Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Двустаен, тристаен и четиристаен за месец на пазара

Пуснахме същото проследяване върху двустайните и четиристайните. След 26 дни, на 13 октомври, оцелелите обяви са 78%, 80,1% и 79,3%: разликите от първите две седмици почти изчезнаха. Свалянето на цена обаче остава подредено по размер.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Три пазара на едни и същи дати

78%двустайни, налични след 26 дни

80,1%тристайни, налични след 26 дни

79,3%четиристайни, налични след 26 дни

−0,2%средна промяна на офертата при четиристайните

Методът е един и същ за трите размера. Обява е „същата“, ако съвпадат квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон. Оцеляването мерим само в кварталите, където imot.bg не реже списъка около 240 обяви, защото там изчезването не е изчезване, а изместване. За тристайните в тази група са кв. Младост 4, кв. Витоша, кв. Дружба 1 и кв. Манастирски ливади. Промяната на цената гледаме навсякъде, където обявата я има и на 17 септември, и на 13 октомври.

Разликата в оцеляването се стопи

Дял на наличните обяви след 19 и след 26 дни
Размер	След 19 дни (06.10)	След 26 дни (13.10)	Спад за последните 7 дни
двустаен	83,5%	78%	5,5 пр. п.
тристаен	84,6%	80,1%	4,5 пр. п.
четиристаен	85,5%	79,3%	6,2 пр. п.

При 19 дни картината беше подредена: колкото по-голямо жилището, толкова по-дълго стои обявата. Писахме го в сравнението за 19 дни. Седмица по-късно четиристайните губят 6,2 процентни пункта и минават под тристайните. Двустайните остават най-бързи, но с по-малко преднина.

Една седмица не е тенденция. Може да е случайност в данните, може да е вълна от изтекли платени обяви. Записваме го като наблюдение и ще го проверим при следващата снимка. И нещо, което повтаряме навсякъде: изчезналата обява не е задължително продадено жилище.

Кой сваля и с колко

Дял на обявите със свалена цена за 26 дни

10,9%

двустаен

9,5%

тристаен

7,2%

четиристаен

Обяви, налични и на 17.09, и на 13.10, с по-ниска цена на втората дата.

Тук редът се пази. Двустайните свалят най-често, четиристайните най-рядко. Когато свалят обаче, четиристайните отстъпват повече: медиана −3,9% срещу −3,6% при двустайните.

В евро разликата е голяма. При медианна оферта €173 400 за двустаен типичното намаление е около €6 200. За тристаен с медиана €260 300 то прави около €9 600, а за четиристаен около €16 100. Процентите са близки, сумите не са: при голямото жилище една отстъпка струва колкото колата на семейството.

Намаленията се трупат с всяка снимка

Дял на свалените цени от първата снимка насам
Размер	След 15 дни (H)	След 19 дни (J)	След 26 дни (L)
двустаен	6,7%	8,5%	10,9%
тристаен	5%	6,7%	9,5%
четиристаен	4%	5,4%	7,2%

Поставени една до друга, трите снимки показват бавно, но равномерно натрупване. За тристайните делът със свалена цена расте от 5% след петнадесет дни до 9,5% след двадесет и шест. При двустайните тръгва по-високо и остава по-високо. Четиристайните изостават през цялото време.

Това не е линия, която можете да продължите. Четири снимки са четири точки, а не дневни данни. Има и друга подробност: обявите, които са свалили цената и после са изчезнали, вече не са в сметката. Ако някой е отстъпил и е продал, ние го губим от таблицата точно когато историята му става интересна. Затова тези проценти по-скоро подценяват отстъпчивостта, отколкото я надценяват.

Защо двустайните се движат повече? Купувачите им са повече и по-разнообразни: млади двойки, инвеститори за отдаване, родители, които купуват на дете. Продавачът чува повече мнения за цената и по-бързо я коригира. Купувачите на четиристаен са по-малко, а собствениците им по-често не бързат.

Средната оферта: две срещу едно

Средна промяна на офертата на същите обяви, 17.09 → 13.10

двустаен
−0,3%
тристаен
−0,3%
четиристаен
−0,1%

Ако съберем всички проследени обяви, включително тези, които не мърдат, средната оферта на двустайните и тристайните пада с по 0,3%. При четиристайните спадът е под половината от това. Причината не е само в по-редките намаления. Повишенията при тях са 2,4% от обявите, повече отколкото при тристайните (2%), и те компенсират част от отстъпките.

Как се смята такъв индекс на същите обяви и защо не е индекс на сделки, обясняваме в индекса на офертите за месец. Цените тук са офертни. Колко реално е платено, не знаем.

Колко обяви се виждат в началото и в края

Видимите обяви за двустаен са 6 465 на 17 септември и 6 177 на 13 октомври, промяна −4,5%. За тристаен са 7 542 и 7 427 (−1,5%), за четиристаен 2 174 и 2 091 (−3,8%). Броим след филтрите за площ и цена и без повтарящите се обяви в една снимка.

Тези числа не са запасът на пазара. В десетина квартала порталът показва само горната част на списъка, а там и двустайните, и тристайните опират в тавана. Те показват колко избор вижда купувач, който отваря сайта днес. Как се движи предлагането на тристайни като цяло, има в месечния отчет.

Ако продавате двустаен, за да купите тристаен

За верижната сделка това е полезна асиметрия. Двустайният се продава в по-подвижен сегмент: повече обяви, по-чести намаления. Тристайният, който гоните, сваля малко по-рядко. Ако чакате отстъпка и от двете страни, вероятно ще дадете повече, отколкото ще получите. Сметката на смяната е подробно в от двустаен към тристаен.

Колко ще доплатите при смяна на двустаен с тристаен

Продажна цена на двустайния, €Цена на тристайния, €Остатък по стария кредит, €Такси и данъци при сделките, %Лихва, %Години

Приема, че продавате двустайния и с парите от него покривате старото задължение и част от новата цена.

Сложете в калкулатора своята цена за двустайния след една реалистична отстъпка, а не цената от обявата. Таксите и данъците въведете от своите оферти и от нотариуса. Ако търсите тристаен в конкретни квартали и продавате двустаен, опишете го в заявката.

Оценка на редакцията: размерът на жилището и движението на обявата

3от 5

Оценка на редакцията: размерът на жилището и движението на обявата

След месец трите размера се изравняват по оцеляване, но не и по отстъпчивост. Двустайните свалят по-често, четиристайните по-рядко и с повече. За купувача на тристаен това е среден, сравнително спокоен сегмент.

Шанс за намаление при тристаен★★★★★
9,5% от наличните тристайни са свалили цената за 26 дни.
Шанс за намаление при четиристаен★★★★★
Само 7,2%, но с по-голям процент, когато се случи.
Скорост на двустайния при продажба★★★★★
Най-нисък дял оцелели обяви: 78%.
Устойчивост на разликите★★★★★
Подредбата по оцеляване от 19-ия ден не издържа още една седмица.
Полезност за верижна сделка★★★★★
Показва, че отстъпката по-вероятно е от страната на двустайния.

Предимства

Еднакъв метод за трите размера
Видима разлика в честотата на намаленията
Пряка връзка със смяната на жилище

Слабости

Само четири снимки
Оцеляването не е продажба
Офертни, не сделкови цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Вноска по кредита и такси по сделката
Без такса и без договор
Подбор по квартал и бюджет

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Кой размер се продава най-бързо за месец?

Двустайните губят най-много обяви: след 26 дни остават 78%. Разликата с тристайните (80,1%) и четиристайните (79,3%) е само около два пункта.

Изчезналата обява продадена ли е?

Не непременно. Тя може да е оттеглена, изтекла или публикувана наново с друг телефон. Ние виждаме само, че вече не е в списъка.

Колко често се сваля цената?

За 26 дни 10,9% от двустайните, 9,5% от тристайните и 7,2% от четиристайните, налични и на двете дати, са с по-ниска цена.

С колко свалят, когато свалят?

Медианата е −3,6% при двустайните, −3,7% при тристайните и −3,9% при четиристайните. В евро това е около €6 200, €9 600 и €16 100 при медианните оферти.

Защо четиристайните изглеждат стабилни?

Свалят по-рядко, а повишенията са сравнително по-чести (2,4%). Средната им оферта пада с 0,2%, наполовина по-малко от другите два размера.

С какво е различно сравнението от това за 19 дни?

Добавена е четвърта снимка от 13 октомври. За последната седмица четиристайните губят 6,2 пункта и вече не са най-бавните.

Мога ли да умножа тези проценти по 12 за годишен темп?

Не. Те са за 26-те дни между 17 септември и 13 октомври. Есента е различен сезон от пролетта, а четири снимки не са дневни данни.

Цените в анализа реални сделки ли са?

Не, това са офертни цени от обявите. Сделките често минават под тях, но с колко, тези данни не казват.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →