Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Какво крие пълната обява за продажба на тристаен в София

В списъка с резултати imot.bg показва около 120 знака от описанието. Отворихме 2 118 обяви за продажба на тристаен една по една и медианното описание излезе 1 121 знака, около 9,3 пъти повече. Паркомясто или гараж се споменава в 2,1% от прегледите, а в пълните текстове в 47,4%.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Две хиляди обяви, отворени ръчно

Досегашните ни анализи на продажбите стъпваха на реда, който виждате в списъка: квартал, площ, етаж, цена и едно изречение от описанието. За тази партида отидохме по-навътре. На 17.10.2026 от 8 330 видими обяви за тристаен взехме до 20 случайни от всеки от 151 района и свалихме цялата им страница. Така се събраха 2 118 обяви, около 25,4% от видимото. На всяка страница има пълно описание, блок „Особености“ с отметки, брояч на посещенията и дата на последна корекция. 2 079 от тях успяхме да свържем със снимките ни от 17.09 до 17.10 и за тях знаем приблизително от кога стоят и дали са мърдали цената.

2 118пълни страници на обяви за продажба на тристаен

151района, до 20 обяви от всеки

1 121 знакамедианна дължина на описанието

120знака показва прегледът в списъка

Едно предупреждение важи за всички числа по-долу. Таванът от 20 обяви на район означава, че малък квартал с 25 обяви е представен почти изцяло, а голям с 240 само с една дванадесета. Делът „X% от обявите“ е за извадката ни, не за целия пазар. За сравнения между групи това стига. За броене на всички тристайни в града не става.

Какво не виждате в списъка

Дял на обявите, в които се споменава темата: преглед срещу пълен текст
Тема	В прегледа	В пълния текст	Пъти повече
тераса	2,2%	57,6%	26,2×
парк	4%	53,5%	13,4×
изложение	4,6%	52,7%	11,5×
паркомясто/гараж	2,1%	47,4%	22,6×
метро	6,4%	46,1%	7,2×
училище/детска градина	0,5%	41,9%	83,8×
две бани	1,1%	32,1%	29,2×
мазе	0,3%	23,2%	77,3×
обзавеждане	4,9%	21,6%	4,4×
ремонт	2,9%	19,2%	6,6×
комисиона	8%	17,1%	2,1×
ДДС	0,3%	10,8%	36×
саниран	0,8%	4,6%	5,7×
таван/таванско	0,2%	3,7%	18,5×

Разликата е по-голяма, отколкото очаквахме. Мазето присъства в 0,3% от прегледите и в 23,2% от пълните текстове, тоест около 77 пъти по-често. Училище или детска градина минава от 0,5% на 41,9%. Две бани или отделна тоалетна от 1,1% на 32,1%. Тези неща продавачите пишат в третия или петия абзац, след квадратурата и етажа, и в списъка те просто не се виждат. Затова някои от по-старите ни изводи се нуждаят от поправка. В статията за мазето и таванското броихме едва няколко десетки обяви с мазе. Сега знаем, че почти всяка четвърта пълна обява го споменава. Същото важи за тристайните с две бани: те са много повече, отколкото личеше от прегледа.

Пълният текст: в какъв дял от обявите се споменава темата

тераса
57,6%
парк
53,5%
изложение
52,7%
паркомясто/гараж
47,4%
метро
46,1%
училище/детска градина
41,9%
две бани
32,1%
мазе
23,2%
обзавеждане
21,6%
ремонт
19,2%

2 118 обяви за продажба, до 20 на район. Търсене с регулярни изрази: възможни са пропуски и фалшиви попадения.

Кои теми се обръщат с отварянето

Тераса и парк водят в пълния текст, с по малко над половината обяви. Изложението, което в прегледа се появява в 4,6%, в целия текст е в 52,7%. Повечето продавачи пишат накъде гледат прозорците, просто не в първото изречение. Как се отразява посоката на цената, разглеждаме в изложението в описанието, а старият анализ по прегледа е в изложението на тристайния. Метрото скача от 6,4% на 46,1%. Комисионата е по-интересна: в прегледа е 8%, в пълния текст 17,1%, само около 2,1 пъти повече. Това е темата, която агенциите обичат да изкарват в началото, най-често като „без комисиона за купувача“. Подробностите са в комисионата в обявата за продажба, а предишната версия по прегледа е „без комисиона“ в обявата. ДДС е почти невидим отвън: 0,3% в прегледа срещу 10,8% в целия текст. За купувача на ново жилище това е съществена разлика, защото от нея зависи дали цената е крайна (ДДС при покупка на тристаен). Санирането остава рядко и в двата варианта: 0,8% срещу 4,6% (санираната сграда в пълната обява). Таванското също: 3,7%.

Колко дълго пишат продавачите

Дължина на описанието, брой обяви

174

до 500

715

500–1 000

553

1 000–1 500

589

1 500–2 500

над 2 500

2 118 обяви за продажба. Под 120 знака прегледът показва целия текст.

Половината описания са между 773 и 1 703 знака. Това е от половин до цяла страница в текстов редактор. Почти празни, под 50 знака, са само 9 обяви. Над 2 500 знака пишат 87: там обикновено има описание на сградата, на района и на разпределението стая по стая. Строящите се сгради имат най-дълги текстове, медиана 1 301 знака, защото в тях влизат и проектът, и срокът, и условията на плащане. При сградите отпреди 1990 г. медианата е 938. С бюджета дължината расте плавно: 1 062 знака под €200 хил. и 1 309 над €450 хил.. Най-голямата разлика обаче е по това кой пише. Обявите на собственици са с медиана 695 знака, на агенциите 1 131. Собствениците в извадката са само 59, затова числото е ориентир. Повече за тях в собственик или агенция при продажба.

Колко неща казва една обява

Преброихме за всяка обява колко от четиринадесетте теми в таблицата се споменават. В прегледа медианата е 0: 68,7% от прегледите не съдържат нито една. В пълния текст медианата е 4, а 46% от обявите споменават пет или повече.

Колко от 14-те теми споменава пълният текст

0–1 теми
148 обяви
2–3 теми
567 обяви
4–5 теми
849 обяви
6–7 теми
458 обяви
8 и повече теми
96 обяви

Мазе, таванско, паркомясто, тераса, две бани, изложение, ремонт, обзавеждане, ДДС, комисиона, метро, училище, парк, саниране.

Какво значи това на практика. Ако пресявате обяви по прегледа, отхвърляте неща, за които просто не сте прочели. Обява без дума за паркомясто в първия ред има почти равен шанс да го споменава по-надолу. Отметките в блока „Особености“ са друг източник, понякога противоречащ на текста, и ги разглеждаме отделно в особеностите в обявата за продажба. Пълният текст има и своите капани. Описанието пише продавачът или агентът и то е реклама. Ако е написано „до метро“, проверете разстоянието на картата. Ако е написано „мазе“, питайте дали е в нотариалния акт.

Какво да търсите, когато отворите обявата

Отделно от текста страницата има брояч на посещенията и дата на корекция. Броячът показва колко пъти е отваряна обявата, но казва по-малко, отколкото изглежда (колко се гледа обява за продажба и прегледите и цената). Датата „Коригирана“ не означава нова цена (кога се коригира обявата).

Отворена обява: какво да проверите в целия текст

0 / 8

Има ли мазе или таванско и в нотариалния акт ли е записано
Паркомястото или гаражът включени ли са в цената, или се плащат отделно
Цената с ДДС ли е, когато сградата е нова
Кой плаща комисиона и колко
Накъде гледат стаите и има ли две бани или отделна тоалетна
Обзавеждането влиза ли в цената
Отметките в „Особености“ съвпадат ли с текста
Кога е коригирана обявата и колко пъти е гледана

Пълният наръчник за четене е в как да четем обява за продажба, а цената на паркомястото е в отделна статия. За обзавеждането вижте „продава се обзаведен“, за ремонта „за ремонт“ и „след ремонт“. Ако търсите в кв. Студентски град, кв. Младост 3 или кв. Гео Милев и искате някой да прочете обявите вместо вас, опишете какво търсите в заявката. Огледът остава задължителен: как да огледате тристаен.

Оценка на редакцията: стойността на пълния текст в обявата

3,4от 5

Оценка на редакцията: стойността на пълния текст в обявата

Пълният текст казва много повече от прегледа: медианната обява засяга 4 от 14-те теми, а прегледът ѝ нито една. Не е доказателство за нищо, но е най-евтиният списък с въпроси за огледа.

Информация над прегледа★★★★★
Медиана 4 от 14 теми в пълния текст срещу 0 в прегледа.
Надеждност на казаното★★★★★
Рекламен текст, без проверка на мазе, паркомясто и площ.
Пълнота по важните теми★★★★★
ДДС се споменава само в 10,8%, комисионата в 17,1%.
Сравнимост между обяви★★★★★
Половината текстове са между 773 и 1 703 знака, с различна структура.
Полза за огледа★★★★★
Дава конкретни въпроси към продавача и документите.

Предимства

Показва мазе, тераса, бани и изложение, които прегледът крие
Често казва условията: ДДС, комисиона, паркомясто
Безплатно е, само отнема време

Слабости

Пише го продавачът
Липсата на дума не значи липса на нещо
Извадката е до 20 обяви на район

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Не сме посредник, нямаме комисиона
Вноска по кредита и такси по сделката
Приемаме и заявки от продавачи

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко от описанието показва списъкът в imot.bg?

Около 120 знака, тоест едно-две изречения. Медианното описание на обява за тристаен в извадката ни е 1 121 знака, така че прегледът показва около една десета.

Кои неща най-често липсват в прегледа?

Мазето (0,3% в прегледа срещу 23,2% в пълния текст), училище или детска градина (0,5% срещу 41,9%) и паркомястото (2,1% срещу 47,4%).

Ако в обявата няма дума за паркомясто, значи ли, че няма?

Не. Продавачите пропускат неща, а в прегледа повечето теми изобщо не се виждат. Питайте директно и проверете в документите.

Колко обяви сте прочели?

2 118 обяви за продажба на тристаен от 151 района, до 20 от район, свалени на 17.10.2026. Това са около 25,4% от 8 330 видими обяви на същата дата.

Представителна ли е извадката за целия град?

Не напълно. Малките райони са свръхпредставени, защото и от тях взимаме до 20 обяви. Затова даваме дяловете като дял от извадката и ги ползваме главно за сравнения.

Кой пише по-дълги описания, агенциите или собствениците?

Агенциите: медиана 1 131 знака срещу 695 при собствениците. Собствениците в извадката са само 59, затова разликата е ориентир.

Колко често обявата споменава ДДС?

В 10,8% от пълните текстове, почти винаги при нови сгради. В прегледа само в 0,3%. Ако купувате ново, питайте изрично дали цената е крайна.

Може ли да се вярва на описанието?

То е рекламен текст на продавача или агента. Полезно е за въпроси, които да зададете, но мазето, паркомястото и площта се проверяват в нотариалния акт и на място.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →