Тристаен в кв. Илиянци за семейство: колко струва
В кв. Илиянци тристаен търсят най-вече семейства, които предпочитат повече квадрати за същите пари и са готови на по-дълъг път до работа. В кв. Илиянци тристаен рядко е първото жилище: като правило е второ след двустаен или продадено наследство.
В кв. Илиянци попаднаха едва 3 оферти за тристаен; прибавихме офертите от кв. Свобода и медианата излиза €182 000.
За родителите: по OpenStreetMap в кв. Илиянци са отбелязани едно училище и една детска градина, плюс 2 детски площадки. Ако сменяте двустаен с тристаен тук, частите за бюджета и за цената на третата стая ще са най-полезни.
Огледите през уикенда показват малко; минете и в делничен ден, щом учениците тръгват на училище. Тристаен се продава малко по-бавно от двустаен, защото броят на купувачите е по-тесен; помислете и за изхода след години. Най-честата грешка на купувачите на тристаен апартамент е да се гони площ вместо разпределение; двете нормални спални струват повече от голям хол.
Ориентировъчна цена на тристаен в кв. Илиянци
Тристайните в кв. Илиянци в офертите през септември 2026 бяха 3 обяви (75 кв.м срещу €110 000, 3-ти от 4 етажа, блок от 1970 г.; €160 000 при 100 кв.м, т.е. €1 600/кв.м, последен, 3-ти етаж; €260 510 за 109 кв.м (2-ри от 4 етажа)). От толкова обяви не се вади статистика, и ползваме и кв. Свобода.
Така получаваме медиана €182 000 и диапазон €149 хил. – €212 хил. за тристаен апартамент от около 92 кв.м; квадратът е €1 998/кв.м.
€/кв.м за тристаен, оценка и съседи:
- Илиянци (оценка)€1 998/кв.м
- Свобода€2 011/кв.м
- София, медиана€2 455/кв.м
Когато намерите обява тук, съпоставете цената на квадрат с €1 998/кв.м; над 15% отгоре трябва да има ясна причина.
Всички суми са офертни цени; при сделка купувачите като правило договарят 3–7% от обявеното.
Времето от годината има значение: преди началото на учебната година купувачите с деца бързат, а в края на годината продавачите са по-отстъпчиви. Сумата в обявата рядко покрива паркомясто или гараж; в новите сгради те се продават на отделна цена.
Хистограма на 20 обяви от съседните райони по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Бюджет и кредит за тристаен в кв. Илиянци
Ориентировъчният тристаен апартамент в кв. Илиянци струва €182 хил.; ето как изглежда сметката, ако банката финансира 85% при 2,9%.
| Позиция | Евро |
|---|---|
| Обявена цена | €182 000 |
| Нотариус и правна проверка | €1 400 |
| Самоучастие (15%) | €27 000 |
| Разходи по ипотеката | €900 |
| Общински данък (3%) | €5 500 |
| Посредник, 2% плюс ДДС (при агенция) | €4 400 |
| Размер на кредита, 85% | €155 000 |
| Месечна вноска, 30 години | €645/мес. |
| Месечна вноска, 25 години | €727/мес. |
Парите, които трябва да имате в деня на сделката, са самоучастието плюс разходите: около €35 хил., а с агенция €39 хил. Банките обикновено искат вноска до 40–50% от нетния доход, значи при €645 семейството трябва да получава най-малко €1 450 на месец общо.
Становище от банката за одобрената сума в джоба превръща огледа в квартала от разходка в истински пазарлък. Верижната сделка (продавате двустаен и купувате тристаен) иска добре уредени срокове: в предварителния договор оставете поне 60–90 дни за двете сделки при нотариус.
Сметките са ориентир: лихвите се променят, а таксите проверете при банката и общината. За своя сценарий вижте калкулатора.
Как се търси тристаен в кв. Илиянци
3 обяви за тристаен в кв. Илиянци: толкова видяхме в извадката. Цената в тях говори повече за конкретния имот, отколкото за района. Близките квартали като кв. Свобода подсказват рамка: €149 400 до €211 800, медиана €182 000, от 20 оферти.
- В малкия пазар и продавачът има малко кандидати, поради това спокойна и аргументирана оферта нерядко минава.
- Мерете с приключили сделки, ако имате достъп до такива: те казват повече от офертите.
- Минете през квартала и търсете табели „продава се“ по прозорците: някои собственици не публикуват обява изобщо.
Нямате време да следите сами? Оставете заявка с бюджета и желанията си: пращаме оферти за района без пари.
Малкото обяви сами по себе си не значат по-скъп имот: всеки апартамент се оценява поотделно, по сградата, етажа и състоянието. Банковата оценка при кредит в тесен пазар понякога излиза под исканата цена; пресметнете резерв в собствените пари. Една-единствена нова обява тук може да обърне картината напълно, затова проверявайте най-малко веднъж в седмицата. Преди огледа поискайте копие на акта и скицата: в малките места книжата често имат изненади.
Панел, тухла или ново: тристайните в кв. Илиянци
За Илиянци собствена статистика за сградите няма; в града почти половината обяви за тристаен са в строеж, а ЕПК и панел са приблизително 12%.
Етажът има тежест за родители: първият етаж е с отстъпка и удобен с количка, но по-шумен и по-студен; най-горният зависи изцяло от покрива.
Детската стая към двора, асансьор, в който влиза количка, и място за колелата: три подробности определят всекидневието повече от вида на фасадата.
Асансьор, сменен скоро, значи спестена обща вноска в следващите години; попитайте кога е последният. Дребните неща (входната врата, лампите на стълбището, чистотата във входа) показват доста за съседите. Ремонтът на покрива се оказва често срещана голям разход на по-старите блокове; попитайте кога е ремонтиран покривът. Дворът с пейки между блоковете изглежда дреболия, докато не се окажете родители на малко дете. Питайте каква е месечната такса за входа и има ли ремонтен фонд; тя издава доколко организирани са съседите. Изолираният блок спестява немалка част от сметките за отопление и като правило личи още в цената.
Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Номерът ви не стига до брокери
- Панел, тухла или ново строителство
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
Илиянци отблизо: бележки от обявите и картата
Обявите за тристаен в кв. Илиянци са малко, затова тук говорят картата и съседните пазари.
Къде играят децата
На картата тук: 2 детски площадки и 1 парк. Игрища: 1.
Спрямо София като цяло
Ориентирът по съседство е €182 000 за около 92 кв.м; градската е €260 300 за 107 кв.м.
Откъде идват цифрите
На 1,7 км оттук е кв. Свобода, където тристаен е медианно €182 000 за около 92 кв.м. Средна площ по съседство: 92 кв.м.
Сградите в мястото
Тристаен в квартала е рядка находка. Най-близките обяви са на 1,7 км.
Без кола до магазина
По картата тук има 1 магазин за храни.
Бюджетът, разписан в три варианта
Колко пари трябват за тристаен в кв. Илиянци? Сметнахме три примера: долната петина, медианата и горната петина. Смяната на жилище допуска, че стар двустаен в София (€173 400) се продава за около €165 000 нетно.
| С продажба на стария | Бюджет в средата | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Покупна цена | €149 400 | €182 000 | €211 800 |
| Лично участие в цената | €149 400 (100%) | €36 000 (20%) | €31 800 (15%) |
| Вноска (2,7%) | няма | €592 / 30 г. | €663 / 35 г. |
| Банка и адвокат | €250 | €1 200 | €1 370 |
| Около толкова квадрата | ≈ 75 кв.м | ≈ 91 кв.м | ≈ 106 кв.м |
| Продава | собственик | агенция | строител |
| Доход, който банката ще иска | не е нужен | €1 300 | €1 450 |
| Агенция | няма | €5 460 | няма |
| Нотариална такса и Имотен регистър | €1 049 | €1 182 | €1 362 |
| Ипотека | без кредит | €146 000 | €180 000 |
| Общински данък | €4 482 | €5 460 | €6 354 |
| В брой до ключа | €155 181 | €49 302 | €40 886 |
Тук смяната минава без кредит: продажбата на двустайния покрива €149 400 и разходите, остават около €9 800. Типичният тристаен в квартала с кредит от €146 000 дава вноска €592 за 30 години. Банката ще иска нетен доход поне около €1 300.
При €211 800 от строител и кредит за 35 години вноската е €663. По-дългият срок сваля вноската, но оскъпява кредита. Ако лихвата е с половин пункт по-висока, вноската в средния случай става около €631.
Илиянци: силни и слаби страни
Осем признака, които имат значение, когато купувате тристаен за семейство. Илиянци събира средно 2,6 от 5. При 2 признака информацията е недостатъчна и там стои „няма данни“.
- Достъпност на цената5
Около €1 998 на квадрат по най-близките места с обяви, с 18,6% под средното за София. Реална оферта тук може да се отклони и в двете посоки.
- Избор на тристайни1,5
Тристайни в кв. Илиянци почти не се продават: открихме 3. Разумно е да разширите района на търсене.
- Училища и детски градини2
Отбелязани са 1 училище и 1 детска градина. Частни градини понякога липсват на картата, реалният брой може да е по-голям.
- Зеленина и площадки1,5
На картата: 1 парк или градинка и 2 детски площадки. При 2 площадки рядко се налага да вървите далеч.
- Транспорт и метро3
10 автобусни спирки.
- Ново строителствоняма данни
Обявите тук са твърде малко, за да се види какво се строи.
- Доходност от наемняма данни
Надеждни данни за наемите тук нямаме. Средно за София брутно е 3,9%.
- Тишина и паркиране2,5
Паркирането в квартала е на улицата, ако в обявата не пише друго. Спалните към двора са най-сигурният начин да се спи тихо, където и да купувате.
Илиянци завършва с 2,6. Най-високо: достъпност на цената (5). Най-ниско: избор на тристайни (1,5).
Плюсове за семейството
- По-евтин квадрат от средния за града (по съседство)
За внимание
- Почти няма обяви за тристаен (3)
- Малко паркове и площадки
- Само 1 училище и 1 детска градина
- Няма данни за ново строителство
- Няма данни за доходност от наем
Оценката е наша, по формула върху обявите наоколо и OpenStreetMap. Не е мнение на живущи.
Транспорт за двама работещи в кв. Илиянци
В кв. Илиянци метро няма, но има трамвай. Сметката за пътя тук се прави ръчно: от входа до бюрото, в най-натоварения час. 6 трамвайни спирки и 10 автобусни в кв. Илиянци значат, че домакинството минава с една кола вместо с две.
На 5,9 км от центъра по-същественото е в коя посока работите. Офис в същата част на София съкращава пътя наполовина, а работа от другата страна го прави двойно по-дълъг. Градината и офисът рядко са в една посока. Начертайте сутрешния триъгълник блок, училище, работа още преди първия оглед.
Паркирането тук е приемливо в повечето части, но място за втора кола до блока е въпрос на късмет.
- Пресметнете дали ще ви трябва втора кола
- Измерете пътя пеша до градината и до училището
- Вижте светофарите по пътя на детето
Тротоарите около училището показват доколко хлапето ще може да стига самостоятелно. Асансьор, в който влиза количката, е част от транспорта на домакинство с бебе. На огледа го премерете с рулетка. Разстоянието до бабите и дядовците също влиза в уравнението, ако те взимат децата от градината след работа.
Рискове при покупка на тристаен в кв. Илиянци
В кв. Илиянци (горе-долу €1 998/кв.м) виждаме няколко типични проблема. Всички се откриват с документи и една ролетка.
- Придобиване на зелено. В случай че ви трябва жилище до конкретна дата, да кажем преди учебната година, не залагайте на обещан срок за акт 16.
- Старите инсталации. При тристаен отпреди 1990 г. алуминиевите кабели трудно понасят климатици в трите стаи. Новата инсталация струва няколко хиляди евро, сложете я в сметката.
- Квадратите в обявата. „92 кв.м“ в обявата и примерно 74 кв.м чиста площ по проекта може да са едно и също жилище. Изисквайте таблицата с площите от строителя или скицата.
- Тънките стени. Почукайте по стените между стаите. Кухият звук значи гипсокартон, а при нов тристаен с „отделна“ спалня това понякога е цялата разлика спрямо двустаен.
Подробно за площите и разпределенията: квадратура на тристаен.
Колко струва третата стая в кв. Илиянци
На кв.м тристаен в кв. Илиянци излиза по оценка €1 998/кв.м, 19% по-ниско от €2 455/кв.м за града.
В кв. Илиянци квадратът е по-нисък от този при съседите в таблицата, а това превръща Илиянци в смислен вариант за купувач, който не държи на конкретен адрес.
Като общ ориентир: медианата на двустаен в София е €173 400, на тристаен €260 300, значи третата стая струва приблизително €87 хил.
Медианата за малък район мърда със всяка оферта; следете тенденцията за няколко месеца, не една стойност. Ако съседните места нямат обяви, сравнението със столичните числа остава груб: селата по правило излизат по-евтини, с изключение на местата с минерална вода или ски писта. Пътят струва пари: всеки допълнителен десет минути до работа значат гориво, време и понякога втора кола, а това стопява голяма част от спестяването от по-ниската цена. Цената на квадрат намалява с площта в почти всички райони, така че сравнявайте тристаен апартамент с подобна площ, не с по-малки. Съседният район на 10–15 минути път повече често означава допълнителна стая за същите пари.
Тристаен край Илиянци: съседни алтернативи
кв. Свобода е в сходен ценови диапазон (€183 хил.), така че разширяването на търсенето носи повече избор, не отстъпка. Като ниво Илиянци е €1 998/кв.м (оценка по съседство), срещу €2 455/кв.м за София: доста под средното за града.
| Място | Медиана | €/кв.м | Основа |
|---|---|---|---|
| кв. Илиянци | €182 000 | €1 998/кв.м | оценка по съседство |
| кв. Бенковски | €207 900 | €2 148/кв.м | 6 обяви |
| кв. Триъгълника | €243 800 | €2 334/кв.м | 6 обяви |
| кв. Свобода | €182 900 | €2 011/кв.м | 17 обяви |
| кв. Требич | €181 000 | €1 985/кв.м | оценка |
| кв. Малашевци | €246 800 | €2 625/кв.м | оценка |
Една тактика е да изберете три квартала край Илиянци и да гледате всяка нови обяви в тях в продължение на месец. Извън кварталната мрежа най-близо е с. Мировяне, с ориентир €184 хил. за тристаен. Два квартала с еднаква медиана могат да дават съвсем различен тристаен: панел от 80-те срещу нова сграда на зелено. В сайтовете за обяви филтрирайте „3-СТАЕН“ и задайте площ от 95 кв.м нагоре, в случай че не искате тесните панелни варианти.
Нямате време да ровите обявите? Пуснете заявка с бюджета и изискванията си, без комисиона.
Честите въпроси за Илиянци
Къде ще държа колелата и количката в тристаен в кв. Илиянци?
В кв. Илиянци зависи от сградата. В новото строителство мазетата често се продават отделно, като самостоятелен обект. Проверете в нотариалния акт дали мазето е описано. По права линия до центъра са около 5,9 км. Детската количка на стълбището често е повод за конфликт. Проверете дали мазето не е заключено от съседите. Мазето влиза в площта с идеалните части, не в жилищната.
Колко тристайни в кв. Илиянци се продават обзаведени?
За Илиянци обявите са твърде малко. Поискайте списък какво остава, и го запишете в договора. В повечето случаи е по-разумно да се договори по-ниска цена без мебелите. Най-близо е кв. Свобода, на 1,7 км. Оценката на банката е за имота, мебелите са за ваша сметка. За по-малките: 1 детска градина в кв. Илиянци според OpenStreetMap. Проверете уредите, не само мебелите. Обзаведеният тристаен е удобен, ако ще се отдава.
Каква ще е вноската по кредит за тристаен в кв. Илиянци?
Зависи главно от лихвата. За €146 000 главница за 30 години при 2,4% вноската е около €568, при 3% около €614. Това е 80% от медианата в кв. Илиянци, €182 000. Разстоянието до центъра на София е около 5,9 км, без да броим завоите. Към вноската добавете застраховките на имота и живота, които банката изисква. Пробвайте и калкулатора на сайта с вашите числа. Лихвите през 2026 г. са около 2,4–3%, но в договора гледайте ГПР, не само лихвата.
По-скъп ли е тристаен с Акт 16 в кв. Илиянци?
С Акт 16 сградата е завършена и можете да се нанесете след довършителните работи. За Илиянци местни данни по този признак нямаме. Банките кредитират такива имоти по-лесно, защото ги оценяват като готово жилище. Поискайте копие от удостоверението за въвеждане в експлоатация. В новите сгради проверете и дали е учредена етажна собственост с управител.
На каква цена реално се сключват сделките за тристаен в кв. Илиянци?
Показваме офертни цени, не нотариални. За Илиянци ползваме съседни райони, защото собствените обяви не стигат. Повтарящите се обяви за един и същ имот отсяваме, доколкото е възможно. Данъчната оценка е друго, обикновено по-ниско число. Обновяваме числата при всяко ново събиране на обяви. Цените по сделки в Имотния регистър не се публикуват в удобен вид.
Колко е цената на тристаен в кв. Илиянци в левове?
Типичният тристаен в кв. Илиянци, €182 000, е около 355 961 лв. За обратната сметка делете левовете на 1,95583. Сравнявайте само цени от една и съща година. И данъчните оценки вече се изчисляват в евро. Фиксираният курс важи и за стари договори и нотариални актове. Илиянци отстои на 5,9 км от центъра. Автобусни спирки тук: 10 по OpenStreetMap.
Има ли тристайни с паркомясто или гараж в кв. Илиянци?
Между панелните блокове вечер е тясно, в новите сгради има подземни гаражи, но срещу доплащане. В цяла София едва 176 от 7 995 обяви за тристаен включват паркомясто или гараж. Гаражът почти винаги се купува отделно. Картата отбелязва 10 автобусни спирки в кв. Илиянци. Мястото пред блока не е ваше, дори продавачът да паркира там от двайсет години.
С колко под обявената цена се купува тристаен в кв. Илиянци?
Място има, обикновено €5 500–€12 700 при медианна цена €182 000. Одобреният кредит или парите в брой ви дават тежест в разговора. При строителите на зелено отстъпката е по-често в довършителните работи, не в цената. Предложете бърза сделка срещу по-ниска цена. Проверете от колко време стои обявата, старите обяви са по-гъвкави. Автобусни спирки в кв. Илиянци: 10 по OpenStreetMap. Най-близо е кв. Свобода, на 1,7 км. Не започвайте с оферта, която обижда, това често затваря разговора.
Панел или ново строителство: какво да избера за тристаен в кв. Илиянци?
Старият тристаен печели по цена и по това, че е готов, новият по площ, баня и паркомясто. За града разликата е около €89 хил. в полза на панела. Но на квадрат панелът не е по-евтин: €2 714/кв.м срещу €2 609/кв.м. Строителите дават площта като застроена, продавачите на старо обикновено като реална. При стария фонд питайте дали блокът е саниран и какво е състоянието на щранговете.
Районите до Илиянци
Сравнете квадратния метър тук и в съседство. Разликата нерядко покрива данъка и нотариуса.
- кв. Бенковски€2 148/кв.м
- кв. Триъгълника€2 334/кв.м
- кв. Свобода€2 011/кв.м
- кв. Требич≈ €181 хил.
- кв. Малашевци≈ €247 хил.
- кв. Надежда 4€2 162/кв.м
- с. Мировяненаселено място
Вижте и тези
Полезно за семейството
Купувате тристаен в кв. Илиянци?
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Връщаме отговор до един работен ден
- Само обяви, които още са активни
- Подбор по квартал и бюджет
Числата за кв. Илиянци идват от обявите в най-близките райони (20 бр.), събрани от imot.bg през септември 2026. Училищата, градините, спирките и магазините са по OpenStreetMap. Цените са поискани от продавачите, не сключени. Проверено на 27 септември 2026 г.