Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Квартал с малко обяви за тристаен: колко лъже медианата и как да прецените цената

От 136 квартала на София 15 нямат нито една обява за тристаен, а 24 имат по-малко от осем. Пуснахме симулация върху големите квартали: при пет обяви медианата на квадрат се разминава с истинската с 5,1% в типичния случай и с повече от 11,8% в един от пет случая.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Колко квартала почти нямат обяви

Квартали на София по брой обяви за тристаен

136квартала

Поне 8 обяви 71,3%
1 до 7 обяви 17,6%
Нито една 11%

Обяви за продажба на тристаен в извадката ни от imot.bg.

97 квартала имат поне осем обяви и там медианата е полезна. В останалите 39 всяко число трябва да се чете с уговорка. При селата и градовете около София е още по-тънко: 73 от 104 нямат нито една обява за тристаен, 22 имат под осем и само 9 имат повече. Това не значи, че там няма тристайни. Значи, че не се продават в момента или се продават без обява в портала, през познати и местни посредници.

Кои са тънките квартали

Част от кварталите с между 1 и 3 обяви за тристаен
Квартал	Обяви за тристаен	Обяви за двустаен	Ориентир €/кв.м
Филиповци	1	0	€1 768/кв.м
Требич	1	0	€1 985/кв.м
Експериментален	1	0	€1 939/кв.м
Военна рампа	1	4	€2 326/кв.м
Киноцентъра	1	0	€2 803/кв.м
Зоопарк	1	0	€3 136/кв.м
7-ми 11-ти километър	2	10	€2 540/кв.м
Гевгелийски	2	4	€2 459/кв.м
Черния кос	2	0	€2 431/кв.м
Врана – Герман	2	0	€2 002/кв.м
Западен парк	3	37	€2 385/кв.м
Илиянци	3	0	€1 998/кв.м
Южен парк	3	0	€4 163/кв.м
Киноцентъра 3 част	3	5	€2 579/кв.м

Ориентирът в последната колона не е медиана от тези една-две обяви. На страниците на тези квартали събираме собствените обяви с тези на най-близките съседни квартали, докато станат около петнадесет, и показваме медианата на общия кош. Интересен е Западен парк: 3 обяви за тристаен срещу 37 за двустаен. Кварталът не е празен, просто тристайните там се продават рядко. Обратен е случаят с Южен парк: 3 обяви за тристаен на ориентир €4 163/кв.м, едно от най-скъпите места в града. Без нито една обява са например Факултета, Малашевци, Христо Ботев, Димитър Миленков, Челопечене и Кремиковци. Част от тях са по-скоро къщи и вилни зони, отколкото блокове.

Колко лъже медианата от малко обяви

Грешка на медианата €/кв.м при малко обяви

6,3%

3 обяви, типично

14,7%

3 обяви, 1 от 5

5,1%

5 обяви, типично

11,8%

5 обяви, 1 от 5

3,9%

8 обяви, типично

9,1%

8 обяви, 1 от 5

2,6%

15 обяви, типично

15 обяви, 1 от 5

Симулация: многократно теглим по 3, 5, 8 или 15 случайни обяви от големите квартали и сравняваме медианата им с медианата на всички обяви там.

Взехме кварталите с поне 40 обяви, където знаем медианата доста точно. После теглихме по три, пет, осем и петнадесет случайни обяви и гледахме колко се разминава малката медиана с голямата. При три обяви типичната грешка е 6,3%, но един път от пет е над 14,7%. При петнадесет пада до 2,6% и 7%. В пари при градската медиана от €260 300: пет обяви ви оставят типично на около €13 300 от истината, а в лош случай на €30 700. При три обяви лошият случай е €38 300. Това е повече от обичайната отстъпка при пазарлък.

Как да прецените цената без медиана

Съседните квартали. Вземете два-три съседни квартала със същия тип сграда. Колко се различават съседите, има в съседните квартали и разликата в цената.
Двустайните и четиристайните. Ако тристайните са две, двустайните може да са двадесет. Квадратът на тристайния обикновено е малко под този на двустайния в същия квартал.
Сделки, не обяви. Нотариалните актове от реални сделки съдържат цена. Справка в Имотния регистър или при нотариус може да даде по-точен ориентир от три обяви, срещу такса.
Същата сграда. Ако в сградата е продаван апартамент наскоро, съседите обикновено знаят за колко. Питайте домоуправителя.
Времето. Пуснете известие за квартала и изчакайте няколко седмици. Петнадесет обяви за два месеца казват повече от три за един ден.

Когато медианата е съмнителна, разсейването тежи повече. Колко широк е коридорът на цените в квартал с много обяви, видяхме в пазарлъка и разсейването на цените. При наемите същото е в разсейването на наемите.

Груба оценка с широк коридор

Оценка на тристаен в квартал с малко обяви

Медиана на квартала, €/кв.мПлощ, кв.мКорекция за етаж, %Корекция за етап на строеж, %Корекция за площ, %Друго (ремонт, гледка, паркомясто), %Разсейване в квартала ±, %

Корекциите се въвеждат с минус за отстъпка. Резултатът е офертен ориентир, не оценка от лицензиран оценител.

Сложили сме за пример Филиповци с ориентир €1 768/кв.м и коридор ±11,8%, колкото е грешката при пет обяви в един от пет случая. Сменете медианата с ориентира на вашия квартал. Корекциите за етаж, строеж и площ са в оценката на тристаен сами. Резултатът е офертен ориентир, не оценка от лицензиран оценител, а при кредит банката така или иначе ще поръча своя.

Продавачът също не знае

В тънък квартал и продавачът гадае. Понякога слага цена по най-скъпата обява наоколо, понякога по това, колко му трябва за следващото жилище. Това работи в двете посоки. Срещат се и обяви доста под пазара, защото собственикът не е видял сравнение. Срещат се и такива, които стоят с месеци, защото ориентирът е бил една луксозна къща. Ако обявата стои дълго, имате аргумент. Ако е нова и изглежда евтина, не чакайте втори оглед. В тънките квартали скоростта решава повече, отколкото в големите комплекси. Селата около София са крайният случай. Там пътуването тежи повече от квадрата: сметката е в тристаен извън София. А как изглеждат кварталите, в които тристайните са малцинство, но обявите изобщо не липсват, показваме в където тристайните са рядкост.

Проверка преди оферта в тънък квартал

Цена в квартал с малко обяви

0 / 6

Преброих обявите за тристаен в квартала и знам дали са под осем.
Сравних с два съседни квартала със същия тип сграда.
Погледнах квадрата на двустайните в квартала.
Потърсих информация за реални сделки в същата сграда или улица.
Знам колко време стои обявата.
Сложих си коридор от поне ±10% около оценката.

Ако търсите в квартал, където обявите са единици, опишете го в заявката. Ще ви дадем ориентир от съседните квартали и ще следим новите обяви.

Оценка на редакцията: тристаен в квартал с малко обяви

2,4от 5

Оценка на редакцията: тристаен в квартал с малко обяви

В тънък квартал медианата е ориентир с широк коридор. Съседните квартали, двустайните и реалните сделки дават по-сигурна основа от три обяви.

Точност на медианата★★★★★
При пет обяви грешката е 5,1% типично и над 11,8% всеки пети път.
Избор★★★★★
15 квартала без нито една обява, 24 с под осем.
Възможност за изгодна сделка★★★★★
Продавачите също гадаят, цените се разпръскват и в двете посоки.
Налични заместители★★★★★
Съседни квартали, двустайни и сделки дават ориентир.
Време за търсене★★★★★
Новите обяви идват рядко, нужно е търпение или бърза реакция.

Предимства

Понякога има обяви под пазара
По-малко конкуренция от купувачи
Съседните квартали дават ориентир

Слабости

Медианата лъже с хиляди евро
Малко избор
Продавачите поставят случайни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Панел, тухла или ново строителство
Подбор по квартал и бюджет
Само обяви, които още са активни

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко квартала в София нямат обяви за тристаен?

В извадката ни 15 от 136 квартала нямат нито една, а 24 имат под осем. При селата и градовете около София без обява са 73 от 104.

Мога ли да вярвам на медианата от три обяви?

Предпазливо. Типичната грешка е 6,3%, а в един от пет случая над 14,7%. При градската медиана това са до €38 300.

Колко обяви са достатъчни?

При осем обяви типичната грешка пада до 3,9%, при петнадесет до 2,6%. На страниците на кварталите собствена медиана показваме от пет обяви нагоре, затова при пет до седем четете я с коридора от тази статия.

Какво показва сайтът за квартал без обяви?

Медиана от общ кош с най-близките съседни квартали, около петнадесет обяви. Тя е полезна за първа преценка, но не замества сравнение с реални сделки.

Как да намеря цени на реални сделки?

Нотариалните актове съдържат цената. Справка в Имотния регистър или съдействие от нотариус или адвокат може да даде ориентир срещу такса.

По-евтино ли се купува в тънък квартал?

Не непременно. Продавачът също няма сравнение и цените се разпръскват в двете посоки. Някои обяви са под пазара, други стоят с месеци.

Защо в Западен парк има двустайни, а почти няма тристайни?

Там има 37 обяви за двустаен и 3 за тристаен. Вероятно сградите там са предимно с по-малки апартаменти или тристайните просто сменят собственика си рядко.

Трябва ли да чакам повече обяви?

Ако не бързате, да. Известие за квартала за няколко седмици дава повече сравнения от всяка формула.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →