Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Акт 14, 15 и 16: колко плащате за всеки етап на строежа

Преброихме 1 141 обяви за тристаен, които назовават акта на сградата. Вътре в един квартал Акт 15 се продава почти на цената на Акт 14, а истинският скок идва с Акт 16: +8,2% на квадрат спрямо Акт 15.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Трите протокола накратко, после парите

Акт 14 удостоверява, че грубият строеж е завършен: плочи, стени, покрив. Акт 15 е приемането на готовата сграда от възложителя, а Акт 16 е протоколът за годност за ползване, след който общината или ДНСК издава документа за въвеждане в експлоатация. Подробно за готовите сгради сме писали в статията за тристайните с Акт 16. Тук дефинициите ни трябват само като етикети. Въпросът е друг: колко евро се добавят към един и същ тристаен, докато хартията се сменя.

€2 305/кв.ммедиана при Акт 14, 240 обяви
€2 294/кв.ммедиана при Акт 15, 226 обяви
€2 519/кв.ммедиана при Акт 16, 675 обяви

Как подредихме обявите. Търсихме изписването „акт 14“, „акт 15“ и „акт 16“ в началото на описанието. Когато текстът назовава два акта, обявата отива при по-ранния, защото „Акт 14, Акт 16 през 2027“ описва сграда, която още е на груб строеж. Подредбата е груба. По-добра нямаме, понеже порталът не пази етапа като отделно поле.

Градските медиани крият поредността

Медиана €/кв.м на тристаен според акта, споменат в обявата
2 305
Акт 14
2 294
Акт 15
2 519
Акт 16

Всички квартали заедно. Медианна площ: 113, 113 и 115 кв.м.

На тази графика Акт 15 излиза дори малко по-евтин от Акт 14. Странно е, но не и мистериозно. Медианната цена на жилище расте от €245 хил. на €259 хил., докато квадратът стои, а това значи, че двете групи идват от различни квартали и проекти. Затова градската картинка не става за решение. Тя смесва груб строеж в Овча купел с довършена сграда в Оборище и казва нещо за адресите, не за етапа.

В един квартал: първата стъпка е почти безплатна, втората не

Сдвоихме обявите вътре във всеки квартал, където има поне по две от двете страни. Резултатът е стълба с едно ниско и едно високо стъпало.

Разлика в €/кв.м между етапите в същия квартал, медиана
  • в строеж без акт в текста срещу Акт 14
    −2,1%
  • Акт 15 срещу Акт 14
    +1%
  • Акт 16 срещу Акт 15
    +8,2%
  • Акт 16 срещу Акт 14
    +9,1%

Квартали в сравненията: 33, 26, 36 и 33.

Акт 15 срещу Акт 14 дава +1% в 26 квартала, като по-скъпият етап печели в 14 от тях. Това е хвърляне на монета. Акт 16 срещу Акт 15 е друга история: +8,2% в 36 квартала, а в 28 от тях готовата сграда е по-скъпа. Пазарът почти не плаща за фасадата и инсталациите. Плаща за момента, в който може да се живее законно. Строящите се обяви, които не назовават никакъв акт, са с −2,1% под тези с Акт 14. Част от тях вероятно са на изкоп или на първите плочи, затова приемаме числото като грубо стъпало „преди Акт 14“.

Едно ограничение, което дърпа числата надолу. От 675 обяви с Акт 16 в текста 161, или 23,9%, са маркирани като „в строеж“. В тях „Акт 16“ е обещание за бъдеща дата, не факт. Ако ги махнем, премията на истински готовата сграда най-вероятно е малко над измерената.

Колко евро е всяко стъпало за един тристаен

Взимаме медианния тристаен на Акт 14, €244 800 за 113 кв.м, и го местим по стълбата със сдвоените разлики. Сумите са ориентир за един и същ апартамент в един и същ квартал, не прогноза за конкретен проект.

Един и същ тристаен на различни етапи
ЕтапРазлика спрямо Акт 14Цена, ориентир
Преди Акт 14−2,1%€239 700
Акт 140%€244 800
Акт 15+1%€247 300
Акт 16+9,1%€267 100

Разликата от Акт 14 до Акт 15 е около €2 500: сума за пазарлък, не за решение. От Акт 14 до Акт 16 са около €22 300. При 80% кредит за 30 години това добавя приблизително €72 към месечната вноска, а за наемател същата сума покрива около 26 месеца наем на тристаен по медианата на града.

Тристаен на Акт 14 срещу същия на Акт 16

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Сменете цените с тези от обявите, които гледате. Ако разликата при вас е много над 9,1%, или готовият проект е в по-добра част на квартала, или строящият се е подценен и си заслужава втори поглед.

Къде скокът при Акт 16 е голям и къде го няма

Акт 16 срещу Акт 15 в същия квартал: крайни случаи

Сдвоено сравнение, по поне две обяви от двете страни. Броят им е малък.

Отваряме реда за Оборище: 18 обяви с Акт 16 срещу 9 с Акт 15 и разлика +39,5%. Звучи категорично, докато не погледнем първото стъпало в същия квартал, където Акт 15 е −26,7% спрямо Акт 14. Два проекта с различно ниво на довършване могат да обърнат знака. Квартал с една-две сгради на всеки етап не е статистика. На другия полюс са Драгалевци (−8,7% при 20 срещу 11 обяви) и Банишора (−7,7%). Там готовите тристайни са по-евтини от строящите се. Възможно обяснение за Банишора е, че един по-скъп проект е бил на Акт 15 точно когато събирахме обявите, а готовите жилища се препродават от собственици с по-трезви очаквания. Това е хипотеза, не измерване.

На кой етап да влезете

Преди Акт 14

Най-ниската цена, около −2,1% под Акт 14. И най-дългото чакане. Рискът е изцяло ваш, а много банки още не финансират.

На Акт 14

Конструкцията стои и се вижда. Отстъпката спрямо готовото е най-голямата, която можете да проверите на място.

На Акт 15

Плащате почти колкото на Акт 14 (+1%), а все още не можете да влезете. Рядко е най-добрият момент.

На Акт 16

Около €22 300 отгоре за типичен тристаен. Купувате готово и видимо, без риск от спрял строеж.

Ако живеете под наем, сметката е проста: всеки месец между подписа и ключа е наем, платен отгоре на вноските. Как това яде отстъпката, показахме в статията за годината на завършване. Как се плащат вноските по време на строежа, е описано в разсроченото плащане, а условията на банките за жилище в строеж в кредита за тристаен.

Как да проверите акта, преди да платите за него

Етапът в обявата: какво да видите с очите си

0 / 7

Когато обявата не казва нито година, нито етап, вижте какво да питате при непълна обява. Ако проектът е в квартал, където всичко около вас още се строи, прочетете и текста за новите квартали. Общият преглед на строящите се тристайни е в новото строителство. Можете да ни опишете бюджета и приемливия етап в заявката, а ние ще върнем подбрани обяви с бележка дали цената отговаря на етапа.

Оценка на редакцията: покупка на тристаен по етапи на строежа

3,2от 5

Оценка на редакцията: покупка на тристаен по етапи на строежа

Акт 14 дава реална отстъпка срещу готовото, Акт 15 почти не дава нищо, а Акт 16 струва около девет процента повече, но маха риска от спрял строеж.

  • Отстъпка на Акт 14★★★★★

    Около +9,1% разлика спрямо готовото в същия квартал.

  • Стойност на Акт 15★★★★★

    Цената е почти колкото на Акт 14 (+1%), а влизането пак е далеч.

  • Сигурност на Акт 16★★★★★

    Сградата е завършена и видима, рискът от недовършен строеж отпада.

  • Яснота на обявите★★★★★

    23,9% от обявите с „Акт 16“ в текста са още в строеж.

  • Сила на данните★★★★★

    Сдвоените сравнения са в 26 до 36 квартала, често с по две-три обяви от страна.

Предимства

  • Измерима отстъпка на ранен етап
  • Акт 16 почти винаги носи премия, която можете да пресметнете
  • Ясна стълба за пазарлък

Слабости

  • Акт 15 рядко оправдава чакането
  • Обявите смесват издаден и обещан акт
  • Малко обяви на квартал и етап

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Можете да изберете само имейл
  • Попълва се за две минути
  • Приемаме и заявки от продавачи
Искам подбор

Често задавани въпроси

С колко поскъпва тристаен между Акт 14 и Акт 16?

В същия квартал медианата на разликите е +9,1% на квадрат, измерено в 33 квартала. Почти цялото поскъпване идва след Акт 15.

Има ли смисъл да чакам Акт 15, за да купя?

Рядко. Акт 15 срещу Акт 14 дава +1%, като по-скъпият етап печели само в 14 от 26 квартала. Плащате почти същото, а още не можете да живеете в жилището.

Защо някои обяви с Акт 16 са в строеж?

Защото пишат бъдещия срок: „Акт 16 през 2027“. Такива са 161 от 675 обяви, или 23,9%. Питайте за датата на издадения протокол.

Колко евро е разликата между Акт 14 и Акт 16 за типичен тристаен?

За медианен тристаен на Акт 14 от €245 хил. разликата е около €22 300. При кредит 80% за 30 години това са около €72 повече на месец.

По-евтин ли е тристаен, преди сградата да има Акт 14?

Малко. Строящите се обяви без споменат акт са с −2,1% спрямо тези с Акт 14 в същия квартал. Отстъпката е скромна за риска от най-ранния етап.

В кои квартали Акт 16 не носи премия?

В извадката ни Драгалевци, Банишора и Люлин 2 показват по-ниска цена при Акт 16, отколкото при Акт 15. Обявите там са малко, така че гледайте конкретните проекти.

Колко месеца наем покрива разликата между Акт 14 и Акт 16?

Около 26 месеца при медианен наем на тристаен €850. Ако строежът ще трае по-дълго и плащате наем, готовото жилище може да излезе по-изгодно.

Как да проверя кой акт наистина има сградата?

Поискайте копие от протокола и проверете датата и адреса. За готова сграда търсете удостоверението за въвеждане в експлоатация. Адвокат може да направи справка и за тежестите върху парцела.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен