Данни от 27 септември 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен като инвестиция: доходност от наем по квартали в София

Тристаен като инвестиция в София носи брутно около 3,9% годишно: медианният наем е €850, медианната цена €260 300. Показваме кои квартали дават повече, колко остава след разходите и защо двустайният често е по-добрата сметка.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Брутната доходност в числа

Брутната доходност е дванадесет месечни наема, разделени на цената. Не включва данъци, празни месеци и ремонти, но е добра първа мярка за сравнение между квартали.

2 721 обяви за наем. Толкова тристайни за отдаване преброихме в същия период като обявите за продажба.
€850 на месец. Медианата на искания наем. Годишно това са €10 200.
3,9% брутно. Спрямо медианната продажна цена от €260 300.
73 квартала с достатъчно данни. Кварталите с поне пет обяви за наем на тристаен и поне пет за продажба.

Къде тристайният носи най-много

Брутна доходност на тристаен по квартали (най-високата)
Квартал	Наем (медиана)	Цена (медиана)	Брутна доходност	Обяви за наем
кв. Горна баня	€1 200	€250 600	5,7%	13
кв. Малинова долина	€950	€210 000	5,4%	69
кв. Бояна	€1 300	€320 000	4,9%	40
кв. Люлин 10	€820	€200 000	4,9%	15
кв. Суходол	€650	€165 000	4,7%	9
кв. Кръстова вада	€1 200	€316 000	4,6%	89
кв. Овча купел	€800	€210 000	4,6%	77
кв. Люлин 9	€700	€184 000	4,6%	9
кв. Сердика	€920	€250 000	4,4%	22
кв. Витоша	€950	€260 000	4,4%	120
кв. Красна поляна 2	€710	€194 600	4,4%	10
кв. Люлин 3	€650	€176 300	4,4%	9

Най-ниска е доходността в Лозенец (2,1%), Хладилника (2,6%), Иван Вазов (2,6%), Оборище (2,6%) и Гоце Делчев (2,7%). Там цените са толкова високи, че наемът не може да ги догони, дори да е най-високият в града. Внимавайте с кварталите с малко обяви за наем: две-три скъпи къщи или нови апартаменти могат да вдигнат медианата. Колоната с броя обяви показва колко може да се вярва на числото.

Тристаен или двустаен за отдаване

В 43 от 59 квартала, за които имаме достатъчно наеми и цени и за двата вида жилища, двустайният носи по-висока брутна доходност. Причината: наемът на тристаен е по-висок, но не пропорционално на цената. Наемателят на двустаен плаща повече на квадрат.

Брутна доходност: двустаен срещу тристаен в един квартал
Квартал	Двустаен	Тристаен	По-доходен
Център	4,1%	3,1%	двустаен
Оборище	3,2%	2,6%	двустаен
Докторски паметник	3%	2,7%	двустаен
Иван Вазов	3,1%	2,6%	двустаен
Яворов	2,5%	2,9%	тристаен
Лозенец	2,8%	2,1%	двустаен
Сердика	5,2%	4,4%	двустаен
Банишора	4,6%	3,6%	двустаен
Зона Б-5	4,2%	3,9%	двустаен
Зона Б-18	4,1%	3,5%	двустаен
Зона Б-19	3,5%	3,7%	тристаен
Разсадника	4,4%	3,3%	двустаен
Лагера	3,6%	3,1%	двустаен
Хиподрума	3,6%	2,7%	двустаен

Тристайният печели, когато в квартала има устойчиво търсене от семейства или съквартиранти, а цената на квадрат е ниска. Иначе разликата е в полза на по-малкото жилище. Пълното сравнение е в двустаен, тристаен или четиристаен.

От брутна към нетна: примерна сметка

Тристаен на медианна цена, отдаден на медианен наем (годишно)
Позиция	Сума	Бележка
Наем за 12 месеца	€10 200	€850 на месец
Един празен месец	−€850	Смяна на наемател, ремонт, огледи
Данък върху наема	−€842	Физическо лице: 10% върху 90% от дохода
Данък сгради и такса смет	−€300	Допускане; зависи от данъчната оценка
Застраховка	−€120	Допускане
Поддръжка и дребни ремонти	−€612	Около 6% от наема, допускане
Остава	€7 476	2,8% върху цена плюс разходи по покупката

Сметката е ориентировъчна и не включва обзавеждане и голям ремонт на всеки няколко години. Не включва и промяна на цената на имота, която може да е в двете посоки. Реалистично, чистата доходност от тристаен в София е около 3%, тоест близо до лихвата по ипотечните кредити днес.

Кой наема тристаен

Семейства

Остават по няколко години, пазят жилището, но търсят училище и детска градина наблизо и искат спалните да са истински спални.

Съквартиранти

Двама-трима студенти или млади хора, които делят наема. Плащат добре, сменят се често, износването е по-голямо.

Чужденци по работа

Предимно в центъра, Лозенец и около бизнес парковете. Искат обзаведено, с паркомясто и договор на английски.

Фирми за служители

Рядко, но стабилно. Плащат редовно, но договарят цена и искат фактура.

Пазарът на наем за тристайни е по-тесен от този за двустайни. В извадката ни наемите на тристайни са 2 721 при 7 995 обяви за продажба. Празният период между двама наематели може да е по-дълъг, особено през лятото.

С кредит или с пари в брой

При медианна цена и 80% кредит вноската е около €845 на месец, почти колкото медианния наем от €850. На пръв поглед наемателят изплаща апартамента. Но собствените пари, около €61 900 със самоучастието и разходите, стоят вложени, а данъкът, празните месеци и ремонтите се плащат отгоре. С пари в брой рискът е по-малък, а доходността е точно тази от сметката горе. С кредит печелите само ако цената на имота расте, и губите, ако спадне или лихвата се вдигне. Проверете варианта си с калкулатора. Ако търсите тристаен за отдаване в определен квартал, опишете целта си в заявката.

Съквартиранти: квартали около университетите

Тристаен с две спални и хол, който може да стане трета спалня, е класическото жилище за двама-трима студенти или млади специалисти. Наемът на човек излиза по-нисък от едностаен, а собственикът получава повече от семейство. Ето кварталите с висши училища по OpenStreetMap и достатъчно обяви за наем.

Квартали с висши училища: наем и доходност на тристаен
Квартал	Висши училища	Медианен наем	Брутна доходност	Обяви за наем
Овча купел	2	€800	4,6%	77
Младост 2	1	€900	4,1%	43
Студентски град	7	€850	3,9%	96
Мусагеница	1	€810	3,7%	18
Гео Милев	4	€830	3,4%	63
Слатина	1	€710	3,4%	21
Център	6	€890	3,1%	120
Подуяне	1	€780	3,1%	12
Яворов	2	€900	2,9%	20
Медицинска академия	2	€800	2,8%	90

Съквартирантите плащат редовно, когато договорът е с всеки от тях поотделно или с един отговорен наемател. Износването е по-голямо, а смяната на хора по-честа, затова в сметката за поддръжка сложете повече от 6%.

Как излизате от инвестицията

Купуването е половината от сметката. Другата половина е продажбата след десет или петнадесет години. Тристайният се продава предимно на семейства, които купуват, за да живеят, а те гледат училището, асансьора и състоянието, не доходността. Жилище, което е било отдавано дълго, често има нужда от ремонт, преди да се хареса на такъв купувач. Продажбата на жилище от физическо лице може да е освободена от данък при определени условия за срока на притежание. Проверете актуалните правила, преди да планирате изхода. И не забравяйте, че през годините на отдаване сградата остарява: тристаен, купен нов днес, ще се продава като жилище на петнадесет години.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Не сме посредник, нямаме комисиона
Само обяви, които още са активни
Попълва се за две минути

Искам подбор

Често задавани въпроси

Каква е доходността от тристаен апартамент в София?

Брутно около 3,9% годишно при медианен наем €850 и медианна цена €260 300. След разходите остават около 3%.

Кой квартал има най-висока доходност за тристаен?

Горна баня (5,7%), Малинова долина (5,4%), Бояна (4,9%) и Люлин 10 (4,9%).

Тристаен или двустаен е по-добра инвестиция?

В 43 от 59 квартала с достатъчно данни двустайният носи повече брутно. Тристайният има смисъл при семейни наематели и ниска цена на квадрат.

Колко е данъкът върху наема?

За физическо лице 10% върху облагаемия доход, който е 90% от наема, тоест реално около 9% от получените пари. Проверете актуалните правила.

Трябва ли тристайният да е обзаведен, за да се отдаде?

Не задължително. Семействата често искат необзаведен или само с кухня. Чужденците и съквартирантите търсят обзаведено.

Покрива ли наемът вноската по кредита?

При медианна цена и 80% кредит вноската е около €845, а медианният наем €850. Почти я покрива, но данъкът и разходите остават за ваша сметка.

Колко е наемът на тристаен в центъра?

Между €740 и €1 200 на месец като медиана по квартали, но доходността там е ниска заради високите цени.

Изгодно ли е да отдавам тристаен на студенти?

Може да бъде: наемът общо е по-висок, отколкото от семейство, но износването и смяната на наематели също са по-чести. Добре работи в кварталите около университетите.

Колко празни месеци да очаквам?

За тристаен разумно е да сметнете поне един месец годишно. Пазарът на наем за тристайни е по-тесен от този за двустайни, а смяната на семейство отнема време.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 27 септември 2026 г.