Обзаведен тристаен апартамент в София: какво купувате с мебелите

Колко са и какви са

• 342 обяви. 4,3% от всички тристайни. Броим обявите, в които думата „обзаведен“ присъства в описанието, без „необзаведен“.
• €298 000 медиана. Спрямо €260 300 за всички тристайни.
• €3 147/кв.м. С 28,2% над медианата на града.
• 94 кв.м. Около 13 кв.м по-малко от типичния тристаен.
• 162 в централната зона и широкия център. Това е 47,4% от обзаведените, срещу 31,7% за всички тристайни.

Кварталите с най-много обзаведени тристайни

Лозенец, Стрелбище, Център и Манастирски ливади водят. Вероятното обяснение е, че в тези квартали много жилища са обзавеждани за отдаване под наем. Когато собственикът реши да продаде, продава с всичко вътре, защото мебелите са правени по мярка или просто няма къде да ги премести.

Защо обзаведеният е по-скъп на квадрат

Мебелите сами по себе си не обясняват разлика от €692 на квадрат. Дори за хубава кухня и гардероби сумата на квадрат е много по-малка. Разликата идва от това кои жилища се продават обзаведени.

• Повечето са в централни и скъпи квартали, където квадратът е висок независимо от мебелите.
• Почти никога не са в строеж. Новото жилище на зелено няма как да е обзаведено, а то тегли средното за града надолу.
• Малко по-малки са, 94 кв.м, а малкото жилище винаги е по-скъпо на квадрат.
• Често са с ремонт, направен за отдаване: нова баня, ламинат, климатици.

Честното сравнение е обзаведен тристаен срещу необзаведен в същия квартал и в подобна сграда. Там разликата обикновено е няколко хиляди евро, не десетки.

Колко струват мебелите в сделката

Употребяваните мебели губят стойност бързо. Диван на пет години струва малка част от новата си цена, а електроуредите, освен ако не са съвсем нови, имат ограничен остатъчен живот. Вградената кухня и вградените гардероби са друго: те са направени по мярка за жилището и махането им струва пари. Банковият оценител оценява имота, не подвижните вещи. Вградената кухня може да влезе в оценката като част от състоянието на жилището, свободните мебели обикновено не. Ако теглите кредит, банката няма да финансира дивана. Практичен подход: представете си, че жилището е празно, и сравнете цената с необзаведени тристайни наоколо. Ако искате мебелите, договорете за тях отделна, реалистична сума. Ако не ги искате, помолете продавача да ги изнесе. Много продавачи с облекчение приемат второто. Така и вие не плащате за вещи, които веднага ще изнесете на тротоара, а продавачът не мисли как да ги продаде поотделно.

Как се описва обзавеждането в договора

1. Опис като приложение. Към предварителния договор се прилага списък: кое остава, в какво състояние, със снимки. „Обзаведен“ в обявата не значи нищо юридически.
2. Уредите поименно. Хладилник, пералня, съдомиялна, бойлер, климатици: марка и приблизителна възраст.
3. Какво става при повреда преди предаването. Например, ако пералнята спре между капарото и нотариуса.
4. Протокол при предаване. В деня на ключовете проверявате описа точка по точка и подписвате.
5. Цената в нотариалния акт. Данъкът при придобиване се смята от по-високата между цената на имота и данъчната оценка. Изкуствено прехвърляне на част от цената към мебелите за намаляване на данъка е риск, който не препоръчваме.

Данъците и таксите при покупка са описани подробно в отделна страница.

Мебелите крият стените

Най-честият проблем с обзаведените жилища не са самите мебели, а това, което е зад тях. Голям гардероб на външна стена на спалня е идеалното място за влага и мухъл, които на огледа не се виждат.

• Помолете да отместите поне един гардероб на външна стена или да погледнете зад него с фенерче.
• Проверете под мивката и зад пералнята за течове и подути плотове.
• Пуснете бойлера, климатиците и котлона на огледа.
• Попитайте на колко години е кухнята и дали е правена по мярка.
• Вижте матраците и тапицерията, ако ще остават. Често е по-евтино да ги махнете.
• Поискайте последните сметки за ток и отопление, за да видите реалната консумация.

Пълният списък за огледа е в чеклиста за оглед на тристаен. Ако търсите обзаведен тристаен, за да се нанесете веднага или да го отдадете, отбележете го в заявката.

Обзаведен срещу всички тристайни в същия квартал

За да видим колко от разликата идва от квартала и колко от обзавеждането, сравнихме цената на квадрат на обзаведените тристайни с тази на всички тристайни в същия квартал. Включени са само кварталите с поне пет обзаведени обяви.

Когато разликата е голяма, обзаведените обикновено са и в по-стари, по-малки жилища с ремонт, а не в новите сгради, които дърпат средното за квартала надолу. Когато е малка или отрицателна, мебелите на практика са подарък или продавачът иска да се отърве от тях.

За кого обзаведеният тристаен има смисъл

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Стрелбище€3 521/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Дианабад€3 129/кв.м
• кв. Хиподрума€3 315/кв.м
• кв. Банишора€2 333/кв.м
• кв. Борово€2 953/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 860/кв.м
• кв. Витоша€2 452/кв.м
• кв. Света Троица€2 591/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Тристаен инвестиция
• Тристаен в центъра
• Оглед на тристаен
• Данъци и такси при покупка