Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 20 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Новото строителство виси по-дълго в обявите: защо и какво значи за купувача

Обявата за тристаен в сграда, където отоплението още не е прокарано, стои в homes.bg медианно 383 дни. Обявата в блок с ТЕЦ е на 249. Разликата не е знак, че новото не се продава. Тя идва от начина, по който се продава проект на зелено.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Какво броим като ново строителство

В homes.bg под цената стоят няколко етикета, които публикуващият попълва сам. Един от тях е „Прокарва се“: отоплението в сградата още не е пуснато. На практика това е сграда в строеж или току-що завършена, преди да е включена към мрежата. Разликата с imot.bg и какво да питате за отоплението сме описали в „Прокарва се“ в обявата. Сред 4 323 тристайни за продажба без дните с масов внос този етикет носят 748. За сравнение взимаме обявите с ТЕЦ, почти винаги в по-стари блокове. Възрастта е по номера на обявата, а не по датата на редакция.

383 днимедианна възраст при „Прокарва се“
249 днипри обявите с ТЕЦ
57,5%от новото строителство е над година в портала
39,4%от обявите с ТЕЦ

Гърбицата между първата и втората година

Възраст на обявата: ново строителство срещу ТЕЦ, дял
  • до седмица
  • 8–30 дни
  • 1–3 месеца
  • 3–6 месеца
  • 6–12 месеца
  • 1–2 години
  • над 2 години
  • „Прокарва се“
    16%9%11%54%
  • ТЕЦ
    14%15%23%26%13%

Тристайни за продажба в homes.bg, 20.10.2026, без дните с масов внос.

Формата на двете разпределения е различна, не само медианата. При старите сгради обявите са разстлани равномерно от месец до години. При новото строителство 54% от обявите са на възраст между една и две години, срещу 26,2% при ТЕЦ. Над две години обаче новите почти ги няма: 3,5% срещу 13,2%. Обяснението е в живота на проекта. Строителството на жилищна сграда в София трае година-две. Обявите тръгват още на етап изкоп или груб строеж и стоят, докато апартаментите се разпродадат. Когато сградата бъде въведена в експлоатация и отоплението пусне, етикетът „Прокарва се“ губи смисъл и публикуващият го сменя или маха цялата обява. Затова новото строителство рядко стига трета година с този етикет.

Една обява за цял етаж

Строителят или агенцията, която продава проекта, често не пуска отделна обява за всеки апартамент. Пуска една обява за тип апартамент, например тристаен на средните етажи, и я държи, докато има свободни от този тип. Когато единият се продаде, обявата остава за следващия. Номерът не се сменя, възрастта расте, а апартаментът зад нея може вече да е друг. Това не е измама, а начин на работа. Само че възрастта на такава обява говори за проекта, не за конкретното жилище. Стара обява в нова сграда не значи апартамент, който никой не иска. Може да значи последните два свободни от двадесет. При покупка на зелено плащането обикновено върви на вноски по етапите на строежа, а цената в ценоразписа може да се мени между тях. Какво друго да проверите, преди да подпишете, пише в тристаен в ново строителство.

Снимките на проекта не се сменят

Снимки и обновяване: ново строителство срещу ТЕЦ
4
снимки, медиана: ново
7
снимки, медиана: ТЕЦ
0,1%
обновени снимки, %: ново
36,2%
обновени снимки, %: ТЕЦ

„Обновени“ = първата снимка е качена поне 30 дни след издаването на номера.

Обявата в нова сграда има медиана 4 снимки, а в стара 7. Без нито една снимка са 7,5% от новите срещу 5,3%. Повечето са визуализации и разпределения, качени веднъж в началото. Още по-рязка е разликата при обновяването. При обявите с ТЕЦ 36,2% имат снимки, качени поне месец след раждането на обявата. При новото строителство такива почти няма: 0,1%. Старият апартамент се преснима, когато продавачът реши, че обявата има нужда от нов живот. Проектът не се преснима, докато не стане готова сграда. Как обновените снимки подвеждат, че обявата е нова, разказваме в новите снимки на стара обява.

Къде новото е най-старо

Медианна възраст на обявите „Прокарва се“ по квартали, дни

Кварталите с поне 20 обяви с етикета.

Разликите между кварталите са големи. В кв. Бояна новото строителство е с медиана 572 дни, в кв. Лозенец 467. Това са малки и скъпи пазари, където проектите са по-луксозни и купувачите по-малко. На другия край са кв. Малинова долина с 100 обяви и кв. Овча купел с медиана 178 дни. Там строежът е масов и непрекъснат, старите проекти се разпродават, а нови влизат всеки месец. Младата медиана не значи по-бърза продажба, а постоянен приток на обяви.

Поевтинява ли старата обява за ново

Вътре в квартала сравнихме цената на квадрат при обявите „Прокарва се“ над 180 дни и под 60 дни. Медианата на разликите е −6,7%, а по-скъпи са старите само в 1 от 8 квартала. Кварталите, в които има достатъчно стари и нови обяви от този тип, са малко, затова това е слаб сигнал. При старите сгради със същото правило разликата е −7,9% в 41 квартала. Посоката съвпада: по-старата обява е по-евтина на квадрат. При новото строителство обаче има и друго обяснение. Ранните обяви са от началото на строежа, когато ценоразписът е по-нисък, а новите идват с цени за по-напреднал етап. Цената се качва с етапите, затова възрастта тук не е непременно аргумент за отстъпка (възрастта и цената).

Колко е разликата между старата и новата обява

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Какво да питате, когато обявата е на година

Стара обява в нова сграда: въпроси към продавача

0 / 7

Обявата за нов тристаен, която стои над година, обикновено не крие проблем, а просто стои дълго. Затова първият въпрос е дали апартаментът зад нея е същият. Ако не искате да разпитвате сами, опишете какво търсите в заявката. Общата картина по площ и цена е в кои тристайни висят най-дълго, а снимките по типове обяви в колко снимки има обявата.

Оценка на редакцията: стара обява в нова сграда

2,2от 5

Оценка на редакцията: стара обява в нова сграда

Дългата възраст при новото строителство е нормална и рядко крие проблем: обявата живее с проекта. Питайте за конкретния апартамент и за етапа, а не за това защо не се е продал.

  • Възрастта като сигнал★★★★★

    Медиана 383 дни: говори за проекта, не за жилището.

  • Актуалност на снимките★★★★★

    Обновени снимки при 0,1% от обявите.

  • Място за отстъпка★★★★★

    −6,7% в 8 квартала, слаб сигнал.

  • Прозрачност за конкретния апартамент★★★★★

    Една обява често покрива няколко жилища.

  • Предвидимост по квартали★★★★★

    От 178 до 572 дни медиана.

Предимства

  • Дългата обява не значи слаб проект
  • Има време за проверка на документите
  • В масовите квартали предлагането се подновява

Слабости

  • Снимките са визуализации от началото
  • Апартаментът зад обявата може да е друг
  • Цената се мени с етапите на строежа

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

  • Без такса и без договор
  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
  • Собствениците са най-отгоре
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко стои средно обява за нов тристаен в homes.bg?

При етикета „Прокарва се“ медианата е 383 дни. При обявите с ТЕЦ, тоест в по-стари блокове, е 249 дни.

Значи ли това, че новото строителство не се продава?

Не. Обявата често е за тип апартамент и стои, докато проектът се разпродаде. Възрастта ѝ говори за проекта, не за едно жилище.

Защо почти няма нови обяви на повече от две години?

Защото след въвеждане в експлоатация етикетът „Прокарва се“ отпада или обявата се маха. Над две години са 3,5% от новите срещу 13,2% при ТЕЦ.

Защо обявите за ново имат по-малко снимки?

Медианата е 4 снимки срещу 7 при старите сгради. Повечето са визуализации и разпределения, качени веднъж.

Обновяват ли се снимките на нов проект?

Почти никога: 0,1% от обявите имат снимки, качени месец след обявата, срещу 36,2% при ТЕЦ.

В кои квартали новото виси най-дълго?

В кв. Бояна с медиана 572 дни и в кв. Лозенец с 467. Най-младо е в кв. Овча купел, 178 дни.

По-евтина ли е старата обява за ново?

Вътре в квартала с −6,7% на квадрат, но само в 8 квартала. Слаб сигнал, а и ранните цени са от по-ранен етап на строежа.

Какво да попитам първо?

Дали обявата е за конкретен апартамент или за тип, кой етаж остава, на какъв етап е строежът и от кога е цената.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен