Двустаен, тристаен, четиристаен: колко стари са обявите и какво значи това

Стълбата при продажбите

Колкото повече стаи, толкова по-дълго стои обявата. Двустайният е типичната покупка в София и предлагането му се подновява най-бързо: 10,7% от обявите са от последните 30 дни. При тристайния този дял е 7,1%, при четиристайния 7,3%. Многостайните и мезонетите стоят още по-дълго, с медиана 427 и 405 дни. Между тристаен и четиристаен почти няма разлика: 313 срещу 315 дни, а над година са съответно 45,1% и 44%. Скокът е между две и три стаи. Медианният тристаен за продажба струва €285 844, медианният двустаен €187 770. Близо €98 000 разлика стесняват кръга от купувачи повече, отколкото една стая разширява кръга от продавачи. Площите обясняват защо. Медианният двустаен в обявите е 70 кв.м, тристайният 111, четиристайният 155. Между две и три стаи има средно четиридесетина квадрата, а с тях и кредит, който много семейства не могат да вземат. Четиристайният струва €399 000, но купувачът му е друг човек с друг бюджет, и времето в портала е почти същото като при тристайния.

Къде е разликата: в опашката

Разпределението показва, че тристайният не е просто малко по-бавен. Обявите на тристаен над две години са 14%, при двустайния 9,9%, при едностайния 6,3%. Четиристайният има най-дебела опашка: 19,7%. Отчасти това е новото строителство. Обявите за тристаен с етикет „Прокарва се“ висят с медиана 383 дни, защото се продават на зелено и стоят до края на строежа. Подробно в „Новото строителство виси по-дълго“. Колко е стара обявата за тристаен изобщо, с всички разрези, има в „Колко стара е обявата за тристаен“.

В един и същ квартал разликата се свива

Възможно е тристайните просто да са в кварталите, където всичко стои дълго. Затова сравнихме двустайни и тристайни вътре в 36 квартала с поне по 20 обяви от всеки тип. Тристайният е по-стар в 20 от тях, а медианата на разликата е 45 дни. В целия град разликата е 93 дни. Значи около половината от разликата е география, не брой стаи. В кв. Зона Б-19 и кв. Младост 4 тристайните висят с десет месеца до година повече от двустайните. В кв. Стрелбище и кв. Света Троица е обратното: там тристайните са по-млади. Най-вероятната причина е нов проект, пуснат наскоро, но това е догадка, не измерване.

При наема редът се обръща

Под наем тристайният не е по-бавен. Медианата е 285 дни, при двустайния 348, а при едностайния цели 875. Над година са 58,8% от обявите за наем на едностаен и 46,7% при тристайния. Тези числа не значат, че едностайните се отдават по-трудно. Те са пълни със стари обяви, които никой не е свалил: над две години са 51,3% от едностайните под наем. При тристайния 37,2%, а как да ги разпознаете, обяснихме в „Обяви за наем отпреди години“. Вътре в един квартал разликата между двустаен и тристаен под наем изчезва: в 36 квартала тристайният е по-стар само в 16, а медианата на разликата е −13 дни. Това съвпада с наблюдението от imot.bg в „Двустаен или тристаен се отдава по-бързо“: двата типа вървят почти с една скорост.

Груб брояч: колко месеца предлагане

Ако една обява от всички в списъка е пусната през последния месец, нужни са толкова месеца, за да се събере днешният списък с ново предлагане. Делът на новите обяви е груб брояч на обновяването. Ние го ползваме само за сравнение между типовете, не като прогноза. Не е мярка колко бързо се продава, защото не виждаме сделките, а и много обяви се свалят и пускат пак. По тази сметка списъкът с тристайни за продажба се подновява за около 14,1 месеца, с двустайни за 9,3, с едностайни за 7,9. При наема тристайният е на 6,8, двустайният на 6,1. Наемът се върти два пъти по-бързо, но списъкът му пази и годините на старите обяви, иначе разликата би била още по-голяма. Сравнението на същите три типа месец по месец в imot.bg е в „Двустаен, тристаен, четиристаен за месец“.

Какво значи това за купувача и за наемателя

Купувачът на тристаен има повече време, отколкото купувачът на двустаен, и повече поле за пазарлък при старите обяви. Как възрастта се отразява на цената, видяхме в „Възрастта на обявата и цената“. Наемателят няма това предимство: при него тристайният не стои по-дълго, а старите обяви са по-скоро шум. Сравнението на наема между двата типа е в „Наем: тристаен или двустаен“.

Оценка на редакцията: доколко броят стаи обяснява възрастта на обявата

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Зона Б-19€2 020/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м
• кв. Драгалевци€2 792/кв.м
• кв. Люлин 6€2 069/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 112/кв.м
• кв. Младост 2€2 537/кв.м
• кв. Люлин 10€1 954/кв.м
• кв. Света Троица€2 591/кв.м
• кв. Стрелбище€3 521/кв.м
• кв. Бояна€2 691/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Колко стара е обявата
• Наеми отпреди години
• Възрастта по квартали
• Две, три, четири стаи за месец
• Наем: тристаен или двустаен
• Двустаен или тристаен

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Масовият внос на обяви: 955 тристайни за един ден в homes.bgНа 17.08.2026 в homes.bg се появиха 1 854 обяви за продажба наведнъж, 955 от тях тристайни,…
• Снимките и цената на тристайния: защо добре сниманите обяви са по-скъпиТристайните с 10 и повече снимки са с +11,5% на кв.м над тези с 1–4 в същия квартал. Защо…
• Новото строителство виси по-дълго в обявите: защо и какво значи за купувачаОбявите за тристаен с етикет „Прокарва се“ са на 383 дни медиана срещу 249 при ТЕЦ, а 57,5% са в…
• „Прокарва се“: какво значи отоплението в обявата за нов тристаен26,7% от тристайните за продажба в homes.bg са с отопление „Прокарва се“. Почти половината са в…