Цени на зигзаг: обявите за тристаен, които слизат и после се качват

Кога казваме, че цената е на зигзаг

Имаме четири снимки на обявите: 17.09, 02.10, 06.10 и 13.10. Между тях има три стъпки. Ако в една стъпка цената слиза, а в друга се качва, обявата е на зигзаг. Редът няма значение: надолу и после нагоре, или обратното. Рядко е. Наистина рядко. От всички обяви, които открихме и на четирите дати, 510 са на 13 октомври по-евтини, отколкото на 17 септември, а 109 само са вдигали. Обявите, които са сменили посоката, са 11, по-малко от една на петстотин.

Една и съща обява разпознаваме по квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон. Цените са офертни, поискани от продавача. Колко е платено накрая, никоя снимка не показва.

Единадесетте случая един по един

Тъй като са малко, можем да ги покажем всички. Без имена и телефони: само квартал, площ, вид сграда и четирите цени.

При 5 от тях цената на 13.10 е точно като на 17.09. 4 завършват по-ниско, 2 по-високо. Типичният размах между най-ниската и най-високата цена е около 3,5%. Отваряме реда за кв. Хладилника: €360 000, после €350 000, после пак €360 000. Десет хиляди надолу и обратно. В кв. Студентски град е същото, само че в третата снимка: €330 000 за една седмица и пак €350 000.

Три истории зад зигзага

Цифрите сами по себе си не казват защо продавачът е сменил решението си. Можем само да групираме случаите по форма. Получават се три групи, и границите между тях не са твърди.

• Проба и връщане. Цената слиза за една-две снимки и се връща на старото ниво. Така изглеждат обявите в кв. Хладилника, кв. Студентски град, кв. Манастирски ливади и едната в кв. Малинова долина (€348 500 → €338 500 → €348 500). Продавачът е пробвал по-ниска цена и или е получил запитвания, или е решил, че не си струва.
• Вероятна грешка при въвеждане. В кв. Младост 3 цената е €510 000, после €511 111, после пак €510 000. Пет единици подред приличат повече на натиснат клавиш, отколкото на стратегия. В кв. Кръстова вада скокът от €450 000 на €560 000 и после до €440 000 е толкова голям, че може да е грешка или смяна на описанието, а не истинско повишение.
• Качване, после сваляне под старта. В кв. Мусагеница обявата тръгва от €248 401, качва се на €258 000 и завършва на €235 000, с −5,4% спрямо началото. Повишението не е издържало и продавачът е слязъл по-ниско, отколкото е започнал.

Повишенията обикновено не се връщат

По-интересното число не е 11, а 109. Толкова обяви само вдигат цената за месеца и нито веднъж не я свалят. Около 69 от обявите с по-висока цена на 13.10 са в сгради в строеж, където цената е ценова листа на продавача и се качва с етапите. Когато такава цена мръдне нагоре, тя почти никога не слиза пак в рамките на месец. При намаленията е подобно. От 510 обяви, които завършват по-ниско, огромната част свалят веднъж и спират. 38 свалят поне два пъти, разказваме ги в серийните намаления. Веднъж решил посоката, продавачът рядко се обръща.

Как се вдигат цените на зелено, е описано в повишените цени и в цените на зелено за 19 дни. Там повишенията идват на групи, по цял вход.

Какво печели купувачът от зигзага

Ако обявата, която гледате, е минала през по-ниска цена, тази цена е факт. Продавачът веднъж е бил съгласен да я покаже публично. Това е добър аргумент при разговора, по-добър от средни числа за квартала. Внимавайте с тона: не става дума за улика, а за отправна точка. Обратният случай е по-неприятен. Обява, която е слязла и после се е качила, може да означава, че продавачът е получил интерес на по-ниската цена и сега чака повече. Тогава пазарлъкът ще е по-труден. Разлика има и в размера: за тристаен около €265 хил. пет процента са над десет хиляди евро.

Как да събирате историята на обявите сами, е обяснено в ръководството за проследяване, а как да я ползвате в разговора, в пазарлъка с динамиката. Подробен разбор на една обява от първата до последната снимка има в историята на обявата.

Какво четири снимки не могат да видят

Четири снимки за 26 дни не са дневни данни. Ако цената е слязла на 20 септември и се е върнала на 28-ми, ние няма да го видим: и на 17.09, и на 02.10 ще стои една и съща цена. Затова 11 е долна граница. Зигзагите са поне толкова, вероятно повече. Обявите, които са изчезнали за някоя от датите, тук изобщо не влизат: следим само тези, налични и на четирите снимки. Изчезналата обява не е задължително продадена, но за нея не можем да кажем нищо за посоката на цената. И пак: всички числа са за периода 17.09–13.10 и за офертни цени. Месец по-късно картината може да е друга.

Ако ни посочите обявите, които гледате, в заявката, ще проверим как са се движили в четирите снимки. Общата картина на месеца е в индекса на офертите.

Оценка на редакцията: зигзагът като сигнал за купувача

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Хладилника€3 571/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 860/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Младост 3€2 824/кв.м
• кв. Мусагеница€3 090/кв.м
• кв. Надежда 1€2 372/кв.м
• кв. Студентски град€2 494/кв.м
• кв. Витоша€2 452/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Индексът на офертите
• Серийните намаления
• Историята на обявата
• Повишени цени за 15 дни
• Как да следите цената сами
• Пазарлък с динамиката

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Как да прочетете историята на една обява за тристаенЗа 26 дни 4 798 от 5 552 проследени обяви за тристаен не смениха нито цена, нито текст. Как се…
• Сроковете на строежите за месец: годините, които се местятОт 2 752 проследени обяви за тристаен в строеж 31 смениха годината на въвеждане за 26 дни, 29 от…
• Тристайните в София за един месец: отчет от четири снимки на обявитеЧетири снимки на обявите за тристаен за 26 дни: 80,1% още са в списъка, а същите обяви са средно…
• Застоялите обяви: тристайните, чиято цена не мърда91,9% от тристайните, които видяхме и на трите дати, не са пипали цената за 19 дни. 1 058 от тях…