Тристаен в кв. Изгрев за семейство: колко струва
Близостта до центъра държи тристайния в кв. Изгрев над средните цени, но срещу това получавате по-кратък път за двама работещи родители. Училище и детска градина тук по OpenStreetMap няма, което е съществена подробност, ако тристайният е за семейство.
Ако гледате тристаен в квартала, сметнете за приблизително €465 хил.: толкова е медианата на 30 оферти от септември 2026 при 116 кв.м типична площ. Тук не продаваме конкретни апартаменти: идеята е да знаете колко струва тристаен тук, още преди първия оглед.
В кв. Изгрев вижте най-малко няколко апартамента още преди да решите, даже първият вариант да ви се струва подходящ. Списъкът на семейството, което търси тристаен апартамент в кв. Изгрев, в повечето случаи изглежда ето така: две истински спални, училище на ходене и място за колата. Огледите през уикенда казват малко; минете и в делничен ден, когато учениците отиват на училище. Типичната грешка при тристаен апартамент е да се гони площ вместо разпределение; двете добри спални тежат повече от огромен хол.
Цената на тристаен в кв. Изгрев през 2026 г.
Всяка пета обява е под €351 400 и още една пета е над €670 000; в средата е пазарът, на който минават повечето сделки. При 30 обяви от септември 2026 медианата за тристаен в кв. Изгрев е €465 000, на 65% над общата медиана за София на кв.м.
Обявите тук по ценови слоеве:
- до €200 хил.0 обяви · 0%
- €200–250 хил.0 оферти · 0%
- €250–300 хил.3 обяви · 10%
- €300–400 хил.9 оферти · 30%
- над €400 хил.18 обяви · 60%
Центърът на тежестта на пазара в квартала е в слоя над €400 хил. (18 обяви), докато в цяла София най-много тристайни са между €200 и €250 хил. Тристаен под €200 хил. тук не се появи в извадката.
| Вид сграда | Обяви | Медиана | €/кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 6 | €355 000 | €3 593/кв.м | 107 кв.м |
| От 1990 до 2020 г. | 8 | €660 000 | €4 457/кв.м | 136 кв.м |
| В строеж | 7 | €391 500 | €3 052/кв.м | 113 кв.м |
Най-евтин на квадрат е сегментът „в строеж“ (€3 052/кв.м), най-скъп е „от 1990 до 2020 г.“ (€4 457/кв.м).
Най-ниско обявените тристайни в извадката: 90 кв.м срещу €275 000, 2-ри от 18 етажа, блок от 1970 г., парно; €289 900 за 100 кв.м (5-и от 17 етажа, в строеж, срок 2027 г., парно); €290 000 за 118 кв.м (2-ри от 6 етажа, сграда от 2006 г., парно). Преди огледа, питайте етажа, състоянието на банята и дали собствениците са съгласни.
В нашата класация по €/кв.м Изгрев заема 99-о място от 103, броено от най-евтиния квартал. Реалните цени на сделките стоят в нотариалните актове, не в офертите, и най-често са с няколко процента по-ниски.
Хистограма на 30 обяви за тристайни в кв. Изгрев по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Година на строеж и отопление на тристайните в кв. Изгрев
30% от тристайните в кв. Изгрев са ново строителство (с Акт 16 или в строеж), 20% са в сгради отпреди 1990 г.; за града само строящите се са 46%.
- Преди 1990 г.6 обяви · 26%
- 1990–2020 г.8 оферти · 35%
- С Акт 16 (2021+)2 обяви · 9%
- В строеж7 обяви · 30%
На първи етаж или партер са 4 обяви, на последен 3 оферти; другите са по средата, които са най-търсени от семейства. ТЕЦ 96%, газ 4%: такава е картата на отоплението в офертите тук.
Паркомясто или гараж изрично се споменава в 1 обява; за семейство с две коли паркирането се пита преди огледа.
Кооперациите от 90-те и 2000-те в квартала често са без топлоизолация; питайте каква е сметката за отопление през зимата. Новите кооперации тук обикновено са стоманобетонни, със собствен гараж или паркоместа срещу доплащане; цената на паркомясто се договаря отделно.
Попитайте съседите спирало ли е парното през последната зима; отговорът казва повече от обявата.
Как се придвижва семейство от Изгрев
В кв. Изгрев има един вход на метро по М1 според OpenStreetMap. За домакинство с деца това значи, че единият от двамата родители може да остави колата през седмицата. В кв. Изгрев има 3 автобусни спирки. За тийнейджър автобусът е самостоятелност, за родител с количка по-скоро малко изпитание.
До центъра са само 3,7 км. Двама работещи по правило минават и без втора кола. Щом двамата работят в офис, разликата между метро и кола се умножава: всеки ден, по двама души.
В извадката ни 1 обява от 30 изрично посочва паркомясто или гараж. Абонаментът за живущи в синя и зелена зона облекчава, но не осигурява свободно място пред входа. Втора кола в кв. Изгрев по правило е излишна.
- Изминете маршрута до офиса в работен ден към осем
- Пробвайте входа с количка
- Погледнете на колко минути идват автобусите след 20 ч.
Тротоарите и пешеходните пътеки около училището показват доколко детето ще може да стига самостоятелно. Дете на дванайсет-тринайсет години иска да ходи само. Затова спирката пред блока има стойност, която обявата не показва.
Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Вноска по кредита и такси по сделката
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
- Кои документи да поискате
Наблюдения: тристаен в кв. Изгрев
Няколко неща, които правят впечатление в обявите в кв. Изгрев.
Височина на сградите
Медианната обява е на 2. етаж в сграда с 12 етажа. На партер или първи етаж: 4; на последен: 3. На последен етаж питайте кога е ремонтиран покривът.
Две спални в колко квадрата
18 обяви са над 110 кв.м, 4 под 95 кв.м. Преобладават по-просторните апартаменти, често с обявена застроена площ. Поискайте разпределение преди огледа, коридорите изяждат повече площ, отколкото личи.
Доплащането за третата стая
Разликата между медианния двустаен (€308 900) и тристаен (€465 000) тук е €156 хил.. Толкова струва детската стая тук.
Колко по-евтино или по-скъпо
С бюджета за среден тристаен в София (€260 хил.) в квартала не стигат още около €205 хил..
Къде ще паркирате
Паркомясто или гараж споменават 1 от 30 обяви. Обикновено то е с отделна цена, която не влиза в обявената. Паркомясто, записано в акта, струва повече от устно обещание на продавача.
Изгрев през очите на семейство, което търси тристаен
Цена, избор, училища, зеленина, транспорт, ново строителство, наем и тишина: Изгрев получава 2,5 от 5.
- Достъпност на цената1
При €4 040/кв.м сто квадрата в кв. Изгрев струват около €404 хил.; средно в града около €246 хил. Под €250 хил. обяви в извадката няма.
- Избор на тристайни3,5
30 обяви, от които 18 над 110 кв.м и 0 под 80 кв.м. Повтарящите се обяви в различни агенции леко надуват броя.
- Училища и детски градини1
По картата тук няма нито училище, нито детска градина. При прием в градина адресът носи точки, затова адресната регистрация има значение.
- Зеленина и площадки3,5
5 детски площадки и 2 парка и градинки в квартала. 2 зелени места на картата не казват колко са поддържани.
- Транспорт и метро4
3 автобусни спирки и метро в района.
- Ново строителство2,5
Ново или почти ново е 30% от предлагането (9 от 30 обяви). Паркомясто в новите сгради обикновено се купува отделно.
- Доходност от наем2,5
3,1% брутна доходност срещу 3,9% за София. Тристайните се дават на семейства или на съквартиранти, пазарът е по-тесен от този на двустайните.
- Тишина и паркиране2
Паркомясто или гараж предлагат 1 от 30 обяви. Типичната сграда тук е на 12 етажа.
Средното 2,5 е от 8 признака с данни. Най-високо: транспорт и метро (4). Най-ниско: достъпност на цената (1).
Какво работи в полза
- Метро в района
Слаби места
- Квадратът е €4 040, 64,6% над града
- Няма училище и градина на картата
- Шум и трудно паркиране
Източници: обявите за Изгрев и съседните места, плюс OpenStreetMap. Без анкети и без отзиви.
Кой продава и какво да проверите в кв. Изгрев
В кв. Изгрев агенциите имат 87% от обявите за тристаен апартамент, строителите 7%, а собствениците 7%; за цяла София делът на собствениците е около 7%.
- Агенции26 обяви
- Строители2 обяви
- Собственици2 обяви
Строителите в кв. Изгрев (2 обяви) предлагат главно в строеж; графикът на плащане трябва да е обвързан с актовете, не с дати.
Какво да видите от продавача преди капаро:
- Удостоверение за тежести. Възбрана или запор излизат в Имотния регистър; поискайте актуално удостоверение.
- Нотариален акт и скица. Проверете собствениците и площта в акта със скицата; разлика е сигнал.
- Семейно положение и наследници. Когато имотът е купен в брак или от наследство, подписват всички собственици.
Попълнете заявка и ще получите подбрани тристайни наоколо, с предимство от собственици, и списък за проверка на документите.
Пълномощното от собственик извън България трябва да е нотариално заверено и свежо; проверете го с юриста още преди капарото. Капаро давайте само по банков път и срещу подписан предварителен договор, не в брой при огледа. Първият оглед със собственика дава възможност да научите за съседите, сметките и какво точно ще остане в апартамента.
Колко да заделите допълнително за тристаен в кв. Изгрев
Базовата сума за кв. Изгрев (медиана €465 хил.) е €465 000, по 30 оферти за тристайни, които събрахме в кв. Изгрев. Спрямо двустаен в същия район (към €309 хил.) цената е с 51% по-висока, а таксите в процент растат заедно с нея.
Най-тежкото перо е данъкът към общината: 3%, или €13 950 (27 284 лв.). Внася го купуващият, освен ако договорът не предвижда друго, и то преди подписа при нотариуса. Тарифата на нотариуса е на стъпала, при €465 хил. излиза към €2 050. Добавете €465 такса за вписване (0,1%).
| Перо | Сума | В процент |
|---|---|---|
| Адвокат | €450 | 0,1% |
| Местен данък, 3% | €13 950 | 3% |
| Нотариус по тарифа | €2 050 | 0,4% |
| Вписване, 0,1% | €465 | 0,1% |
| Сума без комисиона | €16 900 | 3,6% |
| Комисиона (2–3% + ДДС) | €11 160–€16 740 | 2,4–3,6% |
| Оценка и такса по кредита | €250–€3 950 | до 0,9% |
2–3% и ДДС отгоре за агенцията правят €11 160–€16 740 при €465 хил. Хората, които продават сами, са 2 от 30 обяви в района; търсете ги, в случай че искате да спестите комисионата. Купувате ли от строител, комисиона по правило няма, но питайте дали обявената цена е с ДДС. Адвокат, който да прегледа предварителния договор и да провери тежестите, струва €200–500; при наследство с повече собственици по-скоро към горната граница. Грубо правило за Изгрев: към обявената цена добавете 3,6% без агенция и 7,2% с агенция.
Мястото в подземния гараж е самостоятелен имот с отделна цена и свои такси, даже да се продава в една сделка с апартамента.
Препродажба: кой ще купи тристаен в Изгрев от вас
Вашият купувач за три стаи в кв. Изгрев най-вероятно ще има деца и ипотека, а този профил диктува какво ще гледа.
По брой обяви (30) кварталът е някъде в средата за тристайни сред районите с данни. Пазар с такъв обем най-често поема честно оценен тристаен в рамките на няколко месеца. На квадратен метър тристаен тук е €4 040/кв.м срещу €4 595/кв.м за двустаен, значи по-евтин на квадрат.
- Тераса и мазе. Голяма тераса откъм двора продава повече, отколкото показват квадратите ѝ.
- Училище на пешеходно разстояние. В кв. Изгрев на картата няма училище, ето защо заложете на други предимства: паркиране, зеленина, тишина.
- Втора баня или отделна тоалетна. Сутрин с две деца една баня не стига; втората повишава интереса повече, отколкото метрите ѝ струват.
- Паркомясто или гараж. Домакинство с две коли пита първо за мястото за колите; купеното място продава апартамента по-лесно от обещанието „винаги има къде“.
Тук старото строителство е около €3 593/кв.м, новото €3 052/кв.м; разликата показва колко тежи годината на сградата при препродажба. Сравнение с по-малките и четиристайните жилища: двустаен, тристаен или четиристаен.
Кръгът на търсене около Изгрев
Най-голямата разлика е с кв. Слатина: медиана €250 000, тоест €215 хил. по-малко от Изгрев. Като ниво Изгрев е €4 040/кв.м, срещу €2 455/кв.м за София: осезаемо над средното за града.
| Място | Медиана | €/кв.м | Източник |
|---|---|---|---|
| кв. Изгрев | €465 000 | €4 040/кв.м | 30 обяви |
| кв. Дианабад | €355 000 | €3 129/кв.м | 99 обяви |
| кв. Изток | €449 500 | €4 213/кв.м | 76 обяви |
| кв. Мусагеница | €265 400 | €3 090/кв.м | 20 обяви |
| кв. Слатина | €250 000 | €2 692/кв.м | 41 обяви |
| кв. Дървеница | €284 000 | €2 457/кв.м | 47 обяви |
Извън кварталната мрежа най-близо е с. Бусманци, с ориентир €287 хил. за тристаен. Средната цена на съседното място крие стар панел и ново: погледнете конкретните обяви, а не само медианата. Метрото (М1) прави съседството в реална алтернатива: няколко спирки по-далеч медианата нерядко е по-ниска. За сравнение, четиристайните в кв. Изгрев са 14 обяви с медиана €881 хил.; при многодетно семейство скокът може да си струва. В сайтовете за обяви търсете „3-СТАЕН“ и сложете площ от 90 кв.м нагоре, за да отсеете малките панелни тристайни.
Опишете в заявката бюджета, децата и колите, и ще ви изпратим подбрани тристайни тук и в съседство.
Какво питат купувачите в Изгрев
Колко са разходите по сделката за тристаен в кв. Изгрев?
При цена около €465 000: данъкът в Столична община е 3%, тоест около €13 950. Нотариалната такса е около €1 950 с ДДС, вписването €465. С адвокат за проверка общо стават около €17 хил. Сумите са ориентир, проверете актуалната тарифа при нотариуса. Данъчната оценка на старите панелни апартаменти често е доста под пазарната цена.
Колко е цената на тристаен в кв. Изгрев в левове?
Около 909 461 лв. Толкова прави €465 000 по фиксирания курс. Диапазонът €351 400–€670 000 е 687 279 лв.–1 310 406 лв. Ако погледнете и четиристайните, там медианата е €880 700. Банковите кредити от 2026 г. са в евро. Фиксираният курс важи и за стари договори и нотариални актове. И данъчните оценки вече се изчисляват в евро. По права линия до центъра са около 3,7 км.
Има ли супермаркети и мол в кв. Изгрев?
Сравнително. На картата в кв. Изгрев има 1 супермаркет и 1 фурна. Проверете кой е най-близкият до конкретния блок. По права линия до центъра са около 3,7 км. В кв. Изгрев OpenStreetMap показва 1 вход на метрото. Близостта до мол вдига трафика в района през уикенда. Пазарите се отбелязват отделно на картата.
Струва ли си доплащането за тристаен вместо двустаен в кв. Изгрев?
В кв. Изгрев двустайният е около €308 900, тристайният около €465 000. Третата стая излиза приблизително €156 100, тоест 51% отгоре. Това е цената на една детска стая, ако гледаме практично. Малкият тристаен от 75–80 кв.м понякога струва почти колкото голям двустаен в ново строителство. В подредбата ни по €/кв.м Изгрев е на 99. място от 103, като първото е най-евтиното.
Колко струва тристаен апартамент в кв. Изгрев?
Една пета от тристайните в кв. Изгрев са обявени под €351 400, още една пета над €670 000, а по средата стои €465 000. Числата са на база 30-те обяви, които преброихме. В левове средата е около 909 461 лв. Към цената на имота добавете и около €17 хил. за данък, нотариус и вписване. Медианата е по-устойчива от средното аритметично, един пентхаус не я мести. Картата отбелязва 3 автобусни спирки тук.
Да купя ли четиристаен вместо тристаен в кв. Изгрев?
В кв. Изгрев четиристаен е около €880 700 (14 обяви), тристаен около €465 000. Четвъртата стая струва около €416 хил., или около €1 349 повече на месец по кредит. Има смисъл при три деца или ако някой работи от вкъщи всеки ден. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Изгрев е 99. по евтиност на квадрат. В София четиристаен е около €412 хил., тристаен €260 хил. Сметките за отопление и таксите за входа растат с всяка стая.
Колко да спестя, преди да купя тристаен в кв. Изгрев?
Сметнете около €110 хил. собствени пари. От тях €93 000 са самоучастие (20% от €465 000), а около €16 700 разходи по сделката. Ако банката финансира 85%, самоучастието пада до около €69 800. В подредбата ни по €/кв.м Изгрев е на 99. място от 103, като първото е най-евтиното. Комисиона на агенция не е включена, при покупка от собственик тя е нула.
Законно ли е да преградя хола, за да направя трета стая в кв. Изгрев?
Лека преграда от гипсокартон е възможна, но в панела носещите стени не се пипат без проект и разрешение. В кв. Изгрев голям двустаен е около €308 900, тристаен €465 000. Преустройство, засягащо конструкцията, иска одобрение по ЗУТ. В подредбата ни по €/кв.м Изгрев е на 99. място от 103, като първото е най-евтиното. По права линия до центъра са около 3,7 км.
Какъв дял от тристайните в кв. Изгрев са в строеж?
В кв. Изгрев на зелено се продават 7 тристайни. Цената на квадрат там е около €3 052/кв.м, срещу €4 040/кв.м за целия район. Предимството е цената, недостатъкът е чакането, обикновено година-две до Акт 16, и рискът от забавяне. Разгледайте завършена сграда на същия строител. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Изгрев е 99. по евтиност на квадрат. На картата броим 5 детски площадки в кв. Изгрев. Преди да платите, поискайте нотариален акт за учреденото право на строеж, не само предварителен договор.
Тристайни в съседните райони
В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.
- кв. Дианабад€3 129/кв.м
- кв. Изток€4 213/кв.м
- кв. Мусагеница€3 090/кв.м
- кв. Слатина€2 692/кв.м
- кв. Дървеница€2 457/кв.м
- кв. Яворов€4 111/кв.м
- с. Бусманцинаселено място
Още места за сравнение
Прочетете преди огледа
Актуални обяви в кв. Изгрев
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Без такса и без договор
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
- Попълва се за две минути
Числата за кв. Изгрев идват от 30 обяви за тристайни в района, събрани от imot.bg през септември 2026. Училищата, градините, спирките и магазините са по OpenStreetMap. Цените са поискани от продавачите, не сключени. Проверено на 27 септември 2026 г.