Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристайни на зелено: как се движат цените за 19 дни

Проследихме 2 898 обяви за тристаен в сгради в строеж от 17.09.2026 до 06.10.2026. 65 вдигнаха цената, 54 я свалиха, а останалите не мръднаха. При завършените сгради картината е съвсем друга: там на всяко повишение се падат над десет намаления.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Две посоки, които почти се неутрализират

2 898обяви в строеж, проследени 17.09.2026 → 06.10.2026

65 / 54с по-висока / с по-ниска цена

+4,3%медиана на повишението

−4,8%медиана на намалението

На зелено цените се движат и в двете посоки, почти поравно. Повишенията са малко повече, намаленията малко по-дълбоки. Ако ги съберем за всички 2 898 обяви, средната промяна е +0,01%. Практически нула. За три седмици пазарът на зелено не е поскъпнал и не е поевтинял, просто няколко десетки сгради са пипнали листите си.

Това е важно, защото често се чува обратното: че на зелено цената върви само нагоре и всяка седмица чакане струва пари. В нашите три снимки това не се вижда. Вижда се друго. Повечето обяви стоят неподвижни, а движението е съсредоточено в малко сгради, които сменят листата наведнъж. Отделният купувач или попада на такава сграда, или не.

Строеж срещу завършени сгради

Дял на обявите с промяна в цената за 19 дни

В строеж: по-висока цена
+2,2%
В строеж: по-ниска цена
−1,9%
Завършени и стари: по-висока
+0,9%
Завършени и стари: по-ниска
−11,1%

Завършени = всички проследени обяви извън строежа, включително стари сгради. Офертни цени.

Разликата е огромна. От около 3 231 проследени обяви извън строежа 11,1% са с по-ниска цена и едва 0,9% с по-висока. Строящите се сгради са близо половината от проследените обяви, но дават само около една осма от намаленията и над две трети от повишенията.

Обяснението е в това кой продава. Завършеният апартамент обикновено е на собственик или посредник, който иска да приключи. Строящият се е в ценова листа, която се мести по етапите на строежа, а не по броя на обажданията. Как етапите Акт 14, 15 и 16 се отразяват на цената, е разказано в акт 14, 15 и 16: етапи и цена.

Повишенията идват на групи

Откъде идват повишенията в строеж

в група от 2+ обяви на един продавач в една сграда
единични

65 повишения
58%42%

Група = същият квартал, етажност, година и телефон. 15 такива групи.

38 от 65 повишения са в 15 групи: няколко апартамента в една сграда, от един продавач, вдигнати едновременно. Това е новата ценова листа, не решение за всеки апартамент поотделно. Общо повишенията са в 42 различни групи. Ако следите един апартамент на зелено и видите, че цената му е вдигната, почти сигурно е мръднала и цялата сграда.

Двуседмичният текст за повишенията е в повишените цени на тристаен. Тук прибавяме още четири дни и намаленията на зелено, които там бяха бележка под линия. Те не идват на групи по същия начин. Част от тях са смени в изписването с и без ДДС, разгледани в най-големите отстъпки.

По година на въвеждане

Обяви в строеж по обещана година на въвеждане, 17.09.2026 → 06.10.2026
Година	Обяви	По-висока цена	По-ниска цена
2026	949	22 (2,3%)	20 (2,1%)
2027	1 166	29 (2,5%)	21 (1,8%)
2028	629	13 (2,1%)	13 (2,1%)
2029	75	1 (1,3%)	0 (0%)
2030	57	0 (0%)	0 (0%)

Сградите за 2026, 2027 и 2028 се движат по еднакъв начин: около 2% нагоре и около 2% надолу за трите седмици. Проектите за 2029 и 2030 почти не помръдват, 1 промени при 132 обяви. Логиката е проста. Далечният проект още не е стигнал до етап, при който листата се преразглежда.

Най-голямата група са сградите за 2027: 1 166 обяви. При тях повишенията са 29, намаленията 21, единствената година с видим превес нагоре. Разликата е от няколко обяви и може да изчезне в следващата снимка. Отбелязваме я, без да ѝ вярваме твърде много.

Годината в обявата е обещание, не дата. Част от сградите я местят напред, за което има отделен текст: отложеният Акт 16. Как се формира цената в новото строителство изобщо, е в тристаен ново строителство.

Къде вдигат

Квартали с най-много повишения в строеж за 19 дни

Най-много повишения има в кв. Люлин 5, кв. Люлин 10, кв. Малинова долина и кв. Овча купел. Това са квартали с много строителство и с по-ниска цена на квадрат от средната за града. Става дума за единици. Седем повишения в един квартал за три седмици могат да са две сгради, затова не правете от списъка извод за целия квартал.

Единственото населено място извън града в списъка е с. Панчарево, с 4 повишения. кв. Красно село е изключението от другата страна: централен квартал с цена на квадрат над средната за София, където също има три вдигнати обяви в строеж. Общото между тях не е цената, а това, че в момента там се строи и продава активно.

Нови сгради, които се появиха в обявите за трите седмици, разглеждаме в нови проекти за 3 седмици. Там е и колко под медианата на квартала влизат новите проекти.

Какво значи това, ако купувате на зелено

Чакането на зелено рядко носи отстъпка. Ако цената мръдне, по-вероятно е да е нагоре, и то за цялата сграда. Ориентир: при медиана €247 000 за тристаен в строеж едно типично повишение от 4,3% е около €10 600. Сметнете го за вашата сума.

Колко струва едно повишение на ценовата листа

Цена по листата, €Повишение на листата, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Преди да подпишете на зелено

0 / 6

Цената в предварителния договор е фиксирана и е ясно дали е с ДДС.
Знам на какъв етап е строежът и кога е следващият.
Попитах кога е последното повишение на листата за сградата.
Схемата на плащане е обвързана с етапите, не с дати.
Договорът казва какво става при забава на Акт 16.
Сравних цената на квадрат със завършени сгради в същия квартал.

Правните въпроси около договора на зелено са за адвокат, не за статистика. Ако искате да видите как се е движила листата на конкретна сграда в трите снимки, пишете ни през заявката.

Оценка на редакцията: цените на зелено за три седмици

3от 5

Оценка на редакцията: цените на зелено за три седмици

Спокойни цени, които се местят на групи. Пазарлъкът на зелено е за условия в договора, не за чакане на намаление.

Стабилност на цените★★★★★
95,9% от обявите в строеж не мръднаха.
Шанс за отстъпка★★★★★
1,9% за 19 дни.
Риск от повишение★★★★★
2,2%, медиана +4,3%, често за цялата сграда.
Предвидимост★★★★★
Листите се местят с етапите на строежа.
Чистота на данните★★★★★
ДДС в изписването и груповите обяви размиват картината.

Предимства

Цените рядко скачат
Повишенията се виждат по групи
Разбивка по година на въвеждане

Слабости

Отстъпки почти няма
Само 19 дни
Офертни цени, не сделки

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Подбор по квартал и бюджет
Само обяви, които още са активни
Връщаме отговор до един работен ден

Искам подбор

Често задавани въпроси

Поскъпват ли тристайните на зелено?

За 19 дни не особено. 2,2% от обявите в строеж са вдигнали цената, а 1,9% са я свалили. Средно за всички промяната е практически нула.

С колко вдигат строителите?

Медианата на повишенията е +4,3%. При тристаен за €247 000 това е около €10 600.

Свалят ли строителите цените?

Понякога. 54 обяви в строеж са с по-ниска цена, медиана −4,8%. Част от тях може да е смяна в изписването с или без ДДС, затова питайте каква е сумата по договора.

Защо завършените свалят толкова по-често?

11,1% от завършените и старите обяви са с по-ниска цена, срещу 1,9% в строеж. Там продава собственик или посредник, който иска да приключи, а не строител с ценова листа.

Как разбирам дали повишението е за цялата сграда?

Проверете другите апартаменти от същия продавач в сградата. 38 от 65 повишения са в групи, вдигнати едновременно.

Има ли значение годината на въвеждане?

Сградите за 2026–2028 се движат еднакво, около 2% нагоре и 2% надолу. Проектите за 2029 и по-късно почти не мърдат за трите седмици.

Изчезнала обява в строеж продадена ли е?

Не непременно. Строителят може да спре обявата и да продава директно, обявата може да е изтекла или да е пусната от друг посредник.

Да чакам ли за по-добра цена на зелено?

Числата описват само периода от 17.09.2026 до 06.10.2026 и не са прогноза. В него вероятността за повишение и за намаление беше почти еднаква, така че чакането не носи явно предимство.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →