Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

ДДС при покупка на тристаен в София: какво пише в обявите и как да го четете

В 228 от 2 118 пълни обяви за продажба на тристаен, около 10,8%, се споменава ДДС. 118 описания казват „с ДДС“, 126 казват „без ДДС“, а 57 дават и двете цени. Отметката „Възможност за дан. кредит“ стои в 119 обяви, но само в 20 от тях текстът обяснява нещо за данъка.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

ДДС живее в строящите се сгради

Думата „ДДС“ почти не се среща при стария апартамент. От 228 описания с нея 66,7% са в сгради в строеж, още 41 в завършени след 2020 г., а в готови сгради отпреди 2015 г. намираме само 5. Това не е случайно и има юридическо обяснение, до което стигаме след малко. Сградите с такива обяви са по-големи и по-скъпи. Медианната площ на обявите с „без ДДС“ е 123 кв.м, цената €299 702. При „с ДДС“ площта е почти същата, а цената €271 788. Сравнението между двете групи не казва колко е данъкът, защото това са различни сгради.

10,8%от пълните обяви споменават ДДС
66,7%от тях са в сгради в строеж
57обяви дават цена и с ДДС, и без
119обяви с отметка „Възможност за дан. кредит“

Кога продажбата на жилище се облага с ДДС

Тук пишем само общите правила от Закона за ДДС, без да ги прилагаме към конкретна сделка. ДДС начислява продавач, който е регистриран по закона: най-често строителна фирма или дружество, което продава жилищата в своята сграда. Физическо лице, което продава собствения си апартамент, по правило не е регистрирано и не начислява ДДС. Второто условие е сградата. Законът облага доставката на „нова“ сграда или част от нея. Нова е сграда, която още не е въведена в експлоатация, или до пет години от въвеждането ѝ. Доставката на сграда, която вече не е нова, по правило е освободена от ДДС, с някои изключения, при които регистрираният продавач може да избере облагане. Стандартната ставка е 20%. От двете условия следва картината в обявите. Строителят продава апартамент в сграда, която е в строеж или току-що завършена: ДДС има. Семейство продава тристайния си в блок от 80-те: ДДС няма. Етапите на строежа и защо Акт 16 е важна дата разказваме в статията за Акт 14, 15 и 16.

  • Регистриран продавач, нова сграда. Продажбата по правило се облага, ставката е 20%, а данъкът е част от цената, която плаща купувачът.
  • Регистриран продавач, сграда над пет години. По правило освободена доставка; продавачът може да избере облагане в предвидените от закона случаи.
  • Физическо лице продава свое жилище. По правило без ДДС. Местният данък при придобиване и нотариалните такси се дължат независимо от това.

„С ДДС“, „без ДДС“ и двете цени наведнъж

Как обявите споменават ДДС
228обяви с ДДС в текста
  • само „с ДДС“ 26,8%
  • само „без ДДС“ 30,3%
  • и двете 25%
  • друго споменаване 18%

Търсене с регулярни изрази в пълното описание; възможни са пропуски.

Почти половината от обявите, които казват „без ДДС“, казват и „с ДДС“ на друго място. Обикновено това са две цени: без данъка за фирми, които ще го приспаднат, и с данъка за всички останали. Опасни са другите 69, които дават само цена „без ДДС“. За частен купувач, който купува от регистриран строител, сумата за плащане по правило е с 20% по-висока от числото в заглавието. Само 6 описания пишат изрично, че ДДС „не се начислява“ или „не подлежи“. При стария апартамент никой не си прави труда: данък няма и затова думата просто липсва. Да няма ДДС е нормалният случай при препродажба.

Колко се добавя към цена „без ДДС“

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Данъчният кредит е за фирми

Отметката „Възможност за дан. кредит“ звучи като отстъпка. Не е. Право на данъчен кредит има регистрирано по ДДС лице, което ползва имота за облагаема дейност: например фирма, която ще отдава или ще ползва жилището като офис по начин, който законът признава. Тогава платеното ДДС се приспада. Физическо лице, което купува, за да живее, такова право няма. 119 обяви имат отметката, 83,2% от тях са в строящи се или нови сгради след 2020 г. Медианата на отметките в тези обяви е 8, при 3 за всички. С други думи, публикуващият отмята почти всичко, което шаблонът позволява. Сдвоеното сравнение дава −3% в 31 квартала, положително само в 9, тоест отметката не е признак на по-скъпо или по-евтино жилище.

Обяви с данъчна тема в текста и отметките
  • ДДС в описанието
    228
  • „без ДДС“
    126
  • „с ДДС“
    118
  • отметка за данъчен кредит
    119
  • отметка и обяснение в текста
    20

От 2 118 пълни обяви за продажба на тристаен, 17.10.2026.

Какво да питате, преди да подпишете

Цената в предварителния договор трябва да казва ясно дали включва ДДС. Ако обявата дава две числа, искайте договорът да е с числото, което ще платите вие. Ако купувате чрез фирма, условията за данъчен кредит, фактурите и счетоводното отчитане са въпрос към счетоводител, не към продавача. Ако купувате на зелено, за да препродадете, данъчното третиране на втората сделка също е за консултант; общите рискове описахме в купи на зелено, продай на Акт 16. Нотариусът ще провери документите на продавача, но няма да ви каже дали цената е изгодна. Схемите на плащане при строителя, които често са с ДДС на всяка вноска, са описани в редките условия в обявите, а какво още се вижда само на пълната страница, в какво крие пълната обява. Таксите и местният данък при покупка са в разходите при покупка, а комисионата, която понякога също носи ДДС, в анализа на комисионата. Обявите с ДДС в текста са гъсти в новите квартали като кв. Малинова долина, кв. Младост 4 и кв. 7-ми 11-ти километър, но не забравяйте, че извадката е до 20 обяви на район.

ДДС: проверка преди капаро

0 / 7

Оценка на редакцията: ДДС в обявите за тристаен

2,2от 5

Оценка на редакцията: ДДС в обявите за тристаен

Обявите рядко лъжат за ДДС, но често го казват наполовина. Цената „без ДДС“ е за фирми; частният купувач от строител плаща с данъка. Проверете кое число влиза в договора.

  • Яснота на обявите★★★★★

    69 обяви дават само цена без ДДС.

  • Значение за стария апартамент★★★★★

    Почти не се среща: 5 обяви в сгради отпреди 2015 г.

  • Значение за новото строителство★★★★★

    66,7% от споменаванията са в сгради в строеж.

  • Полза от данъчния кредит за семейство★★★★★

    Само за регистрирани по ДДС лица.

  • Достоверност на отметката★★★★★

    Само 20 от 119 обяснява нещо в текста.

Предимства

  • Ясни общи правила в закона
  • Повечето нови проекти дават и двете цени
  • При препродажба по правило няма ДДС

Слабости

  • 20% разлика при грешно прочетена цена
  • Отметките се слагат по шаблон
  • Конкретният случай иска консултант

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Номерът ви не стига до брокери
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Плаща ли се ДДС при покупка на тристаен?

Само ако продавачът е регистриран по ДДС и сградата е нова, тоест в строеж или до пет години от въвеждането в експлоатация. При покупка на стар апартамент от физическо лице по правило няма ДДС.

Какво значи „цена без ДДС“ в обявата?

Че към числото по правило се добавят 20%, ако купувате от регистриран продавач. В 69 обяви от извадката ни има само такава цена, без втора с данъка.

Мога ли като частно лице да си върна ДДС?

Не. Данъчен кредит ползват регистрирани по ДДС лица за облагаема дейност. Физическо лице, което купува жилище за себе си, плаща данъка като част от цената.

Какво значи отметката „Възможност за дан. кредит“?

Че продавачът издава фактура с ДДС и купувач фирма може да го приспадне, ако отговаря на условията. Отметката я има в 119 обяви, повечето в нови сгради.

Начислява ли ДДС собственик, който препродава нов апартамент?

По правило не, ако е физическо лице, което не е регистрирано по ДДС. Има случаи, при които това се преценява иначе, затова при съмнение питайте данъчен консултант.

Влиза ли ДДС в основата за местния данък?

Местният данък се смята по правилата на общината и закона за местните данъци и такси върху стойността по сделката или данъчната оценка. Как точно, ще ви каже нотариусът при изчислението.

Колко обяви изобщо споменават ДДС?

228 от 2 118, около 10,8%. 66,7% от тях са в сгради в строеж.

Към кого да се обърна за конкретната ми сделка?

Към счетоводител или данъчен консултант за ДДС и към нотариус за документите. Тук описваме само общите правила.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен