Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 2 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Годината на завършване и цената на тристаен: колко ви плащат, за да чакате

45,8% от обявите за тристаен в София са в сгради, които още се строят. Сравнихме ги вътре във всеки квартал: срещу наскоро завършените те са с −9,2% на квадрат, а една година по-късен срок сваля цената с −4,7%.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Пет години на завършване, пет различни цени

Повечето обяви в строеж казват в коя година сградата трябва да е готова. Подредихме 3 660 такива обяви по тази година. Най-гъсто е за 2027: 1 447 обяви. Следват 2026 с 1 189 и 2028 с 772, а след това пазарът изтънява рязко, до 87 за 2029 и 137 за 2030.

Медиана €/кв.м на тристаен в строеж по година на завършване
2 333
2026
2 129
2027
2 161
2028
2 198
2029
2 277
2030

Годината е тази, която продавачът е посочил. Медианна площ: от 108 до 136 кв.м.

Кривата прави малка яма. За 2026 квадратът е €2 333/кв.м, през 2027 слиза до €2 129/кв.м, а после бавно се връща нагоре. Не бързайте да четете 2030 като скъпа година. Обявите за толкова далечен срок са малко, идват от други проекти и с медиана 136 кв.м са с цяла спалня по-големи. На тази графика сравнявате различни квартали, не различни години.

Една година разлика в същия квартал

За да махнем адреса, сравнихме вътре във всеки квартал обявите с краен срок 2027 срещу тези с 2026, пак само сгради в строеж. Квартали с поне по три обяви от двете страни се събраха 63. Медианата на разликите им е −4,7%. В 24 от тях по-късната година е по-скъпа, така че отстъпката е наклон, не правило.

Срок 2027 срещу срок 2026 в същия квартал, €/кв.м

Сдвоено сравнение, 63 квартала, 1 294 обяви със срок 2027. Показани са трите най-ниски и трите най-високи разлики.

Изненадата идва при втората година. Когато сложим 2028 и по-късно срещу 2026, разликата е −4,4% в 51 квартала. Почти колкото за една година. Пазарът дава отстъпка за това, че сградата не е готова днес, но не брои месеците след това. Едно правдоподобно обяснение е практиката строителите да вдигат цената на етапи, след груб строеж и след въвеждане, вместо плавно всеки месец.

Крайностите стоят на малко обяви. Кв. Люлин 8 (−26,8%, 4 срещу 6 обяви) е пример за силна отстъпка, а кв. Княжево (+36,2%, 12 срещу 3 обяви) за обратното. Изводът за купувача е прозаичен: ако така или иначе ще чакате, далечният срок не носи много повече отстъпка, а рискът от закъснение расте с всеки сезон.

Строеж срещу готово: цената на целия път

Голямата разлика не е между две години в строеж. Тя е между строеж и завършено. Сдвоихме обявите в строеж с тези в сгради, въведени от 2020 насам, в същия квартал. Участват 72 квартала, а строежът е по-скъп само в 18 от тях.

В строеж срещу завършено след 2020 в същия квартал, €/кв.м

Сдвоено сравнение, 3 295 обяви в строеж.

Сметнато в пари, при медианна цена от €260 000 отстъпката е около €23 900. Медианният наем на тристаен в града е €850 на месец. Отстъпката покрива горе-долу 28 месеца наем. Ако живеете под наем, строежът трае още година и половина и после закъснее с още година, тя изтича. Ако чакате у родителите или в собствено жилище, което ще продадете при ключа, отстъпката остава ваша. Тази сметка подробно е в статията за наем или покупка.

Колко евро е отстъпката за строеж

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

В кв. Бояна строящото се е с 34,1% под наскоро завършеното, при 12 срещу 12 обяви. В м-т Камбаните е обратното, но там завършените са само 3 и сравнението е крехко.

Квартали, в които почти всичко е в строеж

Дял на обявите в строеж: най-висок и най-нисък

Квартали и села с поне 15 обяви в строеж.

В с. Бистрица девет от всеки десет обяви са за сграда без Акт 16. В кв. Овча купел 2 и кв. Овча купел строящите се са по над 180, а завършените тристайни за сравнение се броят на пръсти. Там изборът „готово или на зелено“ почти не съществува. Ако искате да влезете веднага, гледайте в съседните квартали, а не в същия.

Обратният полюс са кв. Гоце Делчев, кв. Лозенец и кв. Център, където новото е под една пета от обявите. Отделно 3 квартала с поне осем обяви нямат нито една в строеж. За кварталите на големите строежи вижте тристайните в Овча купел и общия преглед на новото строителство.

Акт 14, 15 и 16: какво стои зад годината в обявата

  • Акт 14. Приемане на грубия строеж: конструкцията е готова. Много банки финансират покупка в строеж едва от този етап нататък.
  • Акт 15. Строителят предава завършената сграда на възложителя. Апартаментите вече имат инсталации, но още не може да се живее законно.
  • Акт 16. Протокол за годността на сградата за ползване. След него идва документът за въвеждане в експлоатация, който според категорията на сградата се издава от общината или от ДНСК.

Годината в обявата е план. Не е задължение, докато не е в договора. Ние не можем да кажем кой строител закъснява, а обещания за срокове не даваме. Можем да кажем какво да търсите в предварителния договор: срок, вързан за Акт 16, а не за „завършване на грубия строеж“, неустойка за всеки месец забава и схема на плащане, в която последната вноска е след въвеждането. Документите са описани по-подробно в статията за Акт 16.

Кредитът е отделна тема. Ако банката отпуска пари на етапи, всеки месец закъснение отлага и вашата първа вноска по главницата, и деня, в който спирате да плащате наем. Повече за това има в ипотечния кредит за тристаен.

„До ключ“ в обявата: рядко и без измерим ефект

Само 69 обяви изобщо пишат „до ключ“ в началото на описанието, 22 от тях в строеж. Сдвоено сравнение стана възможно само в 7 квартала и медианата му е 0%. Данните не стигат за извод. По-интересно е мълчанието: огромната част от строящите се тристайни се продават на шпакловка, без подове, врати и обзавеждане на банята, и обявите просто не го казват.

Това променя сметката с отстъпката. Довършването струва пари и време, които идват след ключа, а точната цена я дават фирмите, не ние. Как шпакловката изкривява цената на квадрат, показваме в сравнението на ново и старо в един квартал. Как се променя разпределението в новите сгради, има в статията за кухнята и дневната.

Преди да подпишете за тристаен в строеж

Сграда в строеж: какво да проверите

0 / 8

Ако искате ориентир за конкретна обява, ползвайте грубата самооценка, а общия документен списък ще намерите в проверката преди капаро. Можете и да ни опишете срока, който ви устройва, и бюджета в заявката. Ще ви върнем подбрани обяви, готови и в строеж, с бележка коя цена е разумна за квартала.

Оценка на редакцията: купуване на тристаен със срок след година

2,8от 5

Оценка на редакцията: купуване на тристаен със срок след година

Отстъпката за строеж е реална и измерима, но се изплаща само ако не плащате наем, докато чакате, и ако договорът наказва забавата.

  • Отстъпка спрямо завършеното★★★★★

    Около −9,2% в същия квартал, видима в повечето сдвоени квартали.

  • Предвидимост на срока★★★★★

    Годината в обявата е план. Закъсненията с месеци се срещат и рядко се компенсират без неустойка в договора.

  • Избор на етаж и изложение★★★★★

    На ранен етап изборът на апартамент в сградата е най-широк.

  • Разходи, докато чакате★★★★★

    Наемът изяжда отстъпката за около 28 месеца.

  • Отстъпка за по-далечен срок★★★★★

    Срок 2028+ дава −4,4%, почти колкото срок 2027.

  • Лесна препродажба★★★★★

    В кварталите с много строеж готовото жилище се конкурира с десетки нови обяви.

Предимства

  • Ясна отстъпка спрямо готовото
  • Нова сграда с днешни изисквания
  • Избор на етаж и разпределение

Слабости

  • Риск от закъснение
  • Двойни разходи при наем
  • Довършване, което идва отгоре

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Само обяви, които още са активни
  • Сравнение с цената на кв.м в района
  • Кои документи да поискате
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко по-евтин е тристаен в строеж от завършен?

Сравнено в същия квартал, строящото се е с −9,2% на квадрат спрямо сградите, въведени от 2020 насам. Участват 72 квартала, а строежът е по-скъп само в 18 от тях.

По-евтин ли е тристаен със срок 2028 от такъв със срок 2027?

Почти не. Срок 2027 срещу 2026 дава −4,7%, а 2028 и по-късно срещу 2026 дава −4,4%. Втората година чакане на практика не носи допълнителна отстъпка.

Колко месеца наем покрива отстъпката за строеж?

При медиана €260 000 отстъпката е около €23 900, а медианният наем на тристаен е €850. Това са около 28 месеца. Ако закъснението изяде повече, сделката губи смисъл за човек под наем.

Каква част от тристайните в София са в строеж?

В извадката ни 45,8%, или 3 660 обяви. Най-много са със срок 2027, следвани от 2026 и 2028.

В кои квартали почти няма завършени нови тристайни?

С. Бистрица (91,4% в строеж), кв. Обеля (88,5%) и кв. Овча купел 2 (83,3%). Там за готово жилище обикновено се търси в съседен квартал.

Кога банката отпуска кредит за апартамент в строеж?

Зависи от банката. Много от тях финансират след Акт 14, някои с транши по етапи. Питайте за условията, преди да подпишете предварителен договор с твърда схема на плащане.

Обвързващ ли е срокът, написан в обявата?

Не. Годината в обявата е намерение на продавача. Задължава продавача само срокът в договора, и то ако за забавата има записана неустойка.

Какво значи „до ключ“ в обява за ново строителство?

Че жилището се предава довършено, с подове, врати и баня. Само 69 обяви пишат това в началото на описанието, затова питайте изрично в какво състояние се предава апартаментът.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 2 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →

Заявка: търся тристаен