Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Наем с ДДС: етикетът „включено ДДС“ в обявите за тристаен

До цената на 572 от 3 484 обяви за тристаен под наем в imot.bg стои „включено ДДС“, тоест в 16,4%. Повечето са от агенции, но етикетът се появява и при частни лица. Медианният им наем е €900, при €830 за останалите.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Етикет, който стои до цената

При въвеждане на обява порталът позволява до цената да се отбележи, че тя включва ДДС. На пълната страница това се вижда като „включено ДДС“. Отбелязва го рекламодателят и никой не го проверява.

16,4%от обявите за тристаен с „включено ДДС“

522от тях са от агенции

48от частни лица

€900медианен наем срещу €830

ДДС в България е 20%. Ако един наем наистина включва данъка, цената без него е с една шеста по-ниска. При медианата на тези обяви това са около €150 на месец. Не сме данъчни консултанти и не даваме данъчен съвет. Обясняваме какво виждаме в обявите и какво е разумно да попитате.

Кой слага етикета

Обявите с „включено ДДС“ по тип рекламодател

572обяви

Агенция 91,3%
Частно лице 8,4%
Инвеститор 0,3%

Тип рекламодател според портала.

При агенциите етикетът стои на 15,7% от обявите. При частните лица на 30%, тоест по-често, макар че групата е малка. Това е странно, ако етикетът се приема буквално. Частно лице рядко е регистрирано по ДДС и още по-рядко начислява данък на наема си. По-вероятното обяснение е, че отметката се слага по навик или погрешка при въвеждането. Разлики между собственик и агенция има и другаде, виж частно лице или агенция при наем. Срещнахме и обратното: обява с етикет „включено ДДС“, в чието описание пише, че цената е без ДДС. Някои описания дават две цени, с данък и без. Етикетът и текстът не винаги казват едно и също.

Какво казва общото правило

В Закона за ДДС има правило, според което отдаването на жилище под наем на физическо лице, което не е търговец, за живеене, по принцип е освободена доставка. Тоест обикновеният семеен наем по правило не се облага. Различно е, когато наемателят е фирма, която настанява служител, или когато наемодателят е фирма и договорът е устроен по друг начин. Тогава в договора може да има ДДС отгоре и фактура, а за фирмата това има счетоводно значение. Кога точно е така, решава счетоводител, не обявата. Практичният извод е прост. Ако наемате като физическо лице, питайте каква е крайната сума, която ще плащате всеки месец, и какъв документ ще получавате за нея.

Ако към наема се добави ДДС от 20%
Наем в обявата	С добавени 20%	Разлика на месец	Разлика за година
€645	€774	€129	€1 548
€750	€900	€150	€1 800
€900	€1 080	€180	€2 160
€1 100	€1 320	€220	€2 640
€1 500	€1 800	€300	€3 600

Таблицата е за обявите, в които пише „без ДДС“, и за договорите с фирма. Редовете са медианите на ценовите групи в извадката ни. Ако обявата за €900 се окаже без данък, а договорът е с ДДС, месечната сума става €1 080, с €180 повече.

Обявите с етикета са малко по-скъпи

Наем на кв.м с „включено ДДС“ спрямо без, по квартали

Овча купел 2 (3)
−18,3%
Надежда 1 (3)
−16,7%
Борово (8)
−15,4%
Младост 4 (6)
+52,8%
Карпузица (4)
+28,3%
Красно село (17)
+26,9%

Трите квартала с най-ниска и трите с най-висока разлика. Медианата по всички 47 квартала е +5,1%.

В същия квартал обявите с етикета са с +5,1% на квадрат в 47 квартала, а по-скъпи са в 33 от тях. Крайните стойности са от малки групи, по три до осемнадесет обяви, и не значат много. Разликата е толкова малка, че прилича на сегмент, а не на данък. Ако етикетът значеше истински 20% отгоре, разликата щеше да е голяма. Предполагаме, че етикетът по-често се слага от агенции, които работят и с фирми като наематели. По дял етикетът е най-чест в Драгалевци (29%), Красно село (27,4%), Лагера (25,4%) и Стрелбище (22,6%). В Център и Лозенец обявите с него са най-много на брой.

Гледат се повече

Медианната обява с етикета има 616 посещения при 368 за останалите, а на ден 23,2 срещу 24,1. В същия квартал разликата е +71%. Не мислим, че хората търсят ДДС. По-вероятно е тези обяви да са от агенции, които плащат промотиране, а то не се вижда в данните. Етикетът върви с определен тип рекламодател, и той се вижда в броячите. За вас като наемател повече посещения значи повече конкуренция. Ако обявата с етикета ви харесва, изяснете крайната сума още в първия разговор, за да не губите оглед заради недоразумение.

Какво да попитате

Разговорът за ДДС е кратък, ако се зададе в началото. Попитайте крайната сума и кой ще ви издава документ за нея. Свържете го с депозита, който обикновено е колкото един или два наема, разказано в депозита и условията, и със сметките, които може да са отделно, в сметките в наема. Агенцията може да иска комисиона, която също е с ДДС. Кога може без нея, писахме в наема без комисиона. Ако мислите за отдаване като собственик, сметките за доходността са в тристаен като инвестиция. Данъчната страна и там е за счетоводител.

Въпроси за ДДС преди договора

0 / 8

Каква е крайната месечна сума, която ще плащам
С ДДС ли е цената в обявата или без
Кой е наемодателят по договора: физическо лице или фирма
Какъв документ ще получавам за плащането
С ДДС ли е и комисионата на агенцията
Депозитът изчислен ли е от сумата с ДДС или без
Таксата поддръжка и паркомястото с ДДС ли са
Ако наемам за фирма, говорил ли е счетоводителят с другата страна

Ако търсите тристаен, при който крайната сума е ясна от първия ден, опишете бюджета в заявката. Двуезичните обяви от горния сегмент, където етикетът е по-чест, са в обявите на английски.

Оценка на редакцията: наемът с ДДС

2,8от 5

Оценка на редакцията: наемът с ДДС

Етикетът „включено ДДС“ е чест и рядко значи реален данък за обикновения наемател. Наемът с него е малко по-висок заради сегмента, не заради 20%. Питайте крайната сума и документа, а данъчната страна оставете на счетоводител.

Яснота на етикета★★★★★
Стои на 16,4% от обявите и понякога противоречи на текста.
Разлика в наема★★★★★
+5,1% на кв.м в същия квартал, далеч под ставката.
Риск от изненада в договора★★★★★
Обява „без ДДС“ и договор с фирма могат да вдигнат сумата с една пета.
Значение за физическо лице★★★★★
При обикновен наем за живеене данъкът по правило не се начислява.
Надеждност на данните★★★★★
Етикетът е отметка на рекламодателя, без проверка.

Предимства

Разликата в наема е малка
Лесно се изяснява с един въпрос
Фирмите получават фактура

Слабости

Етикетът и текстът си противоречат
Слага се и от частни лица
Крайната сума трябва да се пита

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Собствениците са най-отгоре
Връщаме отговор до един работен ден
Попълва се за две минути

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Какво значи „включено ДДС“ в обява за наем?

Че рекламодателят е отбелязал, че цената включва данъка. Етикетът е на 16,4% от обявите за тристаен и не се проверява от никого.

Плаща ли се ДДС върху наема на жилище?

По общото правило в Закона за ДДС отдаването на жилище на физическо лице за живеене е освободено. При договор с фирма или по-особена схема може да е различно. За конкретния случай питайте счетоводител.

Колко е ДДС в България?

Стандартната ставка е 20%. Ако един наем от €900 е без данък, а договорът е с ДДС, крайната сума става €1 080.

Защо частни лица пишат „включено ДДС“?

Вероятно по навик или погрешка. Етикетът е на 30% от обявите на частни лица, а частно лице рядко начислява ДДС на наем.

По-скъпи ли са обявите с ДДС?

Малко: +5,1% на кв.м в същия квартал (47 квартала). Разликата е много по-малка от 20% и прилича на разлика в сегмента.

Какво да направя, ако в текста пише „без ДДС“?

Попитайте каква ще е крайната месечна сума и запишете я в договора. Етикетът до цената и описанието понякога си противоречат.

Комисионата на агенцията с ДДС ли е?

Обикновено агенциите фактурират комисионата с ДДС. Попитайте за сумата в евро, а не в проценти, още при първия разговор.

Може ли фирма да наеме тристаен за служител?

Да, и тогава въпросът за ДДС и фактурата е реален. Само 34 обяви изрично споменават фирма или служители, затова кажете го в първото съобщение.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →