Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Какво предсказва изчезването на обявата за тристаен

От 5 418 обяви за тристайни в кварталите, където можем да мерим, за 26 дни липсват 19,9%. Някои групи изчезват почти наполовина по-често, други с една трета по-рядко. Това не е модел, който може да каже кога ще изчезне конкретна обява, а карта кои признаци вървят заедно с изчезването.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Основата: една от пет

Взимаме 5 418 обяви от 17.09, всички в квартали без таван на извадката. На 13.10 липсват 19,9%, около една от пет. За всеки признак сравняваме дела на изчезналите в групата с тази основа. Отношението наричаме „лифт“: 1,5 значи наполовина по-често от средното, 0,7 значи с около една трета по-рядко.

19,9%изчезнали за 26 дни, всички обяви
1,5×под 80 кв.м, най-силният признак
0,7×в строеж, най-слабото изчезване
14,9%изчезват след намаление до 02.10

Изчезнала не значи продадена. Обявата може да е изтекла, оттеглена или пусната с друг телефон, а някои ще се върнат. Затова тук говорим за признаци на изход от пазара, не на сделка.

Признаците един по един

Колко по-често или по-рядко от средното изчезва групата за 26 дни
  • под 80 кв.м (560)
    +48%
  • сграда преди 1990 (1 046)
    +43%
  • без година (734)
    +31%
  • ≥15% под квартала (708)
    +25%
  • ≥15% над квартала (1 119)
    +18%
  • под €200 хил. (1 146)
    +10%
  • партер или първи (695)
    +4%
  • „без комисиона“ (452)
    −2%
  • без отопление в обявата (2 219)
    −8%
  • над €400 хил. (620)
    −16%
  • завършено ново (2015+) (887)
    −17%
  • над 130 кв.м (872)
    −20%
  • в строеж (2 231)
    −29%

Основа 19,9%. Плюс = по-често от средното. В скоби: брой обяви.

Начело са малките апартаменти: под 80 кв.м изчезват 29,5%. След тях са сградите отпреди 1990 с 28,4% и обявите без година с 26%. В другия край са строящите се сгради, 14,1%, големите над 130 кв.м с 15,9% и скъпите над €400 хил. с 16,8%.

Абсолютният бюджет влияе по-слабо, отколкото бихме предположили. Обявите под €200 хил. изчезват в 21,8%, с лифт 1,1, само малко над средното. Новите завършени сгради, 16,6%, са по-близо до строящите се, отколкото до старите.

Някои признаци почти не мърдат стрелката. Партер или първи етаж дава 1, „без комисиона“ 1, обява без вид отопление 0,9. Етажът и отоплението сме разгледали отделно в етажа и скоростта и отоплението и скоростта. И при двата голяма част от суровата разлика е възрастта на сградата.

Признаците се застъпват

Списъкът по-горе изглежда като тринайсет отделни причини. Не е. 54,1% от обявите под 80 кв.м са в сгради отпреди 1990. Малкият тристаен в кв. Люлин 3 или кв. Хаджи Димитър носи едновременно и двата признака.

Ако останем само в старите сгради, малките изчезват в 31,7%, а по-големите в 27,1%. Лифтът на площта пада от 1,5 до около 1,2. Площта остава сигнал, но много по-слаб, отколкото изглежда в общия списък. Същото важи и за строежа: голяма част от „бавното“ при него идва от по-големите площи и от ценовите листи.

Изчезнали за 26 дни по брой признаци: под 80 кв.м, сграда преди 1990, без година
15,9%
0 признака (3 508)
25,9%
1 признака (1 480)
31,4%
2 признака (430)

Наша разбивка на същите обяви. Обява без година не може да е „преди 1990“, затова максимумът е два.

Обявите без нито един от трите признака изчезват в 15,9%, с два признака в 31,4%. Почти двойно, но далеч от сигурност.

Евтиното за квартала изчезва навсякъде

Един признак издържа проверката по-добре от останалите. Обявите, които са поне с 15% под медианата на квартала на квадрат, изчезват по-често във всеки вид сграда, който погледнахме. В строеж 20,8% срещу 14,1% за всички строящи се. В новите завършени 24,7% срещу 16,6%. В старите 38% срещу 28,4%.

Интересно е, че и скъпите за квартала изчезват над средното, с лифт 1,2. Това е U-формата, която описахме в цената и скоростта на обявата: евтиното вероятно се продава, надцененото по-често се оттегля или преобявява. Данните не казват кое е кое. Казват само, че двата края на ценовото разпределение са по-подвижни от средата.

Свалената цена като предвестник

248 обяви свалиха цената между 17.09 и 02.10. До 13.10 от тях изчезнаха 14,9%, срещу 9,3% при обявите без намаление за същия период. Това е най-прекият сигнал, който имаме. Продавачът е направил ход и обявата скоро след това е напуснала пазара.

И тук изчезването не е доказателство за сделка. Свалената обява може да е била оттеглена, защото и новата цена не е донесла обаждания. Същата връзка проверихме при три снимки в свалената цена и изчезването. Четвъртата снимка я потвърждава.

Какво не е тази статия

  • Не е прогноза за конкретна обява. Лифтът описва групи от стотици обяви. За един апартамент в един вход той не казва нищо сигурно.
  • Не е модел за продажби. Изчезването включва оттеглени, изтекли и преобявени обяви. 120 обяви изчезнаха и се върнаха за същия месец, повече в мигащите обяви.
  • Темпото е за конкретния период. Всички проценти са за 17.09 – 13.10.2026. Не ги превръщайте в годишни.
  • Цените са офертни. Сравняваме обявени суми с медианата на обявените суми, не цени на сделки.

Профила на обявите, които изчезват рано и не се връщат, разглеждаме в окончателно изчезналите. Как се стопява цялата съвкупност през четирите снимки, е в кривата на оцеляване.

Как да ползвате картата

Ако харесвате малък тристаен в стар блок, на ниска цена за квартала, очаквайте конкуренция. Тези обяви си отиват по-бързо от средното и няма смисъл да чакате намаление седмици наред. Ако гледате голям апартамент в строеж в кв. Манастирски ливади или кв. Кръстова вада, времето е по-скоро на ваша страна. Но и там пазарлъкът е за условия, не за процент.

Колко бързо да действате

0 / 6

Ако искате да прегледаме конкретна обява по тези признаци, пишете през заявката. Безплатно е, не сме агенция и не взимаме комисиона.

Оценка на редакцията: признаците на изчезване

2,6от 5

Оценка на редакцията: признаците на изчезване

Няколко признака вървят ясно с изчезването, но се застъпват и описват групи, не отделни обяви. Най-устойчив е ниската цена за квартала, най-подвеждащи са суровите числа за площ и отопление.

  • Сила на най-добрия признак★★★★★

    Под 80 кв.м: лифт 1,5, но около 1,2 в старите сгради.

  • Устойчивост при проверка★★★★★

    Ниската цена за квартала издържа във всеки вид сграда.

  • Смесване на признаците★★★★★

    Площ, възраст и липса на година вървят заедно.

  • Връзка със сделките★★★★★

    Изчезване не е продажба.

  • Полза за купувача★★★★★

    Помага да прецените колко бързо да действате.

Предимства

  • Тринайсет признака на една скала
  • Проверка за смесване
  • Ясно казано, че не е прогноза

Слабости

  • Само 26 дни
  • Офертни цени
  • Не различава продажба от оттегляне

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Кои документи да поискате
  • Подбор по квартал и бюджет
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен изчезват за месец?

За 26 дни, от 17.09 до 13.10.2026, липсват 19,9% от обявите в кварталите без таван. Това не значи, че толкова апартаменти са продадени.

Кой признак е най-силен?

Площ под 80 кв.м: тези обяви изчезват в 29,5%, с лифт 1,5. Повече от половината от тях обаче са в стари сгради, и в рамките на старите сгради ефектът е много по-слаб.

Бавят ли се новите сгради?

Обявите в строеж изчезват в 14,1%, с лифт 0,7. Там цената идва от ценова листа и обявите стоят, докато се продаде целият етап.

Изчезва ли по-бързо евтиното за квартала?

Да. Обявите с поне 15% под медианата на квартала изчезват в 24,9% и този ефект се вижда във всеки вид сграда, който проверихме.

Свалената цена значи ли скорошна продажба?

Обявите със свалена цена до 02.10 изчезват в 14,9% до 13.10, срещу 9,3% при останалите. Това е сигнал, не доказателство: част от тях са оттеглени.

Мога ли да предскажа кога ще изчезне конкретна обява?

Не. Числата описват групи от стотици обяви за един месец. За отделен апартамент те дават най-много усещане за конкуренцията.

Важи ли „без комисиона“?

Почти не. Тези обяви изчезват в 19,5%, колкото средното. Етажът също почти не влияе.

Защо не включвате кварталите с таван?

В 11 квартала imot.bg показва около 240 обяви и останалите не се виждат. Там липса в снимката може да е изместване, а не изход от пазара.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен