Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Пазарлък с динамиката: какво казва историята на обявата

За 19 дни 6,7% от проследените обяви за тристаен са свалили цената, с медиана −3,3%, или около €9 000. Повечето продавачи не мърдат. Историята на обявата обаче понякога подсказва кой е по-готов за разговор. Ето кои сигнали виждаме в трите снимки и колко тежат.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Първо правилото: историята е сигнал, не доказателство

6,7%от проследените обяви са с по-ниска цена за 19 дни

−3,3%медианно намаление при тях

€9 000медианно в евро

38обяви с поне 10% надолу

Всяко число тук е за конкретен период: 15 дни, 4 дни или 19 дни между 17.09.2026 и 06.10.2026. Цените са обявени, не платени. А обява, която е изчезнала от портала, може да е продадена, оттеглена или просто преобявена. Нищо от това не казва колко ще отстъпи конкретният продавач. Казва само как се държат хиляди обяви средно.

Нямаме и няма да даваме съвет за конкретна сделка. Описваме сигналите, които сами можете да проверите, и колко често зад тях стои по-ниска цена.

Едно практично условие преди всичко останало: за да видите историята, трябва да сте я записали. Порталът не показва стара цена, а агенцията рядко казва, че е сваляла. Записвайте датата и цената на всяка обява, която ви интересува, от първия ден. След две-три седмици ще имате собствена малка снимка на пазара, подобна на нашата.

Свалена веднъж

Обявите, които свалиха цената между 17.09.2026 и 02.10.2026, изчезват в следващите четири дни в 6,7% от случаите. Обявите без намаление изчезват в 4,1%. Продавачът, който е свалил, явно е по-близо до сделка или до решение.

Изчезнали за 4 дни след първото намаление, по размер

0–3%
5,5%
3–7%
6,9%
над 7%
9,3%

Дял от свалилите между 17.09.2026 и 02.10.2026, които липсват на 06.10.2026. Малки групи.

Второ намаление идва рядко. От 293 обяви, които бяха свалили и още стояха, само 14 свалиха пак за четири дни, 4,8%. При тях общото намаление от началото е с медиана −4,9%. Примерът от кв. Горна баня е с −15,5% за две стъпки, а от кв. Сердика с −14,6%. Повече има в статията за второто намаление. Свалената веднъж обява не обещава второ намаление. Тя показва продавач, който вече е приел, че първата цена не върви.

Върнала се

58 от 740 обяви, изчезнали до 02.10.2026, се появиха пак на 06.10.2026. Повечето се връщат със същата цена.

С каква цена се връщат обявите

58върнали се

Същата цена 82,8%
По-ниска 15,5%
По-висока 1,7%

Само 9 са по-евтини, с медиана −2,9%. Най-много връщания има в кв. Център и кв. Докторски паметник, където обявите се въртят по-бързо. Обява, която се връща, е знак, че не е продадена. Разговорът за цената е възможен, но не очаквайте, че паузата е свалила цифрата. Подробно в обявите, които се връщат.

Пренаписана

За 19 дни 3,4% от проследените обяви сменят текста. Сред тях 35,5% са свалили и цената. При непроменения текст делът е 5,7%. Новият текст често върви с нова цена, но 11,8% от пренаписаните са вдигнали.

Ако видите, че обява, която следите, има ново описание, сравнете цената. Ако е същата, питайте какво се е сменило. Понякога промяната е само „без комисиона“ или „Акт 16“, понякога е премахната улица. Обявите с „Акт 16“ в текста са 529 на 17.09.2026 и 538 на 06.10.2026: малка, но видима промяна, която при строящите се сгради може да означава завършен етап и нова ценова логика. Вижте пренаписаната обява.

Застояла и надценена

Обявите, чиято цена е поне 15% над квартала на квадрат и не е сменяна три седмици, са 1 058. От надценените на 17.09.2026, които още стоят, само 9,6% са свалили. Застоялата обява ви дава време, а не отстъпка. Тук аргументът е сравнението: три сходни обяви от същия квартал на по-ниска цена тежат повече от „видях, че стои отдавна“. Разборът е в застоялите обяви, а за разсейването в един квартал вижте пазарлъка и разсейването на цените.

На зелено, с групово повишение

При 2 898 обяви в строеж за 19 дни 2,2% са вдигнали цената, с медиана +4,3%, а 1,9% са свалили. Повишенията идват на групи: 38 обяви в 15 групи от една сграда и един телефон. Това е ценова листа, не решение за един апартамент. Най-често в кв. Люлин 5 и кв. Люлин 10.

При завършените сгради картината е обратна: само 0,9% вдигат, а 11,1% свалят за същия период. Там се продава отделен апартамент, не цял вход, и цената реагира по-лесно.

Ако строителят е вдигнал целия вход, пазарлъкът за цената на квадрат рядко има смисъл. Разговорът по-често е за другото: схема на плащане, срок, паркомясто, какво влиза в довършването. Подробно в цените на зелено за 19 дни.

Сметнете своя аргумент

Колко са пари процентите, за които говорите? Въведете цената и процента. Медианното намаление при свалилите за 19 дни е −3,3%, а при поне 5% надолу са 117 обяви.

Колко е отстъпката в евро

Цена в обявата, €Отстъпка, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Какво да имате записано преди разговора за цената

0 / 7

Датата, на която видях обявата, и цената тогава
Дали цената е сменяна и кога
Дали обявата е изчезвала и се е връщала
Дали текстът е пренаписан и какво е добавено
Колко е над или под медианата на квартала на квадрат
Три сходни обяви в същия квартал с цени и площи
Горната граница, над която няма да стигна

Как сами да записвате тази история, описахме в как да следите цената сами. Дали изобщо си струва да чакате, е в да чакате ли намаление. Ако искате ние да проверим историята на конкретна обява, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: сигналите за пазарлък

3от 5

Оценка на редакцията: сигналите за пазарлък

Историята на обявата е полезен фон, не лост. Най-силният аргумент остава сравнението със сходни обяви в квартала, а сигналите от трите снимки показват кога продавачът е по-отворен за разговор.

Свалена веднъж★★★★★
Изчезват по-често (6,7% срещу 4,1%): продавачът се движи.
Върнала се★★★★★
48 от 58 се връщат със същата цена.
Пренаписана★★★★★
35,5% от пренаписаните са с по-ниска цена.
Застояла и надценена★★★★★
Само 9,6% от надценените отстъпват за 19 дни.
На зелено с групово повишение★★★★★
Ценовата листа рядко се пипа за един апартамент.
Сравнение с квартала★★★★★
Работи при всяка обява и не зависи от периода.

Предимства

Сигналите се проверяват сами, без специален достъп
Числата показват кои сигнали тежат
Помагат да изберете кога да говорите за цена

Слабости

Нито един сигнал не носи сигурна отстъпка
Периодът е само 19 дни
Цените са офертни, сделката не се вижда

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Не сме посредник, нямаме комисиона
Подбор по квартал и бюджет
Без такса и без договор

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен свалят цената?

За 19 дни 6,7% от проследените, с медиана −3,3% или около €9 000. Повечето обяви държат цената.

Ако обявата е свалена веднъж, ще свали ли пак?

Рядко в кратък срок. От 293 свалили само 14 свалиха втори път за 4 дни. Първото намаление показва готовност за разговор, не обещание за още.

Върнала се обява по-евтина ли е?

Обикновено не. От 58 върнали се 48 са със същата цена, 9 с по-ниска и 1 с по-висока.

Какво значи, ако обявата е с нов текст?

Проверете цената. Сред пренаписаните 35,5% са свалили, срещу 5,7% при непроменения текст.

Мога ли да се пазаря за ново строителство?

За цената на квадрат по-трудно, особено когато целият вход е вдигнат с листа. По-често се договарят схемата на плащане, сроковете и довършването.

Изчезнала обява значи ли, че апартаментът е продаден?

Не. Може да е оттеглена, изтекла или преобявена от друга агенция. 7,8% от изчезналите се върнаха след 4 дни.

Каква отстъпка да поискам?

Не даваме персонален съвет. Данните показват медиана −3,3% при свалилите, но конкретната сделка зависи от жилището, продавача и сравнимите обяви.

Важат ли тези проценти и след месец?

Не непременно. Измерени са за 19 дни. Пазарът може да смени темпото си, затова ги ползвайте като ориентир за момента.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →