700: брутно 4% годишно. След данък, поддръжка и празни месеци нетната доходност е видимо по-ниска.
- Тишина и паркиране4,5
Паркомясто или гараж предлагат 9 от 149 обяви. Паркомястото трябва да е в нотариалния акт, не само в думите на продавача.
Драгалевци завършва с 3,1. Разликата между най-силния признак (избор на тристайни) и най-слабия (достъпност на цената) е 3 точки.
Какво работи в полза
- 149 обяви за тристаен, има от какво да се избира
- 71,8% от обявите са ново строителство
- По-спокоен профил (полите на Витоша)
Какво да проверите
- Квадратът е €2 792, 13,7% над града
- Само 1 училище
Редакционна формула, не анкета. Гласове на купувачи тук няма.
Директно, чрез брокер или от строител в кв. Драгалевци
Сред 149 обяви за тристаен апартамент в кв. Драгалевци директно от собственик са 7 (5%), от агенции 124, а от строители 18.
Директната обява тук излиза по-изгодна: €2 430/кв.м при собствениците срещу €2 792/кв.м общо.
14 оферти тук са маркирани „без комисиона“ за купувача, в повечето случаи от строител или агенция, на които плаща продавачът.
Покупката от строител в квартала (18 обяви в извадката) означава договор със схема на плащане и изчакване на Акт 16; проверете какво е завършила фирмата досега.
Без посредник няма кой да провери документите вместо вас; поне следните неща:
- Документите на новата сграда. При ново строителство проверете разрешението за строеж, Акт 14/15 и дали има Акт 16.
- Тежести по имота. Справката от Агенцията по вписванията показва има ли ипотеки, възбрани или искови молби; вадете справката седмица преди нотариуса.
- Кой точно подписва. Уточнете още в началото кой е вписан като собственик: двама съпрузи, няколко наследници или фирма; от това зависят подписите и пълномощните.
В заявката можете да отбележите, че предпочитате обяви от собственици; събираме ги с предимство, безплатно, защото не сме агенция.
Таксите при покупка на тристаен: сметката за Драгалевци
Сметката тръгва от €355 700. Толкова е медианата за тристаен в кв. Драгалевци, на база 149 обяви за продажба на тристаен. Нито едно от тези пера не е включено в цената от обявата.
Нотариалната такса за апартамент от този клас е горе-долу €1 650. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €356. €10 671 се внасят в общината като данък при придобиване; ставката в София е 3%. Уточнете ставката преди сделката, общинският съвет може да я промени.
| Перо | Сума | В процент |
|---|---|---|
| Нотариална такса с ДДС | €1 650 | 0,5% |
| Данък при придобиване (3%) | €10 671 | 3% |
| Такса за вписване | €356 | 0,1% |
| Адвокат | €450 | 0,1% |
| Без агенция | €13 100 | 3,7% |
| Комисиона (2–3% + ДДС) | €8 537–€12 805 | 2,4–3,6% |
| Банкови такси (оценка, обработка) | €250–€3 100 | 0,1–0,9% |
За адвокатска проверка заделете €450, под 0,1% от цената. При инвеститорите посредник доста често няма; въпросът там е друг: включен ли е ДДС в цената и какво се включва в „ключ“ или „шпакловка и замазка“. Агенцията по правило иска от купувача 2–3% + ДДС, тоест €8 537–€12 805. Собствениците, които продават сами, са 7 от 149 обяви в района; търсете ги, ако искате да избегнете комисионата. Единствено таксите без агенция (€13 100) са колкото 11 месечни наема на тристаен тук.
При смяна на двустаен с тристаен продажбата на вашето единствено жилище обикновено не се облага с данък върху дохода, но вижте условията със счетоводител.
Бъдещият купувач на вашия тристаен в Драгалевци
Когато дойде моментът да продавате, вашият купувач най-вероятно ще е семейство с ипотека: идва на два-три огледа и разпитва за училищата и паркирането преди цената.
149 обяви за тристайни в кв. Драгалевци (и 104 обяви за двустайни и 67 обяви за четиристайни) очертават голям пазар. Големият брой оферти значи, че представянето и цената решават всичко. На квадратен метър тристаен тук е €2 792/кв.м срещу €2 783/кв.м за двустаен, т.е. по-скъп на квадрат.
- Училище и градина наблизо. В кв. Драгалевци по картата има 1 училище и нула градини; адрес близо до тях се продава по-лесно.
- Тераса и мазе. Широка тераса към спалните продава повече, отколкото показват квадратите ѝ.
- Две отделни спални. Проходна стая или спалня през хола намалява кръга купувачи повече от който и да е стар ремонт.
- Асансьор, и то работещ. С детска количка и покупки за четирима третият етаж без асансьор отказва доста семейства.
Щом продавате след пет-шест години, ще се борите с сградите, които тогава ще бъдат съвсем нови. Сега 35% от офертите тук са в строеж. Къде се губи стойност при скицата: разпределения на тристайни.
Тишината в кв. Драгалевци: откъде идва шумът
Заведенията са едва 5, така че вечерният шум в кв. Драгалевци идва по-скоро от паркирането, отколкото от музика. OpenStreetMap показва тук 14 спирки на автобуси. Без трамвай звукът е главно от автомобилите и автобусите.
Изолацията срещу шум между съседите почти никога не се споменава в обявите в Драгалевци; разберете какви са стените и има ли изолация под настилката. Детските площадки (1 плюс 17 игрища) остават най-шумни между 16 и 20 часа. Едно училище или градина наоколо значи ранно движение плюс звънци. В случай че спалните стаи гледат към булеварда, дограмата с качествен шумоизолиращ пакет помага, но само докато прозорецът е затворен, а през лятото това почти никога не е така.
Спалня, опряна до асансьора и до стълбището, е неспокойна на всеки етаж. Медианната обява за тристаен в квартала е на 2-ри етаж от 4. Най-горният етаж е тих откъм съседи, но покривът пропуска топлина и понякога шум от техника. Открехнете прозореца в детската на огледа и постойте минута мълчаливо. Минете покрай блока два пъти: в 8 сутринта в делник и в петък след десет.
Къде другаде да търсите тристаен около Драгалевци
По-евтино наблизо: кв. Малинова долина (€210 хил.), кв. Витоша (€260 хил.) и кв. Бояна (€320 хил.), при €356 хил. в кв. Драгалевци. Кв. Драгалевци стои в по-скъпата част на пазара около София: €2 792/кв.м при €2 455/кв.м медиана за София.
| Място | Медиана | €/кв.м | Основа |
|---|---|---|---|
| кв. Драгалевци | €355 700 | €2 792/кв.м | 149 обяви |
| кв. Симеоново | €342 200 | €2 989/кв.м | 75 обяви |
| кв. Витоша | €260 000 | €2 452/кв.м | 239 обяви |
| кв. Бояна | €320 000 | €2 691/кв.м | 37 обяви |
| кв. Малинова долина | €210 000 | €2 118/кв.м | 239 обяви |
| в.з. Симеоново – Драгалевци | €429 900 | €3 011/кв.м | 5 обяви |
Два района с една и съща медиана могат да дават съвсем различен тристаен: ЕПК от 80-те срещу нова сграда на зелено. Извън кварталната мрежа най-наблизо е с. Бистрица, с ориентир €312 хил. за тристаен. Щом мерите обяви от съседни квартали, гледайте €/кв.м на една и съща година на строеж, а не общата цена. За сравнение, четиристайните тук са 67 обяви с медиана €520 хил.; при многодетно домакинство скокът може да си струва. На imot.bg търсете „3-СТАЕН“ и задайте площ от 95 кв.м нагоре, в случай че не искате малките панелни тристайни.
Не искате да ровите сайтовете? Пуснете заявка със сумата и желанията си, без комисиона.
Честите въпроси за Драгалевци
Да купя ли четиристаен вместо тристаен в кв. Драгалевци?
Разликата е около €164 хил. В кв. Драгалевци четиристаен е около €519 700 (67 обяви), тристаен около €355 700. Четиристайните се продават по-бавно, пазарът им е по-тесен. Сметките за отопление и таксите за входа растат с всяка стая. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Драгалевци е 75. по евтиност на квадрат.
Колко ще плащам месечно за ипотека за тристаен в кв. Драгалевци?
Около €1 154 на месец за типичния тристаен в кв. Драгалевци. Сметката е за €285 000 главница, 30 години и 2,7% годишно. При 85% финансиране вноската е около €1 226, но и самоучастието пада. В подредбата ни по €/кв.м Драгалевци е на 75. място от 103, като първото е най-евтиното. Лихвите през 2026 г. са около 2,4–3%, но в договора гледайте ГПР, не само лихвата. Наемите на тристайни тук са с медиана €1 200 месечно. Пробвайте и калкулатора на сайта с вашите числа.
Подходящ ли е Драгалевци за семейство с малки деца?
За семейство в кв. Драгалевци гледайте три неща: градина, училище и площадка на пешеходно разстояние. Ето какво има: 1 детска площадка и 1 училище. Цената на тристаен тук е около €356 хил. Питайте съседите на огледа, те казват повече от обявата. Данните са от OpenStreetMap и не дават оценка за качеството. В блоковете с много деца площадките обикновено са поддържани от живущите.
Колко бързо се продава тристаен в кв. Драгалевци?
Скоростта зависи повече от цената, отколкото от квартала. В кв. Драгалевци в продажба са 149 тристайни и 104 двустайни. Тристаен с две отделни спални се продава по-бързо от проходен. Обявите на зелено в кв. Драгалевци са 52 от 149. Купувачите на тристайни по-често ползват кредит, което удължава сделката.
Лесно ли се пазарува в кв. Драгалевци без кола?
Сравнително. На картата в кв. Драгалевци има 1 супермаркет. С количка е важно магазинът да е без стъпала. Близостта до мол вдига трафика в района през уикенда. Денонощният магазин наблизо спестява разходки с кола. Разстоянието до центъра на София е около 7,5 км, без да броим завоите. Автобусни спирки тук: 14 по OpenStreetMap. Пазарите се отбелязват отделно на картата.
Колко скъп е Драгалевци в сравнение с другите квартали?
В по-скъпата третина: 75. от 103. Най-евтините квартали са около €1 600–1 800/кв.м, най-скъпите над €4 000/кв.м. Драгалевци е на €2 792/кв.м. 35% от тристайните в кв. Драгалевци в извадката са в строеж. Цената на квадрат зависи и от дела на новото строителство. Най-евтин в класацията е Модерно предградие, най-скъп Докторски паметник. В класацията влизат само квартали с поне пет обяви. Най-близо е м-т Киноцентъра, на 0,1 км.
Струва ли си доплащането за тристаен вместо двустаен в кв. Драгалевци?
Сметката е проста: €355 700 минус €219 000 прави €136 700. При кредит за 30 години това са около €444 повече на месец. За семейство, в което някой иначе спи в хола, сумата обикновено си заслужава. Малкият тристаен от 75–80 кв.м понякога струва почти колкото голям двустаен в ново строителство. Разликата в града като цяло е около €87 хил. Сравнявайте сходни сгради, иначе разликата се размива.
Как се сравнява Драгалевци със съседите си по цена на тристаен?
Погледнете кв. Малинова долина и кв. Витоша. Там квадратът е около €2 118/кв.м, докато в кв. Драгалевци е €2 792/кв.м. Преди да решите, сравнете училищата и транспорта, не само цената. В заявката можете да посочите няколко района наведнъж. Сравнявайте по цена на квадрат, тристайните се различават много по площ. По права линия до центъра са около 7,5 км.
Какво разпределение да търся при тристаен в кв. Драгалевци?
За семейство най-удобно е спалните да са от едната страна, хола от другата. Коридорното разпределение дава тази тишина, при хол в центъра се минава през него към спалните. Картата отбелязва 14 автобусни спирки в кв. Драгалевци. Проходна стая не е истинска спалня. Двустаен тук върви около €219 000. Поискайте скица с размери, преди да ходите на оглед. Проверете къде е входната врата спрямо спалните.
Гледайте и в съседство
Сравнете квадратния метър тук и в съседство. Разликата нерядко покрива данъка и нотариуса.
- кв. Симеоново€2 989/кв.м
- кв. Витоша€2 452/кв.м
- кв. Бояна€2 691/кв.м
- кв. Малинова долина€2 118/кв.м
- в.з. Симеоново – Драгалевци€3 011/кв.м
- м-т Киноцентъра≈ €377 хил.
- с. Бистрицанаселено място
Други райони
Преди да подпишете
Търсите тристаен в кв. Драгалевци?
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Връщаме отговор до един работен ден
- Можете да изберете само имейл
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 149 от тях в кв. Драгалевци, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.