Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Ниска сграда или блок: етажността и скоростта на продажба

Разделихме обявите за тристайни от 17.09.2026 по броя етажи на сградата и проверихме колко липсват на 17.10. Ниските сгради до 4 етажа и кулите над 15 етажа изчезват по-бързо от обикновените блокове, с по 3,7 месеца предлагане срещу 4,7. Това са оптимистични числа: не всяка изчезнала обява е продадена, затова реалното време за продажба вероятно е по-дълго. Двата края обаче са различни светове: ниските са къщи и малки сгради в полите на Витоша, а кулите са малко на брой и често свалят цената.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Четири вида сгради

Изчезнали обяви за тристаен за 30 дни по етажност на сградата

26,9%

до 4 етажа

21,1%

5–8 етажа

22,3%

9–15 етажа

27,3%

16 и повече

Обяви от 17.09.2026 в квартали и села без таван на извадката, липсващи на 17.10. Изчезнала ≠ продадена.

Средата е най-бавна. От обявите в сгради с 5–8 етажа изчезват 21,1%, с 9–15 етажа 22,3%, а двата края са над 26,5%. 75 обяви нямат посочена етажност и не влизат никъде.

3,7месеца предлагане, до 4 етажа

4,7месеца, 5–8 етажа

4,5месеца, 9–15 етажа

227обяви в сгради с 16+ етажа

Месеците предлагане са сметка с допускане. Делим наличните обяви на изчезналите за месец и приемаме, че всяка изчезнала е продадена, а това не е така: част са изтекли, други се връщат с друг телефон. Числото е оптимистичен ориентир, долна граница на времето: реалното време за продажба вероятно е по-дълго. Повече за самата мярка има в колко месеца предлагане има.

Ниските сгради са предградие

Кои са сградите до 4 етажа? Най-много обяви има в кв. Драгалевци, кв. Симеоново, кв. Горна баня, гр. Банкя, с. Бистрица и кв. Карпузица. Това са малки жилищни сгради и къщи на етажи в полите на планината и около града. Сравнението с панелен блок в Люлин е сравнение на различни пазари.

Близката логика е видима при строящите се. Обявите на зелено в ниски сгради изчезват в 24,3%, почти двойно повече от 13% в блоковете с 5–8 етажа. Малката сграда има десетина апартамента и се разпродава за месеци. Големият комплекс има стотина и обявите му стоят по-дълго, макар всеки отделен апартамент да не е непременно по-труден за продаване. Как изглежда това при сградите с много свободни обяви, описваме в големите проекти и скоростта.

В готовите сгради разликата почти изчезва

Изчезнали за 30 дни по етажност, отделно за готови и за строящи се сгради (17.09 → 17.10)
Етажност	Готови: обяви	Изчезнали	В строеж: обяви	Изчезнали
до 4 етажа	515	28,7%	378	24,3%
5–8 етажа	1 848	26,6%	1 270	13%
9–15 етажа	638	26,2%	467	16,9%
16 и повече	141	33,3%	86	17,4%

При завършените апартаменти ниските сгради изчезват в 28,7%, блоковете с 5–8 етажа в 26,6%, тези с 9–15 в 26,2%. Два пункта разлика, малко над шума. Значи голяма част от бързината на ниските сгради идва от строящите се в предградията. За готовия апартамент етажността почти не мени темпото.

Остават кулите. Готовите обяви в сгради с 16+ етажа изчезват в 33,3%, но групата е само 141 обяви и 45,4% от тях са в сгради отпреди 1990.

Кулите: малко обяви, много намаления

Обяви със свалена цена до 17.10 по етажност

до 4 етажа
10,6%
5–8 етажа
10,7%
9–15 етажа
9%
16 и повече
18,2%

Дял от обявите, налични на 17.09 и на 17.10.2026, с по-ниска цена. Наша разбивка.

Кулите се отличават по цената повече, отколкото по скоростта. От обявите в сгради с 16+ етажа 18,2% са свалени за месеца, почти двойно повече от средното. Групата е 227 обяви в 45 квартала и най-много са в кв. Банишора и кв. Младост 3. Дори сред строящите се кули свалените са 12,7%, а при обикновените строящи се блокове са под 3%. Вероятно един-два проекта са преработили ценовите си листи, затова не обобщаваме.

Другата половина са по-старите високи блокове. В групата влизат и обяви от кв. Дианабад, кв. Изгрев и кв. Сердика, а при старите сгради собствениците свалят цената по-често, както навсякъде. Какво е да живееш в кула и как се цени по етажи, описваме в тристаен в кула.

Етажността е маска на мястото

Всяка група етажност носи със себе си свои квартали. Ниските са в южните и западните предградия, блоковете с 5–8 етажа са най-много в кв. Овча купел 1 и кв. Студентски град, тези с 9–15 етажа в кв. Люлин 8, кулите в няколко централни и източни квартала. Затова, когато видите, че една група е по-бърза, първо питайте къде е. Мястото, възрастта на сградата и продавачът вървят заедно и пет снимки не стигат, за да ги разделим.

Статичната връзка между височината на сградата и цената на квадрат е в височината на сградата и цената. Тук не повтаряме цените, гледаме само времето. Как етажът в сградата влияе на скоростта, е отделна тема в етажът и скоростта.

Сграда до 4 етажа без асансьор: колко стъпала на година

ЕтажКачвания на денКг за носене на качване (пазар, количка)

Един етаж в панелен блок е около 18 стъпала и 2,8 м височина.

В малките сгради асансьор често няма. Ако разглеждате последен етаж в такава сграда, сметката по-горе казва повече от скоростта на продажба.

Какво да проверите

Сградата, а не само етажът

0 / 6

Записах колко етажа има сградата и дали има асансьор.
Разбрах дали сградата е в строеж и колко апартамента има в нея.
При кула проверих дали цената е сваляна и колко пъти.
При малка сграда попитах колко от апартаментите още са свободни.
Сравних темпото с други обяви в същия квартал, не в същата етажност.
Не приех, че „ниската сграда се разграбва“ важи за готовите апартаменти.

Всички проценти са за 17.09 – 17.10.2026, върху офертни цени от imot.bg, без 11-те квартала с таван на извадката (сред тях Младост 4 и Дружба 1 и 2). Подбор на тристайни по вид сграда: заявката.

Оценка на редакцията: етажността като сигнал за скорост

2,8от 5

Оценка на редакцията: етажността като сигнал за скорост

Етажността разделя обявите на различни пазари, но сама по себе си мени темпото малко. Ниските сгради са бързи заради предградията, кулите са малка група с необичайно много намаления.

Влияние върху темпото★★★★★
От 21,1% до 27,3% за 30 дни, по-малко при готовите сгради.
Смесване с мястото★★★★★
Всяка група етажност е свързана със свои квартали.
Размер на групите★★★★★
Големи в средата, само 227 обяви при кулите.
Сигнал за пазарлък★★★★★
В кулите 18,2% от обявите са със свалена цена.
Полза за купувача★★★★★
Полезно като фон, не като предсказание за конкретен апартамент.

Предимства

Отделни сметки за готови и строящи се
Свалените цени по групи
Ясно казано къде са групите

Слабости

Изчезнала обява не е продадена
Малка група кули
Офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Само обяви, които още са активни
Без такса и без договор
Сравнение с цената на кв.м в района

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Продават ли се по-бързо тристайните в ниски сгради?

Изглежда така: 26,9% изчезнали за 30 дни срещу 21,1% в блоковете с 5–8 етажа. Но при готовите апартаменти разликата е само 2,1 пункта, а останалото идва от строящите се малки сгради в предградията.

Колко месеца предлагане има по етажност?

3,7 месеца при сградите до 4 етажа, 4,7 при 5–8, 4,5 при 9–15 и 3,7 при 16+. Изчезналата обява не е непременно продадена, затова това е оптимистичен ориентир и реалното време за продажба вероятно е по-дълго.

Защо кулите изглеждат бързи?

Групата е малка, 227 обяви, и смесва стари високи блокове с нови кули. В готовите сгради с 16+ етажа 45,4% са отпреди 1990, а старите апартаменти изчезват по-бързо навсякъде.

Свалят ли цената по-често в кулите?

Да, 18,2% от обявите в сгради с 16+ етажа са с по-ниска цена на 17.10 срещу около 10,7% в обикновените блокове. Дори сред строящите се кули свалените са 12,7%, вероятно заради един-два проекта.

Защо обикновените блокове са най-бавни?

В тях са повечето строящи се комплекси: 1 270 обяви на зелено в сгради с 5–8 етажа, които изчезват в едва 13% за месеца. Големите проекти пускат много апартаменти наведнъж и стоят дълго.

Влияе ли етажността на цената?

Тук мерим само дали обявата е изчезнала, не цената. Връзката между височината на сградата и цената на квадрат е разгледана в отделна статия. Цените в обявите са офертни.

Кои обяви не влизат в анализа?

75 обяви без посочена етажност и всички обяви в 11 квартала с таван от около 240 обяви в imot.bg, сред тях Младост 4, Дружба 1 и 2 и Малинова долина.

Мога ли да ползвам това, за да преценя конкретен апартамент?

Само като фон. Групите смесват квартали и видове сгради, а пет снимки за месец не са дневни данни. За конкретен апартамент историята на обявата казва повече.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →