Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Етажът и скоростта: бави ли първият етаж продажбата на тристаен

Сравнихме обявите за тристайни от 17.09 с тези от 13.10.2026 по етаж. Между партера и високите етажи разликата в изчезването е под три процентни пункта. Където етажът все пак личи, е цената: обявите на първи етаж я свалят по-често, но и там голяма част от разликата идва от това в какви сгради се намират.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Какво точно мерим

Взимаме обявите от 17.09 в кварталите, където imot.bg не реже извадката, общо 5 418. Групираме ги по етаж и броим две неща: колко липсват на 13.10 и колко от останалите са с по-ниска цена. Липсата не е продажба. Част от обявите са изтекли, оттеглени или пуснати от друг посредник, а някои ще се върнат след седмица.

18,4–21,2%изчезнали за 26 дни на всеки етаж

12,9%свалени цени на първи етаж

8,8%свалени цени на 2–3 етаж

156обяви на партер, малка група

Партерите са само 156, затова ги показваме, но не правим изводи от тях. Половината са в нови сгради с двор или градина, а там логиката е друга. Около сто обяви не влизат в нито една група: без посочен етаж или на горния етаж в сграда до два етажа.

Темпото е почти еднакво

Изчезнали обяви за 26 дни по етаж

21,2%

партер

20,6%

първи

18,4%

2–3

20,3%

4–7

20,7%

последен

Квартали без таван, 17.09 → 13.10.2026. Изчезнала ≠ продадена.

Очаквахме първият етаж да е най-бавен. Не е. Обявите на първи етаж изчезват в 20,6%, на 4–7 етаж в 20,3%, на последния в 20,7%. Най-ниско е на 2–3 етаж, 18,4%, но разликата от два пункта е в рамките на шума за една обикновена седмица.

Същото видяхме и след първите петнайсет дни в какви тристайни изчезват. Месецът не промени картината, само я потвърди с повече случаи. Купувачът, който иска да е първи на опашката за апартамент на втори етаж, няма да спечели много време пред купувача на първи. Конкуренцията е сходна навсякъде.

Високите етажи в блоковете над осем етажа изчезват в 20,7%, точно колкото първите. Страхът от асансьор, който спира, не личи в числата за месеца.

Където етажът личи: свалената цена

Обяви със свалена цена за 26 дни по етаж

партер
3,3%
първи
12,9%
2–3
8,8%
4–7
9,6%
8+
12,6%
последен
9%

Дял от обявите, налични и на двете дати, с по-ниска цена на 13.10.

Тук разликите вече са видими. На първи етаж свалят 12,9% от обявите, на 8+ етаж 12,6%, а на 2–3 етаж 8,8%. Изглежда като доказателство, че първият етаж се продава трудно. Преди да го приемем, погледнахме в какви сгради са тези обяви.

Около 30,4% от обявите на първи етаж са в сгради отпреди 1990, срещу 15,9% на 2–3 етаж. А старите сгради свалят цената многократно по-често от новите, независимо от етажа. С други думи, в групата „първи етаж“ има непропорционално много панел и тухла от 70-те и 80-те. Част от разликата е тяхна, не на етажа.

Само в старите сгради

Сгради отпреди 1990: изчезнали и свалени по етаж (17.09 → 13.10)
Етаж	Обяви	Изчезнали	Свалени
първи	164	25,6%	23,8%
2–3	303	29,4%	22,9%
4–7	322	29,5%	20,3%
8+	96	20,8%	22,4%
последен	146	31,5%	20%

Ако оставим само старите сгради, свалянето е между 20% и 23,8% на всеки етаж. Първият вече не се откроява. Изчезването в старите сгради е по-високо изобщо, 20,8–31,5%, а най-висок е последният етаж с 31,5%. Групите обаче са от стотина до триста обяви и една седмица разлика може да размести реда.

Партерите в стари сгради са само 4 и не ги броим. Един апартамент там мени процента с двайсет и пет пункта.

Обратната проверка е в строящите се сгради. Там на първи етаж свалят едва 0,6% от 192 обяви, а изчезват 16,1% срещу 12,7% на 2–3 етаж. Ценовата листа на строителя не реагира на етажа така, както собственикът в панела.

Какво значи това в квартала

В панелните квартали като кв. Люлин 10, кв. Младост 1 и кв. Дружба 2 първият етаж е често в панелна сграда от 80-те, с решетки на прозорците и шум от входа. Там пазарлъкът за него е по-лесен, защото продавачът вероятно вече е мислил за отстъпка. В новите комплекси на кв. Манастирски ливади и кв. Младост 4 първият етаж често идва с двор или голяма тераса, и цената му не пада по-лесно от тази на третия.

Статичната разлика в цената на квадрат между етажите сме описали в тристаен на партер и първи етаж. Тук гледаме само движението във времето. Ако избирате за възрастни родители, етажът решава повече от скоростта на продажбата. Как да прецените стълбите и достъпа, е в тристаен за възрастни родители.

Колко стъпала на година носи етажът без асансьор

ЕтажКачвания на денКг за носене на качване (пазар, количка)

Един етаж в панелен блок е около 18 стъпала и 2,8 м височина.

Как да ползвате етажа при преговори

Първи етаж в стар блок

Свалянето там е честа практика, около всяка четвърта обява за месец. Питайте за отстъпка спокойно.

Първи етаж в нова сграда

Ценовата листа рядко мърда. Пазарлъкът е за паркомясто или довършителни работи, не за цената на квадрат.

Висок етаж

На 8+ етаж свалят 12,6%. Разликата идва главно от по-старите високи блокове.

Последен етаж

Изчезва колкото другите, свалят 9%. Проверете покрива, не графиката.

Етажът на огледа, не в таблицата

0 / 6

Записах в каква сграда е апартаментът: година, строеж, панел или тухла.
Сравних цената на квадрат с обяви на други етажи в същата сграда или комплекс.
На първи етаж проверих влагата в пода и решетките на прозорците.
На последен етаж попитах кога е ремонтиран покривът.
Пресметнах стълбите, ако асансьорът липсва или спира между етажите.
Не приех, че първият етаж автоматично значи по-голяма отстъпка.

Всички проценти са за 17.09 – 13.10.2026 и са върху офертни цени. Кои признаци изобщо вървят с изчезване, разглеждаме в какво предсказва изчезването, а цялата крива за месеца е в кривата на оцеляване. Ако искате подбор по етаж и бюджет, пишете през заявката.

Оценка на редакцията: етажът като сигнал за скорост

2,4от 5

Оценка на редакцията: етажът като сигнал за скорост

Етажът почти не мени колко бързо изчезва обявата. Мени колко често се сваля цената, но най-вече защото първият и високите етажи са по-често в стари сгради.

Влияние върху темпото★★★★★
18,4–21,2% изчезнали на всички етажи.
Влияние върху намаленията★★★★★
От 8,8% на 2–3 етаж до 12,9% на първи.
Смесване с възрастта★★★★★
Старите сгради дърпат първия етаж нагоре.
Размер на групите★★★★★
Големи за средните етажи, твърде малки за партера.
Полза за купувача★★★★★
Полезно при пазарлък в стар блок, слабо в ново строителство.

Предимства

Месец данни, не 15 дни
Отделна проверка само за старите сгради
Честен отговор „почти няма разлика“

Слабости

Партерите са твърде малко
Изчезнала обява не е продадена
Само офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Вноска по кредита и такси по сделката
Подбор по квартал и бюджет
Номерът ви не стига до брокери

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Продава ли се по-бавно тристаен на първи етаж?

По нашите данни не. За 26 дни изчезнаха 20,6% от обявите на първи етаж и 18,4% на 2–3 етаж. Изчезнала обява не е непременно продадена, но и по този груб показател разликата е малка.

Защо обявите на първи етаж свалят цената по-често?

Защото около 30,4% от тях са в сгради отпреди 1990, където намаленията са много по-чести. Ако гледаме само старите сгради, първият етаж (23,8%) е близо до останалите.

А партерът?

В извадката има само 156 партера в квартали без таван и половината са в нови сгради. Числата за тях (21,2% изчезнали) са показани, но не правим извод.

Последният етаж изчезва ли по-бавно?

Не. Изчезват 20,7%, колкото на първи и на 8+ етаж. Свалят 9%, малко над средното за средните етажи.

Кой етаж е най-бърз?

Нито един не се откроява. Разликата между най-бавния и най-бързия е 2,8 процентни пункта за 26 дни, което е в рамките на случайността за такива групи.

Мога ли да искам по-голяма отстъпка за първи етаж?

В стар блок отстъпката за първи етаж е обичайна практика, но не е задължителна. В нова сграда ценовата листа почти не реагира: там първият етаж свали само 0,6% от обявите за месеца.

Тези проценти важат ли за цялата година?

Не. Те описват само периода 17.09 – 13.10.2026 и офертните цени в imot.bg. През пролетта или при други лихви темпото може да е различно.

Защо пропускате някои квартали?

В 11 квартала imot.bg показва около 240 обяви и реже останалите. Там липса в снимката може да е просто изместване, затова изчезването мерим само извън тях.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →