Тристаен в Овча купел: квартал, който се строи в момента

Овча купел, Овча купел 1 и Овча купел 2

Трите части са почти еднакви на квадрат, разликите са в рамките на няколко процента. Различават се по друго: в стария Овча купел има повече обекти и транспорт, а в Овча купел 2 делът на строящите се сгради е най-голям (83,3%).

Собственици, които продават сами, има малко: 28 обяви в трите части, срещу 59 директно от строители. Останалото минава през агенции, често с ексклузивен договор със строителя. Това не е непременно по-скъпо за вас, но питайте изрично дали купувачът плаща комисиона, защото при ново строителство практиката е различна от проект до проект.

Площите са по-скромни от тези в Младост и Дружба. Медианата е 104 кв.м, а най-многобройната група е 96–110 кв.м. За семейство с две деца това обикновено означава две спални по 11–13 кв.м и хол с кухня.

Купуване „на зелено“ със семейство

В трите части 488 тристайни са в строеж, а само 62 са с Акт 16 от последните години. На практика това значи, че ако търсите тук, почти сигурно ще купувате от строител, по схема с плащания на части.

Строящият се тристаен е обявен средно за €215 600, готовият с Акт 16 за €248 700. Отстъпката за чакане е около 13,3%.

• Сверете срока за Акт 16 с учебната година. Преместване през октомври е по-трудно, отколкото изглежда на хартия.
• Поискайте разрешението за строеж и проверете в регистъра на общината, че е валидно.
• Вижте дали последната вноска е обвързана с Акт 16, а не с Акт 15.
• Питайте къде ще е детската площадка на комплекса и дали изобщо има такава.

Подробно за рисковете и графиците на плащане има в темата за ново строителство.

Газ вместо парно

Около 62% от тристайните в Овча купел, при които е посочено отоплението, са с газ. В повечето нови блокове топлофикация няма и всеки апартамент има собствен котел. Сметката е ваша и я управлявате сами, но първоначалната инвестиция в котел и радиатори понякога не е включена в цената.

За тристаен от 100 кв.м на газ зимната сметка зависи много от изолацията и от това колко стаи отоплявате. Попитайте продавача за реални сметки от миналата зима или, при ново строителство, за енергийния клас на сградата.

В Овча купел 1 и 2 картината е по-смесена: 49% и 46% от посочилите отопление са на ТЕЦ, защото там има и по-стари блокове, и нови сгради, свързани към топлофикацията. Ако ви е важно да имате парно, филтрирайте обявите по този признак още в началото, иначе ще гледате основно газови апартаменти.

Метро М3 и пътят до центъра

Третата линия на метрото стигна до Овча купел и промени пазара. Разстоянието до центъра е 5–6 км по права линия, а с метро пътуването е предвидимо. Училищата и детските градини обаче са съсредоточени в стария Овча купел, а новите части зависят от него.

За семейство, в което единият родител работи в центъра, метрото решава много. Ако обаче децата ще ходят на училище в друг район, сметнете сутрешния маршрут с кола: изходите от квартала към центъра в пиковите часове се задръстват.

Наемите в Овча купел

Новите сгради привличат семейни наематели, които търсят паркомясто и тих вход. Доходността е около и над средната за града (3,9%), защото цените тук са под градската медиана.

Колко струва допълнителната стая тук

В Овча купел скокът от двустаен към тристаен е сравнително малък, защото и двата пазара са изпълнени с нови сгради на подобна цена на квадрат. Четиристайните са сравнително много за квартал извън центъра, което дава шанс на по-големите семейства.

Какво да проверите на място в новата сграда

• Дали фасадата е с изолация и каква е дебелината ѝ според проекта.
• Къде минава газопроводът и къде ще е котелът: в кухнята, в баня или на тераса.
• Разположението на спалните спрямо улицата и спрямо съседния парцел, който също може да бъде застроен.
• Височината на входа и ширината на асансьора: влиза ли количка без сгъване.
• Паркоместата: колко са спрямо апартаментите и продават ли се отделно.
• Какво точно включва „завършен до ключ“, ако продавачът го твърди.

Повече практически въпроси за огледа има в чеклиста за оглед.

Най-евтините тристайни в Овча купел

Почти всички най-евтини оферти са в строящи се сгради, често на партер или с цена без ДДС. Проверете дали в сумата влизат мазе и паркомясто и кога се плаща последната вноска.

Горна баня, Павлово и другите съседи

Павлово и Бъкстон са по-скъпи, но с повече готови жилища и по-стара инфраструктура. Горна баня е близо по цена. Ако искате подбор от трите части на Овча купел и съседите им, пишете ни през формата за заявка.

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

• кв. Овча купел€2 114/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 112/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 109/кв.м
• кв. Горна баня€2 350/кв.м
• кв. Павлово€2 707/кв.м
• кв. Славия€2 359/кв.м
• кв. Бакстон€2 798/кв.м
• кв. Суходол€1 789/кв.м
• кв. Карпузица€2 301/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →