Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Серийните намаления: обявите за тристаен, които слизат по стълбата

От 5 552 обяви за тристаен, налични на четирите дати, 38 са свалени поне на две от трите стъпки и нито веднъж вдигнати. 2 слизат и на трите. Рядко явление, но тези продавачи отстъпват повече от средното: общо −4,8%.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Стълба надолу, без стъпка нагоре

Четирите снимки дават три стъпки: 17.09 към 02.10, после към 06.10, после към 13.10. На всяка стъпка цената на една обява може да падне, да се качи или да стои. Сериен наричаме продавача, който сваля поне на две стъпки и не вдига нито на една. В анализа на второто намаление видяхме първите такива случаи за четири дни. Месецът дава по-ясна картина и по-голяма група, но групата остава малка. Виждаме само четирите дати. Ако продавач е свалил и после вдигнал цената между две снимки, за нас стъпката е празна. Ако е свалил два пъти в една седмица, броим едно намаление. Затова серийните са по-скоро долна граница. И цените, разбира се, са поискани, не платени.

38обяви със серийно намаление

2свалени на всяка от трите стъпки

468свалени само веднъж, без повишение

7,5%от всички свалили са серийни

Серийните са 0,7% от всички проследени обяви. Сред продавачите, които изобщо са свалили цената без да я вдигат, всеки тринайсети е слязъл повече от веднъж. Повечето отстъпват веднъж и спират. Това е първата полезна информация: едно намаление не обещава следващо.

Колко отстъпва серийният продавач

Медианно общо намаление за месеца

−3,6%

само веднъж

−4,8%

поне два пъти

Цена на 13.10 спрямо 17.09. Офертни цени.

Еднократното намаление има медиана −3,6%. Серийното стига общо −4,8%. Разликата е малко над процентен пункт. При тристаен за €262 250 това прави около €3 150, сума, която рядко сама решава една сделка. Значи втората стъпка обикновено е по-малка от първата. В десетте най-дълбоки случая първото намаление е най-голямото в 8 от тях. Продавачът прави едно истинско отстъпление, после доизглажда. Няма да видите обява, която слиза с 5% всяка седмица.

Колко пари са в намалението

Цена в обявата, €Общо намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Десет стълби от таблицата

Най-дълбоките серийни намаления (без имена и телефони)
Квартал	Площ	Сграда	Цени 17.09 / 02.10 / 06.10 / 13.10	Общо
Кръстова вада	108 кв.м	без година	€330 хил. → €295 хил. → €295 хил. → €275 хил.	−16,7%
Горна баня	121 кв.м	ново, завършено	€460 хил. → €397 хил. → €389 хил. → €389 хил.	−15,5%
Сердика	103 кв.м	строеж	€240 хил. → €210 хил. → €205 хил. → €205 хил.	−14,6%
Люлин 5	102 кв.м	строеж	€179 хил. → €170 хил. → €170 хил. → €155 хил.	−13,4%
Овча купел 2	107 кв.м	ново, завършено	€343 хил. → €320 хил. → €320 хил. → €299 хил.	−12,7%
Горна баня	122 кв.м	ново, завършено	€441 хил. → €397 хил. → €389 хил. → €389 хил.	−11,8%
Изгрев	110 кв.м	без година	€548 хил. → €548 хил. → €525 хил. → €495 хил.	−9,7%
Изток	110 кв.м	преди 1990	€530 хил. → €490 хил. → €489 хил. → €489 хил.	−7,8%
Хаджи Димитър	89 кв.м	преди 1990	€222 хил. → €222 хил. → €211 хил. → €208 хил.	−6,3%
Люлин 3	61 кв.м	преди 1990	€142 хил. → €135 хил. → €133 хил. → €133 хил.	−6,3%

Отваряме таблицата. В кв. Кръстова вада обява за 108 кв.м слиза от €330 хил. на €275 хил. на две стъпки. В кв. Изгрев е обратно: първата стъпка е €23 000, втората цели €30 000. Продавачът там явно е решил, че първото намаление не стига. Два реда от кв. Горна баня изглеждат странно. Обяви с различна начална цена, €460 хил. и €441 хил., стигат до една и съща сума €388 800. Най-вероятно е една сграда и една ценова листа, в която апартаментите са изравнени. Може и да е грешка в обявата. Не знаем. Затова не ги броим за два независими продавача, които по случайност мислят еднакво.

Намаления от едно евро

7 от серийните продавачи имат поне една стъпка от €100 или по-малко. Най-чистият пример е в кв. Люлин 5: €170 000, после €169 999, после €154 999. Едно евро на втората стъпка. Такова намаление не е отстъпка. Вероятните цели са две. Обявата с нова цена понякога изскача по-високо в списъка. Цена под кръглата граница пък влиза във филтъра „до €170 хил.“, който много купувачи ползват. Кое от двете е важало тук, не знаем. В анализа на намаленията до прага ефектът на прага не се виждаше статистически, но отделни продавачи явно го пробват.

Стъпките на една обява в Люлин 5

17.09 → 02.10
−5%
02.10 → 06.10
−0%
06.10 → 13.10
−8,8%

Промяна на поисканата цена на всяка стъпка.

Старите сгради слизат по стълбата

Серийни намаления по вид на сградата

строеж
6 (0,2% от групата)
ново, завършено
5 (0,5% от групата)
1990–2014
5 (1,1% от групата)
преди 1990
15 (1,9% от групата)
без година
7 (1,1% от групата)

Брой обяви и дял от проследените в съответния вид сграда.

15 от 38 серийни намаления са в сгради отпреди 1990 г. Като дял от групата това е 1,9%, при 0,2% за строежите. Разликата е около 9 пъти. Строителят държи ценова листа и мени цените на групи, рядко по една. Собственикът на стар апартамент реагира на огледите, които не идват. Подобна картина вече видяхме при еднократните намаления в свалените цени. Серийното намаление я засилва: колкото по-стара е сградата, толкова повече продавачът е готов да пробва второ и трето ниво. Завършеното ново и сградите от 1990–2014 г. дават по 5 и 5 случая, групата без година още 7. При толкова малки числа не правим класация. Ясно е само, че строежът е най-неподвижен, а старата сграда най-подвижна.

Какво да правите със серийния продавач

Ако обявата, която гледате, е слизала два пъти, продавачът вече е показал, че цената му не е твърда. Това е аргумент на масата, но не обещание. Медианата казва, че след второто намаление обикновено идва пауза. Как да ползвате историята на цената в разговор, описахме в пазарлъка с динамиката. Обявите, които и свалят, и вдигат, са съвсем друг тип продавач (цени на зигзаг). Да чакате трето намаление е залог. За месец 19,9% от обявите изчезват от списъка, а серийните са под един на сто от проследените. Сметката „отстъпка срещу риск“ е в дали да чакате намаление. Как да четете цялата история на обявата, с паузите и текста, е в историята на една обява. Ако следите обява в кв. Люлин 3 или кв. Дружба 2 и искате втори поглед, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: серийният продавач като шанс

2,4от 5

Оценка на редакцията: серийният продавач като шанс

Серийното намаление е рядко и носи малко повече от едно намаление. Сигнал за гъвкав продавач, особено в стари сгради, но не и покана да чакате трето.

Честота★★★★★
38 от 5 552 обяви за месеца.
Допълнителна отстъпка★★★★★
−4,8% общо срещу −3,6% при еднократно.
Шанс за трето намаление★★★★★
Само 2 обяви слизат на трите стъпки.
Сигнал при стари сгради★★★★★
1,9% от проследените обяви отпреди 1990 г.
Надеждност на измерването★★★★★
Строг ключ, но само три стъпки с различна дължина.

Предимства

Показва реалния размер на втората стъпка
Отделя козметичните намаления
Разделя по вид на сградата

Слабости

Малка група
Не виждаме договорената цена
Не знаем какво става между снимките

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Попълва се за две минути
Приемаме и заявки от продавачи
Две отделни спални, етаж, паркомясто

Искам подбор

Често задавани въпроси

Какво е серийно намаление?

Обява, която сваля цената на поне две от трите стъпки между 17.09 и 13.10 и не я вдига нито веднъж. За месеца такива са 38 обяви за тристаен.

Колко често продавачите свалят повече от веднъж?

Рядко. 468 обяви са свалени само веднъж, 38 поне два пъти. Сред продавачите без повишение серийните са 7,5%.

С колко общо сваля серийният продавач?

Медианата е −4,8% за месеца, срещу −3,6% при еднократно намаление. Втората стъпка обикновено е по-малка от първата.

Ще свали ли продавачът и трети път?

Само 2 обяви са свалени на всяка от трите стъпки. Да разчитате на трето намаление е залог, особено ако обявата е в стара сграда, където изчезването е по-бързо.

Защо някои намаления са само с едно евро?

7 серийни продавачи имат стъпка от €100 или по-малко. Вероятно целта е обявата да изскочи в списъка или да влезе под кръгла граница във филтъра, не да отстъпи.

В какви сгради са серийните намаления?

Най-често в сгради отпреди 1990 г.: 15 от 38, или 1,9% от тази група. При строежите делът е 0,2%.

Как да ползвам серийното намаление в пазарлъка?

Като доказателство, че цената не е твърда. Не като обещание за още отстъпка. Покажете историята спокойно и предложете конкретна сума.

Това реални цени на сделки ли са?

Не. Това са поискани цени в обявите. Сделката обикновено е по-ниска, а нея не виждаме.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →